万科集团副总裁建议：楼市调控应建立长效机制

　　增加住房供应鼓励自住需求保护以出租为目的的购房投资加大租房保障力度

　　毛大庆上书调控应建长效机制

　　经历了长达两年的史上最严厉的调控政策后，北京楼市的“稳定”似乎已显露出来。但是回想起2006年、2008年两次调控后出现的房价暴涨，还是让人心有余悸。即便是现在，依然有不少房地产业内人士认为，目前的调控是“头痛医头，脚痛医脚”，甚至将其形容成“给重病患者打麻药”。

　　而北京市政协港澳台侨工作顾问、万科集团副总裁毛大庆此时却向政府提出了一个长达25页、多达万字的提案，先实现“每户一套房，满足家庭基本需求”，再实现“每人一间房，满足个人基本需求”，同时建立房地产调控长效机制，并用以下四项举措来保证实现目标。

　　1举措

　　增加住房供应

　　我国历次房地产调控对抑制投资投机需求、遏制短期房价涨幅均起到了作用。但抑制需求的同时，供应也快速下滑，为日后的房价反弹埋下隐患。经研究表明，供应下滑对房价有较大负面影响。住房供应减少1%将带动之后的房价上涨0.29%，带动作用比预期更显著。

　　毛大庆坦言，出于对房价反弹的担忧，加之迫于舆论反对“调控松动”的压力，行政调控手段骑虎难下，难以退出。而且其执行时间越长，供应萎缩就越严重，房价反弹风险就越高，反过来继续成为调控手段退出的障碍。

　　他山之石

　　国际经验表明，住房供应是满足基本住房需求和稳定房价的基础，即使在快速发展阶段，住房供应也可以跟上住房需求的增长。

　　美国、德国、日本、韩国、新加坡分别代表政府对市场基本无管制、政府弱管制、政府和市场合作、政府对市场强干预、政府配给五种住房政策类型。

　　从这些国家1951-2010年的住房发展历史看，住房建设发展较好的德、美、日完全解决了住房拥挤问题，居住条件和设施要远远好于住房建设不足的国家，房价增长率和房价大起大落的程度也明显好于韩国、新加坡。

　　我们怎么办

　　流转农村土地

　　近年来，小产权的问题屡见不鲜，不少房地产业内人士认为，农村土地必须流转起来，一方面提高农民收入，另一方面有效增加土地供应。

　　对此，毛大庆建议，应允许农村集体建设用地在转换为国有土地、直接上市供应或以股份方式直接参与后续经营中进行选择。鼓励在农村集体建设用地上发展低租金公寓。

　　同时，允许社会资金与村集体直接进行股份合作，按照相关标准在集体建设用地上开发或改造出宜租公寓，向城市中低收入群体低价出租。

　　2举措

　　发展租赁市场

　　租赁和购房是城镇居民实现基本住房需求的两大途径。我国处于特殊的历史发展阶段，住房供应尚未跟上需求增长，房价增长较快，大量城市新移民家庭财富积累不足，短期内无力购买自有住房，需要租赁住房进行过渡。因此，发展租赁市场应该成为房地产调控长效机制的主要内容之一。

　　他山之石

　　从美国、德国、日本、韩国和新加坡的情况看，在快速发展阶段，租赁住房是城市居民解决住房需求的主要方式，占比超过45%。

　　在衡量居住支出负担时，各国主要考虑因素也是租金水平。

　　我们怎么办

　　保护购房用于出租的投资行为

　　在设计房地产调控长效机制时，必须注意对购置住房用于出租这一投资行为的保护。

　　如果没有这类投资行为，就难以保证出租房源的充足。德国历史上极低住房自有率的背后，同时反映出住房出租投资的广泛性。因此，有必要对限购政策思路进行深入探讨，将“限购”转为“限空”（限制住房空置）和“限奢”（限制住房奢侈消费）。

