北京房山法院法官：不能以暴雨为免责借口

　　本报讯 （记者 高健）车辆被淹、房屋漏水……“7·21”特大自然灾害过后，不少业主在网上晒出自家受损的惨状，并提出物业应该对此负责。房山法院法官卢涛昨天表示，如果物业公司没有尽到合同约定的义务，导致业主人身、财产受损，则不能以暴雨属于不可抗力为免责借口。

　　很多物业公司在与业主签订的合同中写明：因不可抗力引发的损失，物业不承担赔偿责任。卢法官指出，特大暴雨确实属于外来、不可抗力因素，但物业作为专业的管理机构，应该可以预见雨季可能危及业主利益的情形，并按照合同约定，尽到保护义务，否则，暴雨不能成为物业的免责借口。但是，卢涛也指出，业主不能一味依赖物业采取措施，当灾害发生后，业主本身也应积极自救，尽量减少或防止损失，并应及时通知物业公司开展必要的应对措施，如组织人员放置沙袋，使用抽水设备或者组织人力排水等；物业公司应进行力所能及的抢险救灾活动。如果灾害发生后或者接到业主通知后，物业仍然消极应对，没有采取一定的措施，减少损害或者避免损失扩大，导致业主受损的，物业应当在合理范围内赔偿。

　　卢涛同时提醒业主，一定要注意留存证据。发生灾害后，业主应保留与物业公司沟通的录音、录像资料。同时，业主应关注物业公司平时对小区公共设施、设备的维护和管理工作，例如对小区下水主管道进行定期清理、疏通和维护等工作，业主应搜集物业公司在这方面的相关记录。而且，根据《北京市物业管理办法》的规定，在发生屋面防水损坏造成渗漏，专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全或者危及房屋使用安全的紧急情况时，物业公司应使用专项维修资金立即对共用部分进行维修、更新、改造，如果物业公司未尽到相应责任，也要承担赔偿责任。

　　法官还建议物业公司应制定突发事故应急预案，在此类事故可能发生时，及时通知业主做好安全防范工作，例如在可能发生暴雨时，通知业主将停放在地下车库的车移至安全位置等，从而减少或防止业主财物损毁。只要物业公司按照合同约定尽到了相应的责任和义务，业主就不能要求其在事故发生后承担赔偿责任。