2012年全年及四季度主要城市地价监测成果公布

　　在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。对房地产、住宅用地而言，全年总体量减价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。

　　一、年度地价水平微升，同比增幅处于历史低位。

　　2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。与去年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。从09年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服，到今年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。

　　二、全国主要监测城市中，约四分之一城市住宅地价较去年有所下降。

　　2012年末，105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。

　　三、第四季度地价环比增幅有所回升，综合、住宅、工业增速略快于上一季度，商服地价增速放缓。

　　第四季度，全国主要监测城市综合、住宅、工业地价环比增长率分别为1.12%、1.21%、1.14%，地价环比增速略有提升,较上一季度分别增加了0.34、0.29、0.67个百分点；商服地价环比增长率分为0.84%，较上一季度减少了0.29个百分点。

　　四、区域间地价变化的相似性大于差异性，高位盘整态势下，地价的区域特征值得关注。

　　一方面，从东、中、西三大地理分区来看，2012年各季度，各分区地价总体水平仍保持着东高、西次、中低的格局，但其变化形态与往年略有不同，西部地区地价的季度环比增长率一改往年持续高于中部，甚至屡次居于三大区域之首的状态，回落至中部地区增长均线之下。究其原因，或与西部地区基础仍然相对薄弱，整体配套不足，而前几年的大量投资拉动转弱，资本开始重新流动布局相关。对于工业地价来说，西部地区地价变化幅度较东、中部地区更为平稳，受外围经济、社会因素的影响相对较少，与宏观经济的整体同步性较低。

　　另一方面，从长三角、珠三角、环渤海三大重点经济区来看，其总体走势与全国类同，季度波动相对明显。以住宅地价为例：三大重点区域均在第1、2季度连续两个季度出现住宅地价环比下跌，且跌幅超过全国均值，长三角、珠三角地区更是在第3季度还出现了住宅地价低于去年同期水平的现象；第四季度，长三角和珠三角地区的住宅地价同比增速止跌转升，分别为0.08%和2.28%，局部上涨；整体而言，2012年三大重点经济区各用途地价的变化趋势、幅度表现趋同，市场在高位盘整阶段表现出的相似性大于差异性；三大区域中，珠三角地区相对最为活跃，受外向型经济影响较大，季度波动相对明显。

　　五、全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值，第四季度，在土地市场的季节性规律影响下，异常交易地块数量有所上升

　　与土地供应前低后高的规律基本一致，全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加，但仍低于往年。

　　截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，较去年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

　　第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了20个百分点。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。

　　六、对部分市场热点的看法

　　除土地价格、供应量等指标外，“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号，但由于准确全面掌握信息有一定困难，加上缺乏必要的解读，今年也曾出现因误读、误解而助推市场情绪波动的现象。对此，我们收集了部分 “地王”的情况，从地价的角度进行客观判断分析，结论表明2012年以来市场反映强烈的所谓“地王”地块，仅有两宗成交单价超越了2007年以来，所在城市的历史高值，可以称为“地王”地块，其余地块均不符合判定标准；同时，我们对土地市场上的“溢价率”内涵进行了专业解读。

　　七、当前市场形势分析及后期关注要点

　　（一）世界经济温和复苏，国内宏观经济指标持续企稳回升，房地产市场投资开发和销售恢复性增长，各项指标的持续向好，支撑了2012年第四季度地价增速平稳中略有回升。

　　（二）中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇，相关部委和地方政府政策跟进，投资投机性需求将进一步得到遏制，过去几年房地产用地供应量较大，陆续转入开发、建设、销售阶段，有助于促进土地及房地产市场的总体平稳。

　　综合国内外因素影响，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中，商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部敏感波动。

　　对于2013年的土地、房地产市场形势，一要关注城镇化推进中的政策需求与供给，既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机，又要研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措，增强科学性、规范性、灵活性。二要持续关注货币环境对经济的综合影响，谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱，及早研究防控金融风险，加强政策储备；三要加强差异化管理，密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，完善土地利用的约束监管机制，确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处。（中国政府网 袁喆）