房产税进入扩围前夜 专家称勿对降房价寄望过高

　　每日经济新闻实习记者 宋戈

　　近日，财政部长谢旭人发表言论明确表示，要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。财政部长的这番表态引发了市场的热议。种种迹象表明，房产税已进入扩围前夜。

　　房产税扩围难引抛售潮

　　自上海、重庆实行房产税试点以来，有关房产税推进的各种猜测就不绝于耳。近日，财政部、社科院等机构再次释放关于在全国推广房产税的声音。

　　11月28日社科院发布报告，建议对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分征收房产税，并把新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。之后财政部部长谢旭人更表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税。

　　房产税会否对房价产生巨大影响，成为许多人心中的一个问号。

　　“仅靠一个税种就想扭转房价，这是不太现实的。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立直言，如果真的单纯为了打压房价，完全可以在交易环节征收重税，这样可能比房产税的效果更好，所以不要对房产税让房价下降的作用寄望过高。

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科也对《每日经济新闻》记者坦言，房产税即便大范围推广，可能也只会让房价短时间回落，但是长期的影响有限。

　　而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为，上海目前还没有对存量房进行征税，假如未来政策改动，开始对存量房征税，可能会引发市场抛售。

　　中信建投在研究报告中指出，房价的短期波动归根结底是短期房地产市场供需矛盾的产物，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响需求方的预期，而且这种影响要视房产税出台的具体细则而定。参照国外的经验，房产税的出台与短期房价走势并无直接的关系。

　　SOHO中国董事长潘石屹曾表示，影响房价的因素主要有两个：一是土地的供应，二是货币政策。和这两个因素相比，房产税的影响是“微乎其微”的。

　　从之前重庆、上海的房产税试点情况来看，温和的政策是否对房价形成了冲击还还存疑问。某券商研究员对《每日经济新闻》记者直言，过去有段时间房价出现过下降，甚至有传闻说江浙地区出现过房产抛售潮，但是将房价的下降与房产税的试点运行牵扯到一起还是比较牵强，因为目前国家还在实施的限购令政策的影响远胜过房产税。

　　房产税推广模式成焦点

　　值得关注的是，除了房产税对房价的影响外，更多人关注的是房产税的征收模式，以及自己的住房是否处于被征收的范围内。

　　之前中国社科院发文建议，应及时推广上海、重庆经验，针对居民用房开征保有环节的差异化房产税，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，对于40平方米及以下部分，则不征收保有环节房产税。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。

　　社科院还建议，从总结上海、重庆房产税的经验起步，不断扩大试点范围，逐步推进并鼓励地方探索，最终过渡到全国统一制度设计，由地方选择具体参数实施。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾对此表示，按照住建部的数据，当前我国城镇人均住宅面积刚突破33平方米，“40平方米”标准仅略高于基本人均面积。如果就此开征房产税，可能会将40%的家庭全部包括，会加重改善性需求家庭的税收负担。征收模式初期阶段更多应倾向于拥有多套房、高端房的人群。

　　中国人民大学经济学博士郑田风也表示，“人均40平方米以上的部分都需征收房产税”意味着许多只有一套房的家庭同样需要缴纳这部分费用，这样单纯按面积征收房产税的标准过于平均，不合理。而且，在购房时国家已经收取了土地出让金，在此基础上再加收房产税不合理。

　　他认为，按房屋套数征收房产税的征税标准效果更好，即第一套房不征税，从第二套房起大幅提高征收税率，就像个人所得税一样采取累计政策，这样对于真正有住房需求的消费者来说更为公平。

　　宋会雍则表示，征收模式可以采取价格、面积两条线并行的举措，以房产实际价格作为基数，然后看人均面积是否超出标准。

　　招商证券在研报中指出，房产税推广至全国仍面临着一系列的难题，向何种住房征收，税率如何设置，如何在抑投资的同时促刚需，这些问题都将是推广中需要解决的问题。从国际经验来看，目前房产税的大面积推广时机尚未成熟，因此房产税如果要扩围，应该先放在一个较小范围内。

　　房产税或难影响上市公司

　　虽然重庆、上海在2011年就成为房产税试点城市，而且全年楼市仍处于调控阶段，但2011年仍有超过30家房地产公司实现了业绩同比增长。如今面对着即将扩围的房产税，众多房地产公司将受何影响呢？

