多渠道融资突破公租房建设瓶颈

　　本报记者 牛春梅

　　北京市“十二五”规划中，明确提出在“十二五”期间，要大力发展公共租赁住房，计划建设、收购保障性住房100万套，其中包括30万套公租房，总投资规模将达到6000多亿元。但这6000多亿元从何而来？在昨天举行的市政协十二届一次会议第二次全会上，民建代表发言提议，在保障房建设的融资渠道方面应进行更多尝试，来弥补政府投入的不足。

　　公租房融资“营养不良”

　　北京保障房建设近年来成就卓著。但面对需求，仍存在很大缺口。

　　众所周知，困扰保障房建设的关键是资金。在融资方面限价房、经适房还能吸引社会资金的参与，而公租房由于资金回收难度大，还需承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作，一向不被社会资金青睐。可以说，公租房既是我市建设保障性住房的重点，又是融资的难点，处于“营养不良”状态。

　　成立新基金 建立新模式

　　民建的委员们经过近一年的调查研究，为解决公租房的融资难问题开出了自己的“药方”，建议通过成立公租房融资租赁基金，建立公私合营和房地产投资信托基金相结合的融资模式等方式，多渠道获得公租房建设和运营资金。

　　委员们建议由北京市住建委或北京市保障性住房投资中心带头，联合经验丰富且有实力的商业银行、信托公司、房地产企业、海外投资基金等机构，共同发起设立公共租赁住房融资租赁基金。

　　公租房融资租赁基金以公租房租赁收入及融资租赁券销售收入为主要收益来源，收益不足部分由各级政府统筹安排补贴。基金收益的80%以上投资于公租房建设和房源收购，并且可以采用债券和股权并行的模式进行专业化投资管理。

　　公私合营和房地产投资信托基金相结合的融资模式则可筹集社会公众资金。在公租房建设项目中，政府主要提供土地及部分股本金，房地产企业通过招标选择。当项目公司组建后，可以通过债务融资充实资金。最后项目公司通过把已建设的保障房及相关配套设施打包委托给信托公司，由其公开发行房地产投资信托基金。

　　关于北京市公租房项目的资金来源，除了公积金外，还可以将使用成本较低的保险资金、企业年金、社保基金等纳入考虑范围。

　　政策需加“厚” 机制要清晰

　　吸引各方资金加入公租房的建设，公租房建设融资政策和机制将起到重要的激励作用。

　　一方面可以通过优厚的政策降低公租房的融资成本。如对投资者的投资所得免交所得税。还可以通过给资金提供方一些其他政策优惠，比如简化审核程序等来降低融资成本。

　　与其他融资方式一样，要想拓宽融资渠道，更好地将资金用于公租房建设，还需要建立清晰的风险管理和退出机制。承租人租住若干年后以限价房的价格购买公租房，这是一种较好的风险管理和退出方式，但政府需要严格制定和执行防套利政策，以防前几年经济适用房或限价房成为套利工具现象的再次发生。