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深圳房价首现两连跌 去年成交均价每平米1.89万

2013年02月19日05:12
来源:南方都市报
原标题 [深圳房价首现两连跌]
深圳房价首现两连跌

  南都讯 官方背景的深圳房地产信息网(以下简称房网)最新发布的《2012年深圳房地产统计分析报告》显示,深圳2012年新房住宅成交均价为1.89万元/平方米,同比微跌0.5%。报告称深圳楼市有权威统计数据以来“首次出现两连跌”。在2010年房价收入比达到顶峰之后连续两年下降至16倍,即平均收入的一对夫妇不吃不喝买一套房仍需16年。

  龙岗最便宜南山最贵

  对于2012年的房价微跌,房网研究组补充说明,尽管下半年深圳房价触底回升,但新房成交以“刚需产品”为主导,导致新房成交均价同比继续下跌。而且供应结构上,原特区外区域的成交持续活跃,一定程度上稀释了高房价。

  各区房价对比显示,深圳六大区中,福田、罗湖、宝安、盐田同比均上涨,仅南山、龙岗同比下跌。其中龙岗区同比下跌4 .3%,均价降至1 .4万元/平方米,成为拉低全市房价的主力。南山房价则在跌2 .3%之后仍以3.44万元/平方米的均价高居各区榜首。

  房网研究组对比历年深圳房价,2011年和2012年在严厉调控的打压下,深圳房价连跌两年,成为有统计数据的历史以来唯一一次“两连跌”。2011年深圳新房成交均价18992元/平方米,同比下跌6.0%。

  此外,房网研究组继续往年评估深圳的房价收入比。国际惯例认为该指标在3-6倍之间为合理区间。2011年深圳人均可支配收入3.65万元,同比增长12.7%。以同样增长比率推算2012年的深圳人均可支配收入为4.1万元。一套70平方米住房的平均价格为132万元。以平均收入的夫妇两人计算,房价收入比为16倍。虽然远高于国际上限(6倍),但比2011年的18.5倍和2010年的21.7倍已有明显下降。不过平均收入的小两口不吃不喝,仍要16年才能负担得起购房款。

  连续三年供应过剩

  房网统计的2012年深圳市新入市的预售住宅总计有5 .3万套,成交量约为4万套。但此前记者查询规土委的全年新入市新房住宅则为6万套。无论以哪个数据为供应基数,全年一手房市场都明显供大于求。这已是2010年以来的第三年过剩。

  据房网监测,深圳一手房市场自2008年供求比达到1:0 .61的“供应最过剩”之后,2009年救市政策刺激导致供求比达到1:1 .38的“供应最缺乏”。此后三年则连续供过于求。2010年- 2012年的供求比分别为1:0 .82、1:0 .69和1:0 .75。市场存量持续增加。

  据房网统计,截至2013年1月8日,深圳一手房的库存量达627万平方米,以90平方米/套房计算,库存将近7万套。各区域中,供求失衡最严重的是龙岗区,全年新增预售面积仅消化掉一半略多。仅2012年库存就激增约百万平方米。2013年龙岗仍将有不少的新盘上市供应,历年积压的库存将让新盘销售压力持续增加。

  南山区则显现出供不应求的局面,2012年存在供应缺口4万多平方米。

  在住宅之外,商业、办公市场自2012年的供应开始井喷。据房网监测,2012年深圳商业预售面积达92万平方米,同比暴增2 .4倍。但成交量仅增加了28%。供给远大于需求。在经济环境恶化之下,对商业物业和写字楼的需求已在下降。

  专家预测供大于求卖完需三年

  房网研究组预测,2013年深圳住宅楼市的有效供应量总计将达1100万平方米左右,按2012年的销售进度,需消化约三年。房网分析师吴上锦分析,深圳楼市在去年年底成交趋于活跃,若政策无变化,该局面在今年仍可延续。但目前投资客偏少,如果银行和地方政府对调控政策执行不够严格,很可能推升房价的上涨,结束“两连降”的趋势。

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