多地落实“国五条”细则：增幅不能超收入增幅

3月31日，上海，市民赶在周一之前交易，挤爆了浦东新区房地产交易中心，抢搭末班车。图/CFP

　　来源：潇湘晨报

    按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。3月最后两天，直辖市北京、上海、重庆、天津和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级，为“史上最严”。　　综合新华社、央视、《法制晚报》报道

　　调控目标

　　房价不许跑赢居民实际收入

　　房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。比如，大连31日以公告形式发布的“国五条”细则，全部内容便是“限涨目标”：2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅（名义增幅减去CPI）以下。

　　与2011年多地以“全市年度生产总值和居民人均可支配收入”为参照目标不同，此次广州、大连、合肥、重庆、济南等城市进一步明确“新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”。

　　以广州为例，根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示：“这意味着要扣除CPI，也就是物价上涨因素，因此更严格。”

　　值得关注的是，合肥除规定房价增幅的上限外，还要求凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如，重庆提出“加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”；合肥要求“对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”，等等。

　　20%个税

　　专家称查不到房屋原值的仍按1%征税

　　对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。

　　广州也没有明确规定，其31日发布的细则称“从严按卖房所得20%征收个人所得税的操作细则也将待明确后再公布。”

　　除上述城市之外，各地都明确复述了这一政策。北京、天津、重庆等地规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。

　　北京第一个出台细则，对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。

　　原值如何认定？中原地产华北区董事总经理李文杰认为，“二手房原值的认定是比较难的，哪些房屋可以查到原值，没有明确的界定。”李文杰说，“从房屋登记系统来说，北京从2006年实行网签制度，因此在2006年后购买的房屋，大多是可以查到原值的。那些购买时间比较久了、原来买的价格比较低的房子，如果说查不到原值，很可能还是按照总房款的1%来计税。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹说：“如果你不能提供原始的买房凭证，那么当地的税务部门按照房屋总价的1%到3%来进行征收。”

　　秦虹表示，以往二手房纳税主要分为三种情况，一种是自有住房满五年出售的，可以免交个税。一种是各种票据齐全的，抵扣后缴纳差额的20%个税。一种是由于票据不够完整，不能准确估算房产原值的，地方政策按照住房转让收入的1%-3%来征收。这次新政策实际上是对上述三种情况从严从高征收，最终的目的还是为了抑制投资投机性的住房需求。

　　但是，一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长，对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握，核实房屋原值有一定难度。业内人士呼吁，对“20%个税”政策，有关部门应进一步加以细化，尤其对无法核实房屋原值的二手房交易如何征缴个税，更应明确操作口径，便于地方遵照执行。

　　国税总局2006年下发文件明确表示，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。北京的细则复述了这一规定。业内人士分析此举体现了对合理购房需求的保护。

　　保障房建设

　　增普通商品房土地供应

　　地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应，完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面，上海提出将增加普通商品住房用地供应，北京提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。在加快普通商品住房供应方面，两市均表示将在开发贷款方面，优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目。

　　在政策细节上，各地均要求加强对商品房销售价格引导，继续严格执行明码标价、一房一价规定。上海要求，对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

　　限购限贷

　　继续暂停第三套房房贷

　　各地“国五条”细则也表明，限购、限贷一如既往加强。

　　除北京规定无房京籍单身人士限购一套房外，各地限购限贷政策大同小异，上海、重庆、天津等地继续暂停第三套房及以上房贷，并“根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。”

　　一些城市限购范围也在扩大。如“广东版”调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。

　　另外，信息联网手段，也将从预期上“催降”房价。国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。

　　[政策追问]

　　20%个税能让新房价格上涨吗

　　针对“20%个税”的政策，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，在供不应求的卖方市场，卖方有条件把这部分被切割的收益在总价中体现出来；在供大于求的买方市场，买方可能会舍弃背负较高所得税的二手房而转向一手房，这将使二手房面临很大的降价压力。也就是说，切割走的这一块，很大程度上会由卖家自己承担。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，“20%个税”开征后，在热点城市会有一定概率推高二手房价格。而二手房价格上升后，会逼迫一部分刚需不得不转去买新房，导致新房价格也会上涨。反过来，新房价格的上涨，又会让二手房持有者更加抬高心理价位，更加惜售或将加大税负转移幅度。热点城市在我国住房市场又具有“风向标”作用，由此可能对全国楼市产生连锁传染的价格“波纹效应”。

　　如何释放住房改善性需求

　　从地方版楼市调控细则来看，现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子，而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为，因此，地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”

　　刘卫民还建议，应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低，成交价差会较大，个税会较高。但这是制度转换和历史原因形成的，并非是投机造成的结果。因此，应在实施细则制定中给予一定考虑。

　　专家们还建议，确保相关住房政策实施效果。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“我关注的是政策的落实情况，如北京、重庆和合肥出台的政策中明确提出，2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入公租房保障范围。如果这项举措能够确保落实，就是得民心顺民意。”