重庆市地税局：卖二手房有两种方式征收个税

　　渝北区商品房住宅小区 记者 唐浩 摄

　　昨日是“国五条”重庆细则出台后的首个工作日，为落实调控细则，多个职能部门有所动作。市地税局昨日表示将认真落实，对个人转让住房个人所得税分情况进行核实或核定征收，符合条件的严格按照转让所得20%征收个税；市国土房管局官网公布了2013年度全市住房供地计划，今年计划供应2720公顷，主城区住房用地占比超一半，计划供应1341公顷。此外，市内商业银行也已接到人民银行重庆营管部通知，如果商业银行接到总行信贷政策调整通知，应提前3天向人民银行重庆银管部报备。

　　个税征收

　　符合条件严格按转让所得20%征税

　　商报记者 薛哲

　　重庆商报讯 随着“重庆版国五条”细则落地，市地税局昨日表示将认真落实，对个人转让住房个人所得税分情况进行核实或核定征收，符合条件的严格按照转让所得20%征收个税。

　　据了解，按照有关规定，目前个人转让住房中的个税分情况进行核实征收和核定征收。所谓核实征收，即住房转让收入扣除房屋原值，减去相关税费，并扣掉合理费用后，按其20%的税率征收；核定征收则是按照房屋出售价格，按1%的税率征收个税。

　　市地税局方面昨日表示，凡能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值，又能核实装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等合理费用，准确计算应纳个人所得税所得额的，严格按转让所得的20%征收个人所得税；对不能核实房屋原值或合理费用的，依照税收征管法和国家税务总局相关规定实行核定征收。

　　算账

　　买成100万卖150万交多少个税

　　重庆新中地产总经理何伟坚为记者算了一笔账，假设一市民的一套房产于3年前购买，面积100平方米总价100万元，买主办理了3成首付，贷款利率每年6%，装修费用按照每平方米1000元计算，总计装修费用10万元。3年房产贷款还清后，按照150万元的价格出售。那么贷款利息每年4万元，3年贷款利息总额12万元，手续费、公证费等合理费用一般占据房产总价的3%左右，按照3万元计算。

　　如果采用核实征收的办法，此时可算出其在以150万元卖出后，其所得额50万元减去10万元装修费用，减去12万元利息费用，减去各项费用3万元，最终所得额为25万元，按照20%的税率计算，其需要交纳5万元个人所得税。同时，如果按照核定征收的办法征收个税，则为150万元的1%，即是1.5万元。

　　土地供应

　　住房供地2720公顷 主城占比过半

　　商报记者 李华友

　　重庆商报讯 按照“国五条”重庆细则要求，要加强普通住房用地供应管理。记者昨日从市国土房管局官网获悉，2013年度全市住房供地计划已公布，今年计划供应2720公顷，其中主城区住房用地计划占比约超一半，计划供应1341公顷（见制图）。

　　根据3月1日国家出台的“国五条”细则，要求各地国土部门必须于3月底之前上报今年住宅用地供应计划，由国土部汇总后向外界公布。30日，市政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求普通住房用地供应保持合理、稳定的住房用地供应规模，2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上。

　　“根据我们监测的数据，去年重庆住房推地任务约为2410公顷，最终成交约2322公顷。今年重庆公布的住房供地计划完全符合要求。”中国指数研究院西南分院总经理汪勇表示。

　　住房贷款

　　二套房须首付六成利率上浮10%

　　商报记者 梁龄 实习生 陈钰曦

　　重庆商报讯 “国五条”重庆细则出台后的首个工作日，记者走访市场了解到，市内商业银行已接到人民银行重庆营管部通知，如果商业银行接到总行信贷政策调整通知，应提前3天向人民银行重庆银管部报备。

　　二套房贷政策执行严格

　　按照“国五条”重庆细则规定，商业银行必须严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放第三套及以上住房贷款。当主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，将在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　昨日，记者走访市内多个楼盘得知，银行在执行第二套房按揭贷款政策时非常严格，首付必须要六成，利率必须上浮。市内多家商业银行个人房贷部负责人也表示，一旦购房者被认定为二套房，首付必须达到六成，贷款利率必须上浮10%。此外，银行对第三套房是停发贷款。

　　房贷政策有调整应提前报备

　　值得注意的是，人民银行重庆营管部已经开始对各家商业银行的房产信贷政策进行“摸底”和动态化管理。“我们已经接到通知，要求报备房屋按揭贷款和开发贷的利率执行情况。”市内多家商业银行个贷部负责人介绍说，已经接到了人民银行重庆营管部的通知，要求持续跟踪监测个人住房贷款和商业贷款的发放情况，密切关注首套房贷、二套房贷利率和首付款比例，以及非本地居民购房贷款政策执行情况。如果商业银行接到总行通知调整房贷政策或重庆分行自己有政策调整时，在政策执行前，应提前3个工作日向人民银行重庆银管部报备。

