北京将房产税提上日程 业内认为仍需进一步摸索

　　官方表态将房产税提上日程业内认为北京试点方向不明确还需进一步摸索研究

　　2012年12月中旬，财政部部长谢旭人在《求是》上发文称，下一步深化房地产税制改革，同时，逐步在全国推进个人住房房产税改革。官方的明确表态，让沉寂了一年的房产税话题再次引发业内的广泛关注。但是,房产税是否真正起到平抑房价的作用？房地产专家和开发商们至今仍争议不断。近日，中央财经大学税务研究院副院长刘桓在接受本报记者采访时表示，北京征收房产税还需要进一步的摸索、研究，至于短期内是否能够征收，目前尚难判断。

　　雾里看花的房产税

　　人均60平米开征房产税是底线

　　房产税怎么收？向谁收？恐怕这些都是百姓切实关心的细节，关系着自己将再从腰包中掏多少钱纳税。

　　“考虑到10年后的物价、收入和住房条件等因素，至少应以人均60平方米征房产税为宜。”刘桓解释，上海目前试点的房产税政策，就是对180平方米以上的相关房产征税。当前，国内家庭以三口之家居多，按此推算，人均60平方米征房产税应是个底线。

　　北京应向高端物业征收房产税

　　虽然上海房产税为一线城市开了个头，但房产税因是地方税种，所以各城市的征收方式不尽相同。“还是越早征收越好”刘桓认为，在北京虽然还不能全面实

　　行，但可以先选定个别区县或高端物业试收。

　　而中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强则认为，在征收过程中，房产税也会有一定的减免或优惠政策，如按人减免、按家庭减免等，细节应在研讨当中，各试点也会有所不同。争议不断的房产税力挺

　　柴强：让囤房有成本遏制投资

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，房产税对遏制房价的过快上涨有着明显的作用。

　　柴强认为，房产税是按照房地产价值的一定比例每年都征收的一种税。如果开征，必将增加持有房地产的成本。

　　“现在囤房是没有代价的。”柴强表示，但是一旦开征房产税，就会对一部分投机投资需求起到遏制作用，举个例子，比如价值三百万的房子每年征收1%的房产税，房主年持有成本就增加三万元。对于有多套房子的投机投资购房者确实是一笔不小的负担。

　　“当然也不排除特别有钱的人不惧怕房产税。”柴强认为，但大多数投机投资购房者还是要掂量掂量这笔支出的。

　　黄怒波：这是一个公平的办法

　　中坤集团董事长黄怒波对于房产税的看法显然没有其他开发商那样犀利，在他看来，房产税是个更公平的办法。

　　“你拿的房子多，交的税就多。但对第一套房和必需型住房，工薪阶层，房产税可以极低。这应该保证社会公平。”黄怒波表示，这样就会迫使投机想拿房子的人，要考虑成本。第二，在二手房交易的环节房产税要重。在美国你可以第一套换第二套，鼓励60平米的换成200平米的，税率很低。但是第三套房的时候，交易税就很高了。

　　“如果房产税上得很重，你还要这么多吗，除非你办假户口，这也就在中国有。”黄怒波坦言，好多企业家一下买十几套房，社会就这么多资源，被贪官和企业家占了。房价怎么会不贵呢？

　　房产税是平抑房价的唯一出路。黄怒波建议采取家庭计税。以家庭为单位，考虑家庭负担。

　　反对

　　任志强：增加居住成本反而助推房价

　　快人快语的任志强对于“房产税可遏制房价”的说法则是坚决反对。

　　他认为，从市场角度来看，为什么房价会上涨而不下跌，这个是由市场来决定的，而不是房产税来决定的。供不应求的时候，物以稀为贵，房价上涨，完全属于市场规律。当供过于求时，就会泛滥，最终房价变成白菜价也不是不可能。如果背离市场规律，用提高产品成本来降低产品的价格，简直不可能。

　　任志强表示，从试点结果来看，虽说第二套或以上的房子会征收房产税，但是由于二套房大多数都用来出租，征收房产税导致出租成本的上升，租金就必然上升。我们可以看到，上海与重庆就是活生生的例子，作为房产税的试点城市，房价并没有出现任何回落的现象。对于房产税抑制房价上涨的说法，完全是羊毛出在羊身上，推高房价！

　　刘桓：不能平抑房价不信咱试试

　　针对开发商的看法，刘桓站在一个学者的角度认为这是仁者见仁，智者见智，但他则坚持“房产税不能平抑房价”的观点。

　　在刘桓看来，房价上涨主要取决于两个因素，一个是刚需量的多少；另外一个是投机成分有多少，“如果房产税在全国推广，首先向多套炒房者征收，这时候投机者就需要考虑炒房成本。从这个角度上讲，房地产税是有利于打击投资投机炒房。”