　　一位不愿透露姓名的研究员表示，房产税虽然有扩围的可能，但是从试点情况的表现来看，房产税对行业和上市公司影响都比较小，主要是因为目前的税率都很低。

　　国诚投资投资总监黄道林向《每日经济新闻》记者指出，房产税扩围可能更多的是对消费者心理层面的影响，对公司的实际利润影响较小。因为从试点城市来看，税率并不高，压力并非难以承受。黄道林不忘提醒记者，因为房产税初始阶段可能更多针对高端房产，所以经营高端房产公司要注意房产税可能带来的影响。

　　某券商研究员认为，房产税虽然会扩围，但可能只是小范围扩围，不会很快扩展到全国，主要是因为现在市场环境还不成熟。有很多人关心房产税会不会导致房价下降，根据对很多国家的分析可以看出，在房产税推出后的1~2年，房价可能下降，但之后还会回升，可见房产税对房价的抑制作用并不是很大。另外，房产税针对的一些高端房产的上市公司并不会受到太大影响，首先高端房产占比是比较小的，其次从试点结果来看，影响范围较小。

　　·样本

　　沪渝房产税试点一年有余 房价调控作用不明显

　　每日经济新闻实习记者 宋戈 去年1月28日，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。时间已过去快两年，效果是否达到预期，是否可以为即将推广的房产税树立样本呢？

　　财政收入效果不明显

　　去年1月，上海和重庆成为试点房产税的城市。业界普遍认为，上海的政策相比重庆更加温和，上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%的方案。和上海相比，重庆的征收方案更加严厉。首先，重庆对独栋住房存量增量都征收；此外，重庆的税率也比上海高，而且是超额累进税，最低的一档是0.5%，最高档1.2%，而上海最高也只有0.6%。

　　虽然上海的征税方案较重庆温和许多，但是重庆的征收面积低于上海，只对售价超出均价两倍的房屋征收。重庆目前的均价为5000元左右，征收起点为15000元。统计显示，目前重庆超过15000元的房屋不超过15%，因此85%的房屋不会受到影响。重庆的税收政策倾向于对所有存量的高端住宅都征收房产税，所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房成交均价高两倍及以上的房屋。

　　但是，据《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现，房产税对两地政府的财政收入和当地房价所产生的影响非常有限。上海的房产税仅针对新成交住房，已拥有至少一套住房的本地买家以及外地买家均需在成交金额的七折基础上，支付0.4%~0.6%的税率（视成交价格而定）。

　　尽管住房限购令空前严厉、成交总建筑面积也大幅下滑，但根据上海市财政局2012年1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税征收为22.1亿元，完成预算的110.5%。而2012年上海房产税预算为22.5亿元，与2011年执行数基本持平。这在上海市2011年3430亿元的地方财政收入中，所占的比例不到1%。

　　重庆的房价一直在全国一线大城市中保持较稳定的水平，该情况在2011年得到延续。据重庆市财政局副局长何志明介绍，截至去年11月30日，重庆市主城区房产税应税住房有8563套。目前，重庆房产税征缴基本做到“应收尽收”，征收率在99%以上，征收金额超过9000万元。少部分没有缴税房屋主要是产权证没办结、存在产权纠纷等。何志明说，重庆房产税收入全部用于公共租赁住房的建设和维护。

　　房价调控作用有待观察

　　两地试点房产税并未在财政收入上增收多少，同时对房价上涨的抑制作用也不明显。

　　爱房网的一份报告指出，从2012年3月至8月，上海二手房均价从21000元上涨至25000元，涨幅达19%。新房市场上，上海市新房成交价格从年初的均价2万元持续上涨至4月的21918元，之后惯性上涨至7月最高点24348元，涨幅达21.7%。重庆的房价也出现了稳中有升。

　　针对这一现象，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，以上海为例，首先房产税只是针对新增住房，并不针对存量房征税；其次被征对象的选择也比较宽松，对沪籍人口人均住房超过60平方米的部分征税；若非沪籍，居住超过3年的首套房免征；不够三年的，暂时征收将来还可退还。

