“国五条”地方细则将出台 地产调控宜需更精细

　　“国五条”地方细则出台进入倒计时　市场“冷静期”后需精细化调控

　　新华网济南3月30日电（记者 袁军宝）由于临近3月底，各地“国五条”实施细则或将在本周末密集出台，虽然为搭上政策“末班车”，各地的二手房交易依然火爆。但专家认为，地方版“国五条”出台实施后，地产市场将迎来“冷静期”，后期调控仍需不断精细化，对不同地区及不同购房群体实施更有针对性的措施以防止误伤。

　　地产中介忐忑中享用“最后盛宴”

　　28日，济南市房地产交易大厅内依然人头攒动，到处是等待办业务的市民。“有的前一天晚上11点多就来排队了，到今天早上6点已经排到300多号。”说起给房子过户的紧张程度，一些排队者一脸无奈。

　　据济南房产部门数据，3月份前3周济南二手住宅成交量达到7000多套，比平时3个月的成交量还多，创下了济南二手住宅成交量的新纪录。而中国指数研究院数据显示，今年第12周监测的41个城市中，有38个城市本周及月周均成交量均同比上涨。

　　对房地产中介来说，这是一场“盛宴”。济南孚瑞房产经纪有限公司董事长高春慧说，为免交二手房交易所得20%个税，交易双方都在抓住“国五条”实施细则出台前的最后机会。“有的业务员一个月的成交量能达到700多万元，总的佣金额达到15万元。”

　　面对这场“盛宴”，房地产经纪公司吃起来却有些忐忑。“细则正式出台实施后，二手房交易量肯定要下降，这是一种提前透支。”高春慧说，之后中介公司要过苦日子，甚至迎来行业洗牌。

　　今年“两会”期间住建部相关负责人表示，预计3月底地方版“国五条”实施细则将出台。25日晚，广东省率先颁布实施细则，北京、山东等地住建部门也表示正在加紧制定出台。业内分析认为，地方版“国五条”或大多已准备就绪，只等月底到来集中发布。

　　房地产市场“冷静期”或将到来

　　去年下半年以来，房地产市场有明显的“回暖”趋势，特别是2月份70个大中城市的新建商品住宅价格与上月相比下降的城市只有1个，上涨的城市达到66个。业内普遍预计，“国五条”细则实施后，市场将迎来一段“冷静期”。

　　知名财经评论人士叶檀认为，“国五条”推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地，各地二手房交易将进入一段真空期。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，“国五条”细则出台后不仅将使二手房成交量迅速下降，新房成交也会出现短暂的下降，原因在于前期二手房供应量的集中增加，在一定程度上满足了一部分购房需求，房市必然将面临一段“冷静期”。

　　面对可能到来的二手房交易低谷，房产中介将如何渡过？高春慧说，市场有起有落是正常的，最近的好行情也为今后渡过难关“备好了粮”。“一些卖房者为避免高额的税费，可能会由卖转租，租赁市场可能会因此有所增长。”李铁岗说。

　　对于新建商品房来说，“国五条”细则的影响要小得多，业内分析认为今后较高的二手房交易成本将迫使刚需购房人转向新房市场，在上市房企年报或业绩说明会上，不少企业调高了2013年业绩预期。

　　地产调控宜需更加精细化

　　虽然各地的“国五条”实施细则呼之欲出，但从广东的情况来看，“20%个税政策”最后如何实施仍需细化。一些业内人士认为，为了房地产市场的长期健康发展，从“国五条”具体实施措施到房地产调控方向，再到企业经营都需不断精细化。

　　从长期来看，增加普通商品房供应仍十分关键。中国指数研究院高级分析师许琳认为，未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间，加之不断增加的城镇人口，初步测算（不考虑投资性需求），未来10年商品住房的需求量约120亿平方米。

　　国土资源部22日的数据显示，2013年1至2月，全国住宅用地供应1.54万公顷，同比增加45.1%，同比增速由负转正。合富辉煌（中国）山东分公司市场研究总监许传明等业内专家认为，去年大多房地产企业开始“去库存”，今年初加大拿地力度属正常现象。房地产市场也需不断增加普通商品房供应，从根本上抑制房价。

　　除了增加供应，一些业内人士认为，我国房地产市场已开始出现分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果并不好。数据显示，虽然大部分城市房价在上涨，但也有如鄂尔多斯、温州等地的房价在明显下跌。

　　叶檀认为，对于房地产泡沫较为明显、房价上涨过快的城市，以抑制为主；对于需要大力发展的中西部中小城市，对于负债率较高的城市，房地产调控应“温柔”些；对于某些房地产泡沫已被刺破、实体经济艰难行进的城市，已经无需高压政策，只能静听房地产坠底的声音。

　　山东师范大学房地产研究中心主任程道平认为，企业经营亦需精细化，除了住宅地产之外，地产企业可适度介入商业地产、旅游地产、养老地产等领域，从细分市场中赢得市场。

　　作者：袁军宝