　　3举措

　　支持自住需求

　　有一定支付能力的家庭购买首套自有住房，满足居住需求，有利于增加普通家庭生活稳定感和幸福感，是培育中产阶层的重要方式，能够促进社会稳定。但是目前，限购限贷以户籍为条件，采取一刀切的方式，只允许外地家庭购买一套住房，没有充分考虑他们的正常换房需求、父母养老需求等。新房从购买到交房，至少需要1-2年时间。加上装修、正式入住后卖出旧房所需要的时间，正常换房意味着在2-4年中必须拥有2套住房。对于仅允许拥有一套住房的外地家庭来说，正常换房需求很难实现。而夫妻双方均为独生子女的家庭接父母来本地养老，则至少需要2套以上住房，实现难度更大。

　　他山之石

　　20世纪60年代后期至今，韩国住房政策主要内容是“反投机”，通过高税收、限价、限购、限贷政策抑制市场价格上涨。一系列的调控导致房地产价格极其脆弱，基本上每三年一波动，造成大量开发企业倒闭。企业和个人都不愿意投资住房建设，使得韩国住房发展几十年，仍面临严重短缺。

　　研究认为，韩国对市场的过度干预和限制，击垮了住房供应体系。而由于供应极度萎缩，政府一旦放弃干预，房价又会大幅反弹。上述情况导致韩国不得不频繁调整政策，陷入恶性循环。

　　我们怎么办

　　财税优惠支持自住

　　对此，毛大庆认为，须利用财税优惠支持基本自住购房。首先，建立自住购房财政补贴制度。包括建立自住购房按揭贷款财政贴息制度，成立以降低首付水平为目标的财政支持基金或担保基金。其次，对自住购房家庭提供税收优惠。包括按揭贷款利息抵扣所得税税基、减免契税、免征房产税等。

　　4举措

　　强化租赁住房保障

　　虽然从2007年起，我国有了保障房的概念，但直到2010年，廉租房、公租房建设规模才扩大。毛大庆认为，尽管如此，目前仍存在建设城市错位、保障群体错位、资金不足等问题。

　　大量收入较低、需要住房保障的城市新移民家庭没有被纳入保障范围，发达地区公租房建设规模及公租房管理水平还有待提高。

　　他山之石

　　无论是美国、德国、日本还是韩国，由于资金有限，政府建设的租赁性保障住房较少。美国主要向市场租赁房源提供补贴，德国通过财政补贴鼓励市场建设低租金社会住房。另外，逐步由实物保障转变为货币补贴。

　　20世纪70年代的恶性通货膨胀，导致实物保障成本大幅度提高，财政补贴难以为继。美、英、德均开始实施住房保障改革，将一次性补贴改为分年租金货币补贴。2000年前后，英国、德国基本完成了社会住房的市场化。

　　我们怎么办

　　取消户籍限制扩大住房保障范围

　　要扩大住房保障范围。首先，制定低收入家庭居住支出负担最高标准，如40%。对超过标准的家庭，实施租赁实物保障或租金货币补贴。同时取消户籍限制，按常住标准，将非本地户籍常住困难家庭纳入住房保障对象范围。在发达地区完全停止出售型保障房建设，加快推进公共租赁住房发展。

　　其次，参考德国、美国等国经验，建立健全公共租赁住房投资收益保障机制，完善投资退出机制，鼓励社会资金特别是保险资金、社保基金投资公共租赁住房。

　　再次，增加租金货币补贴，加大货币补贴保障力度。

　　最后，规范住房保障管理。建立住房保障登记轮候制度；根据登记轮候结果科学制定住房保障规划、计划；严格住房保障套型面积管理；严格单位建房管理。单位利用自用土地建设公共租赁住房的，应同等缴纳有关土地规划用途变更费用。单位将存量自用土地流转的，允许将流转收入用于本单位职工住房补贴。

　　文/记者张媛摄/记者曹博远