　　中立

　　房超：房产税调的不是房价而是购买力

　　北京国华置业有限公司董事长房超认为，不能独立地看待房产税这个问题。“最终所有的税都要进入到房价。房价反映了基本的供需关系和价值水平，最终会进入房地产的价格。不能单纯地看这个税，很难说合不合理，应该综合分析整个税收是否合理。”

　　他表示，比方说其他国家都交房产税，但是这些国家的土地产权没有上限，咱们是70年，所以要放在一个整个的价格结构当中，看看整个税收构成是否合理。总体看，如果征收房产税，要把整个税收结构做一个评估和调整，然后在这个基础上，征也可以不征也可以。如果调整税收的结构是合理的，那么就可以征。如果本来不合理，再征税，就会助高了房价。

　　“记住，房价永远不是靠哪个税来调节的。是靠供求关系来调节的。”房超强调，房产税调控的不是当前的房价，而是购买力，“比如说你买了10套房子，每年持有成本非常高，千分之三，你就不愿意再买房了。房产税主要起这个作用。”

　　文/记者张媛王硕

　　场外声音

　　鄂俊宇（北京华府置业董事长）

　　农村土地流转是趋势

　　我非常同意毛委员所说的，农村土地流转这是一个趋势，未来一定是要把土地的性质拉平了。

　　在毛委员的基础上我补充一点，就是通过这种流转、开发、建设之后，一方面是增加土地供应和住房供应；另一方面就是改变了农民长期的状态，缩短了城乡差距。这可以理解为：既解决农民土地资产化的问题，又使他们拥有参股入股的自由。

　　以北京为例，目前不少郊区的乡镇县已经采取了这种方式，农民入股，参与到土地经营权的收益中，也就是说身份变了，从拆迁对象，变成小股东，从拆迁补偿款变为持续的收益。总结一下，就是通过土地解决了农民长期的稳定的收益，对于社会和谐也是很有益的。

　　胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）

　　有效增加租赁房源是重中之重

　　发展租赁市场应该成为房地产调控长效机制的主要内容之一，这一点我非常同意。租赁市场是否健康直接关乎社稷民生，未来针对租赁市场的调控肯定还会加强，其中增加租赁房源、缓解租金上涨压力将成为调控的重点。

　　但如何有效增加租赁房源成为租赁市场调控的难点。

　　我觉得除了改革限购政策以外，一方面，在新建商品住宅建设中，应该进一步加大轨道交通沿线新房建设，这些新建房源未来都可以成为租赁房源的有效补充。

　　另一方面，我觉得从政府管理角度来看，政府如能培育、扶持房屋租赁规模化经营，引导为数不多的、有实力的、有担当的机构进入租赁市场，不仅有利于政府对租赁机构的监管，还有利于快速实现租赁市场供需整体平衡、供需之间渠道畅通，进而稳定市场租金和租赁关系。

　　陈志（北京市房协副秘书长）

　　“取消户籍限制短期内难以实施”

　　关于毛委员提出的通过财税优惠来支持自住需求，我表示非常赞成，但这需要和国家的基本财税结构体制改革相联系，这是一个长期的过程，而眼前最容易完成的则是对一套、二套购房者一视同仁的保护。

　　因此，我想为改善型自住需求说句话：改变对购买二套住房利率1.1倍的贷款规定，回归到基准利率上来。这些人不是炒房集团，也不是投资集团，不能把他们等同于投资投机者对待，政策要予以公平对待。

　　但是，对于毛委员提出取消户籍制度的观点，我持保留态度。一句话来说就是，资源与需求的矛盾短期内不可调和。

　　仅从住房问题来说，为什么会有户籍区分，其实最本质的描述就是：地方政府不可能对所有的非本市户籍人口和家庭百分之百地做到应保尽保。如果要有所突破，症结有两个，一个是财政来源，一个是城市资源。

　　从另一个角度看毛委员的问题，我觉得取消户籍限制有点想要取消限购政策的含义。这个我认为短期内难以实施。但是在这之中，我们应该注意到有一些被限购“误伤”的人群，比如非京籍人士在京缴纳5年社保，可能当中因为调换工作等客观原因短期中断，我认为这样可以等同于已经达到5年；另外那些已经有一套房的非京籍购房者，如果想要改善住房，必须卖一套再买一套，这个过程中应该有一些政策的对接手段，来保证非京户籍人士的利益。

　　文/记者杨予诺