广州卖房所得征个税早有规定 此次系堵避税漏洞

　　羊城晚报讯 记者严丽梅报道：《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下简称通知）于昨日公布。面对这个被称为今年房地产市场调控的“国五条”细则，“卖房征20%税”的内容被网络放大，让一些市民感叹这次税收政策“出手好重”。但昨晚有税务专家向羊城晚报记者表示，这并非新出台的政策，在广州，该政策已执行7年多了，这次不过是国务院针对一些税收漏洞强调要严格征管而已。

　　记者看到，通知在强调充分发挥税收政策的调节作用时，提到了三方面内容。其中第一点就提到：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　“这里提到的‘能核实房屋原值的’，也就是说，对通过税务机关、房管部门能查到所售房屋原始买卖记录确定这套房子原值的，要严格按转让所得征收20%的个人所得税。这个政策，广州早在2006年就执行了。”一位广州税务部门人士介绍。

　　据了解，2005年广州市地税局就出台了《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》，规定从2006年1月1日起，在广州进行个人二手房买卖，税务部门可向售房者按“财产转让所得”据实征收20%的个人所得税。

　　此后广州市地税部门反复宣传，对个人转让自用五年以上并且是唯一家庭生活用房，对其转让所得，暂免征收个人所得税。对除此之外的个人房产转让所得，分两种方法征收个人所得税：一是“据实征收”，二是“核定征收”。

　　“据实征收”就是：以一次转让房产收入额，减除房产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：应纳税额=应纳税所得额（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）×20%。

　　“核定征收”就是：按售房收入全额计征。计算公式是：应纳税额＝个人转让房产收入额×5%（应税所得率）×20%。

　　那么，什么情况下“据实征收”呢？

　　广州市地税局的文件规定，要看能否提供包括合法有效售房合同、购房合同和构成房产原值的相关凭证、支付合理费用的相关凭证等完整的证明材料，可以提供的，实行“据实征收”；不能提供的，因不能正确计算售房收入和房产原值，或不能正确计算合理费用的，实行“核定征收”。

　　有业内人士表示，在税务部门和房管部门对房产交易的历史信息掌握不全的情况下，对于一些二手房卖家来说，这个政策实际上就给他们提供了“二选一”的避税机会，看哪种征收方式可以少缴税，就选择哪种方式申报缴税。有的明明有完整证明材料的，也说没有，让税务机关实行核定征收。

　　如，一套二手房以160万元售出，假设房产原值和合理费用合计100万元，如售房者提供相关完整资料的，根据“据实征收”要缴个税：（160－100）×20%＝12万元。如售房者不能提供相关完整资料的，按“核定征收”要缴纳个税：160×5%×20%＝1.6万元。

　　“在这几年房产大幅升值的情况下，实行据实征收，明显要缴更多的税。因此，如果税务部门和房屋管理部门不能掌握房屋交易历史信息的话，卖家可以选择核定征收来少缴税。这个漏洞能不能堵住，关键还是要看管理部门的征管手段是否到位。”有关税务专家说。

　　严丽梅