网传避税律师称不靠谱 北京版细则研究应对漏洞

　　“新国五条”细则中关于二手房征税的条款引起了广泛的关注。若按照新的税收标准，买卖二手房将增加个税几万甚至几十万。虽然“新国五条”的地方版尚未出炉，但“有才”的网友已经想出了各种避税方法。不过，律师及业内人士均认为这些招数不靠谱，可能为买卖双方造成不必要的损失。

　　京华时报记者 李显峰 潘秀林 桂瑰 邢飞 孙雪梅

　　京华时报漫画任梦真

　　招数1

　　伪造欠债事实

　　通过司法判决过户

　　买主李先生，卖家张先生。李先生先把房款给张先生，张先生按房款打欠条给李先生，并以房产做抵押。然后，李先生以张先生欠款不还起诉至法院，张先生承认欠款，但无力偿还，愿以房产抵偿。最后，李先生拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。

　　北京圣运律师事务所律师王优银：在办理房屋过户前，该房产的所有权人仍为原产权人，一旦出现房屋价格上涨，产权人很可能否认双方之间的房屋买卖关系，选择清偿债务后对该房屋进行二次处分，而且这里涉及到房屋抵押，万一该房屋在抵押期间发生毁损等情形，引发纠纷的可能性非常大。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进：对于这种避税方法，出发点可以为公众所理解，但在实际操作过程中却会事与愿违，甚至会引起法律纠纷及相关风险。首先，这一种欠款行为，是一种非真实的借贷行为，不符合相关法律要求。其次，这一种房产交易，在逃避纳税责任的同时，却忽视了相应的监管及法律保护因素。

　　招数2

　　双方各自假离婚

　　与对方配偶结婚过户

　　买主李先生，卖家张先生。第一步，张先生和妻子离婚，准备出售的房产归张先生。第二步，李先生也离婚，房产归李先生（如果有房产的话）。第三步，张先生携房产和李先生的前妻结婚，房产共有。第四步，张先生再次离婚，房产归女方。第五步，张先生和李先生各自复婚。

　　北京圣运律师事务所律师王优银：过去的报道中出现过“假结婚”绕开限购政策的情况。如果说房屋买卖双方以婚姻为手段进行避税，其行为并不违法，但是这里毕竟涉及到几个婚姻关系，关于夫妻个人财产的分割及家庭债务问题极有可能发生纠纷，一旦购房者张先生和李先生的前妻结婚后，一方就财产分割问题反悔，要求分割另外一方名下的其他财产，不但达不到避税目的，还会产生其他纠纷。

　　北京美联市场研究部高级经理张磊：这个方法目前看只是存在理论上的可能性，实际操作性不强，不建议一般购房者轻易去尝试这种非常规的方式。

　　招数3

　　卖家离婚房产归一方

　　以家庭唯一住房出售

　　买主李先生，卖家张先生。张先生先将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售给李先生（还需满5年才能避税）。卖掉之后张先生再复婚。

　　北京圣运律师事务所律师王优银：这个方式并不能从根本上达到避税目的，因为“按照20%计征个人所得税”的政策还没有出台细则，目前看来，出售家庭唯一住房的这种情况是否在征税范围之外仍不得而知。跟第二个案例一样，涉及到婚姻关系，发生纠纷的可能性比较大，实践中也很常见。

　　伟业我爱我家分析师孔丹：通过离婚再复婚的方式获取免缴个税的优惠理论上是可行的。但是这其中仍然存在很多风险需要注意，万一假婚姻遇到真危机，其中一方则可能人财两空。

　　招数4

　　签订阴阳合同

　　将成交价格写成原价

　　买主李先生，卖家张先生。李先生和张先生签订阴阳合同，以房产原价100万元、实际成交价200万元为例，如按新政计征20%个税，需缴税20万元。如果签订阴阳合同，将成交价格写成100万元，那就不需缴一分钱个税。

　　北京圣运律师事务所律师王优银：“阴阳合同”是一种违法行为，极易发生纠纷。一般司法实践中，会以备案合同为准，产生纠纷后会对卖方产生不利后果，且涉嫌偷税。

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：按照现行规定，二手房成交依照政府的指导价格进行。按例子中所说，如果该房产所在区域的最低过户指导价为200万，即使成交价格写成100万，最终仍需以200万作为计税依据；如果该区域最低过户指导价为100万，按此办法可避个税，但同时银行在放款之时最多给予买方70万的支持，而且，在未来该房子出售过程中同样会按照100万的买入价计税。

　　官方回应

　　北京细则将研究应对措施

　　相关监管部门负责人昨天接受本报记者采访时表示，北京近期将会出台“新国五条”细则。针对市场上流传的这些五花八门的避税办法，相关监管部门将会研究处理措施。

　　“新国五条”细则疑问多

　　“新国五条”细则出炉。不过，业内人士普遍认为，“新国五条”细则仍为框架性条款，对于一些具体执行时的细节问题仍存疑问。

　　1

　　20%政策什么时候执行？

　　中国房地产协会秘书长何琦：新政具体执行时间将取决于各地方政府细则的出台时间。

　　2

　　执行时间划定是按照交件日期计算吗?

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：现在能够体现法律效率的时间节点有两个：网签时间和过户时间。由于网签之后，或因贷款无法顺利通过审批，或因官方办理流程约束，部分网签量无法正常过户，或者过户时间会拖延很长时间。个人认为用网签时间界定执行时间的可能性比较大，这样可以规避其他不确定因素带来的法律纠纷。

　　3

　　现行1%计征的所得税是否仍旧执行？

　　中国房地产协会秘书长何琦：20%差额计税办法将取代现行总额1%的政策，后者将不再执行。

　　4

　　“能核实房屋原值的”房源如何界定？

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：能核实房屋原值的房源应该就是指有相关合同或者票据，能够证明房产获取时的价值的房源。

　　5

　　差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

　　北京麦田房产市场分析师张叶松：现行差额计算是包括装修维修等成本的，未来情况在细则未出之前不能确定，预计保留原来方式可能性较大。

　　6

　　对于满5年二手房交易时，是否按转让所得的20%计征？

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税，可见，对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。

　　北京麦田房产市场分析师张叶松：现行满5年且是业主唯一住房的可以免个税，未来预计此政策保留可能性较大。

　　7

　　一年内卖房又买房是否可以抵免个税?

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　北京麦田房产市场分析师张叶松：现行政策中只有公房可以这样执行，新政标准还未确定。

　　8

　　二套房首付比例和利率提高到几成？

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业：“新国五条”细则规定，房价上涨过快的城市需出台相关政策，意味着将执行这个政策的城市承认本地房价上涨过快，因此各地政府的实施情况和力度仍存在不确定性。