　　最重要的，刚需人群购房只购首套房，大多并不需要交房产税。所以上海的房产税试点对房价的调控作用并不明显。

　　房产税实施后，《每日经济新闻》记者采访了一些重庆的房产中介，对方表示，自房产税实施后，重庆的高档商品住房项目的销量就遇到阻碍。很多时候，销售人员告诉购房者买房要交税，购房者就比较犹豫。但是，普通中大户型的房屋销量依旧稳定。

　　重庆市国土资源和房屋管理局市场处处长文星介绍称，房产税的实施对高档商品住房起到 “价格约束”的作用，从而遏制高档住房带动房价上涨。

　　针对此现象，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾表示，房产税对房地产市场有一定调节作用，但是如果要通过房地产税来调控市场，恐怕很难达到目的。上海和重庆的经验已说明了这点。

　　对可能推广的房产税扩大试点是否可以借鉴两城市经验，四川中原市场研究中心研究经理周觅表示，结合两地楼市表现来看，房产税的税率并不高，可能未来的版本也不会太高。由于持有成本不高，反而可能会将税收部分转嫁给租房客，进而出现房产税变相推高房价的情况。

　　·经验

　　各国房产税千差万别难以直接照搬

　　每日经济新闻实习记者 饶晓 宋戈

　　对于房产税，我国已有上海和重庆试点在先。在获取参考样本的同时，也可以将目光放向海外。如今，很多国家的房地产税早已是政府正常的财产税收，对调控房地产市场也起到了调节作用。

　　招商证券在一份地产行业研究报告中指出，现在国内开征房产税的市场基础和发达国家还存在很大差异。目前已经开征房产税的很多国家基本都实现了房地产市场总体的供需平衡，因此才有较好的征收基础。

　　国外房产税千差万别

　　尽管国外征收房产税已经非常普遍，但各个国家的征收标准并不相同，对当地房地产市场产生的效果也不尽相同。

　　德国：在德国购置房产，首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税，房屋买卖要交3.5%的交易税，还有资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。按照德国房产税征收标准，房产市场价格高，税收就大幅上升，这对投资炒房客来说套利空间非常有限。

　　过去10年间，德国房地产价格涨幅跟不上同期CPI的涨幅，如此稳定的房地产市场，得益于政府通过各种差别化征税对房地产市场进行的调控。

　　新加坡：新加坡的房产税征收以“调节贫富”为原则。目前新加坡的物业税征收为双轨制，主要是根据房屋用途来区分。如果房屋是自住，政府将征收4%的物业税，如果房产属于投资，政府将征收10%的物业税。新加坡政府对于社会上10%的最困难群体提供补贴或廉租房，同时严格控制商品房的比例，对于超过100平方米的高档住房，政府将收取高额的土地出让金和物业费。

　　日本：针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收，税率为1.4%。固定资产价值由地方政府评估确定，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在每户居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税，200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。日本的房产税征收方案保障了小户型低收入人群的利益。

　　美国：美国房产税是地方政府的主要收入来源，政府也通过房产税来平衡地方财政预算。美国征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。

　　能否借鉴国外模式

　　国外的房产税征收模式千差万别，但是房产税是否对房价产生影响了呢？

　　招商证券在研究报告中对全球主要国家在征税前后的房价进行了统计，发现短期内房地产保有税的开征会导致房价下跌，保有税的降低会导致房价的上涨，但相对没有税收而言房价变动幅度不大，征税后的第2年房价会出现一定的回涨。大多数案例结果表明，针对个人房产开征房产税来遏止大城市房价的上涨作用不大。

　　那么，国外的房产税模式能否为我国所借鉴呢？中国人民大学教授经济学博士郑田风认为，房产税迟早都要推行，目的不是让所有人都交税，而是要让囤房的人因囤不起房而把房子吐出来，让没有房的人有房可买。美国的房产税经验值得借鉴。在美国，即便相对富有的家庭也只有一套房子，因为第一套房的养房成本很低，第二三套房所需的养房成本很高。高昂的养房成本让大多数美国家庭不会囤房。

　　不过有观点认为，照搬国外模式也许并不能取得很好的效果，因为中国和其他国家的房地产发展基础不同。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，土地所有权不同，住宅类型不同，完全照搬国外经验或许行不通。