　　今年我市住房用地供应计划

　　全市(包括主城)

　　计划供应2720公顷

　　其中

　　计划供应保障性住房用地310公顷

　　计划供应普通商品住房用地2410公顷

　　主城

　　计划供应1341公顷

　　其中

　　计划供应保障性住房用地71公顷

　　计划供应普通商品住房用地1270公顷

　　记者打探

　　二手房过户热缓解

　　4月近50楼盘推货

　　商报记者 李华友

　　重庆商报讯 记者昨天走访主城多个土地房屋权属登记中心发现，与3月初国家出台“国五条”细则后相比，市内土地房屋权属登记中心现在已不再“打拥堂”，二手房过户热有所缓解，不过买卖双方的疑虑并未消除，咨询市民仍然较多。

　　“3月初新政细则首次披露时，过户特别火爆，客户都排到外面公路上了，现场还请来警察维持秩序。过户量比较大的是3月上中旬，现在已经明显减少。不过，跟新政前比，业务量仍然较大。”江北土地房屋权属登记中心工作人员称。

　　在新房方面，据市内多家研究机构提供的监测数据，4月份主城预计近50个楼盘将新开盘或加推房源。记者发现，加推房源户型以60~90平方米的中小户型为主。

　　“3月主城共获批100多个预售证，累计商品房预售面积超255万平方米，其中商品住宅供应超230万平方米。”纬联地产分析师周飞表示，这些预售项目主要集中在四五月入市。

　　市场表现

　　3月84城房价环比上涨 重庆涨0.69%

　　商报记者 李华友

　　重庆商报讯 昨日，中国指数研究院发布百城房价指数，今年3月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比上涨1.06%，自去年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比2月扩大0.23个百分点；北京、上海等十大城市环比上涨1.25%，同比上涨6.05%。

　　政策真空期导致房价上涨

　　数据显示，3月100个城市中有84个城市房价环比上涨，16个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市增加10个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有51个，较上月增加10个。其中，重庆（主城区）环比上涨0.69%，同比上涨5.61%。

　　中国指数研究院指数研究总监何田表示，根据监测数据，3月住宅市场继续延续回暖态势，新建住宅价格上涨城市个数增多，全国均价环比涨幅再次突破1%，十大城市主城区二手住宅均价环比涨幅更是接近3%。

　　“3月份，在政策走向不明的背景下，大量购房者赶‘末班车’入市，多个城市二手住宅交易量井喷，同时部分需求涌入新房市场并加快购房进程；另一方面，开发商借助传统旺季，紧抓‘国五条’执行时间差，部分楼盘收紧或取消原有优惠政策，价格继续上扬。”何田分析说。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，3月1日国家出台“国五条”细则之后，由于各地落地时间在3月底4月初，导致短期内政策的真空期与市场恐慌性购房，短期内形成量价齐涨的现象。

　　新政落地或缓解上涨预期

　　截至昨日，全国20余城市发布“国五条”地方细则，都提出了房价控制目标，房价上涨预期将得以缓解。张宏伟表示，各地房价控制目标基本上以不高于本地城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准，这意味着全年房价不会过快上涨。

　　链家地产副总裁林倩亦表示，各地主要通过收紧个税、提高二套房首付比例等来限制投资投机性需求入市，预计新政执行后，成交量会出现回落。同时，支持刚需，后期中小户型的住宅供应将明显加强，这对于价格的稳定将起到比较明显的效果。

　　新闻纵深

　　多地“国五条”细则未涉及20%个税

　　调控细则不细，仍需更多可操作性强的细节作补充

　　3月31日，是地方政府出台“国五条”执行细则的最后期限，据统计，截至4月1日零时，已有近20个城市公布了细则，仍有十几个城市未按期公布房价控制目标。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。

　　武汉市房管局在其网站上公布2013年度新建商品住房价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。与武汉一样，南京版“国五条”全文仅154个字，被网友笑称为“一条微博”。同样，成都、西安等城市的调控细则也如出一辙，发布时间及行文上都高度一致。

　　对此，暨南大学管理学院教授胡刚认为，相比中央的调控决心，地方政府的观望、攀比情绪在楼市调控上显现无遗，而且，各地政府表现出来的调控决心也有差异。“中央和地方在调控上仍需加强步调一致。”

　　在不少业内人士看来，最近出台的地方调控细则多为“温柔落地”，一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊，备受关注的20%个人所得税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题在武汉、深圳等大部分城市的细则中均未提及，如此“一句话调控”让不少翘首以待的购房者大呼失望。

　　在大部分业内人士看来，随着政策的逐渐展开，市场将进入一个相对稳定的阶段。不过，如果期待调控真正起到平抑价格、稳定市场的作用，在目前出台的各项“细则”之外，仍需要更多可操作性强的细节作为补充。据新华社