杭州出台“国五条”细则 未提及20%个税问题

　　北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市地方版“国五条”房产调控细则密集出台后，昨天，杭州市也对外公布了“国五条”实施细则。细则对房价控制目标、住房保障体系建设、商品房用地供应、信贷政策个税征收及市场监管等方面，均提出了一定程度的要求。

　　不过，在不少业内人士看来，由于细则并未约定具体施行时间，备受关注的“20%个税”也没有明确征收细则。目前的细则，还不具备可操作性，需待政府相关职能部门，发布具体操作方法。

　　记者 张康康

　　切实做好出售住房个人所得税征管工作

　　20%个税怎么征还有待细化

　　对于本轮调控最受关注的“20%个税”政策，杭州落地细则并未给出具体操作方法，只是对政策进行了强调和重申：发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作。

　　“和其他许多城市一样，目前出台的杭州版细则，只是明确了一些基本的原则。”都市快报房灵灵专家、快房网首席评论员大老哥认为，从已公布细则内容看，尚未明确细则执行时间，同时20%个税政策，也没有具体操作步骤。“杭州可能会和北京一样，在近期发布相关补充条款，来解释目前的一些模糊问题。”大老哥说，北京地税局已于日前公布了个人转让住房所得征收的具体方法，同时对可能遇到的各种情况，进行了详细说明。

　　那么，在具体操作细则还没出来前，二手房交易又当如何进行呢？快房网专家、中原地产品牌总监荆海燕说，如果这两天有需要缴税的，还是会按照现有政策操作（即按总价的1%征税）。我爱我家企划部经理周包军则说，还是要先等税务部门出台具体实施细则，“不过，近期已签约买卖双方不必过于担心。因为在合同中，双方都约定了“如个税政策发生变化，可撤销合同”的相关条款。”

　　房价增幅低于可支配收入实际增幅

　　或不高于16418元/平方米

　　跟其他许多城市一样，对于深受购房者关注的房价控制目标，杭州也选择了“城镇居民家庭人均可支配收入增幅”这一标准，要求房价增幅不得高于可支配收入实际增幅。

　　2013年人均可支配收入的实际增幅，我们不得而知。但我们可以参照2013年的预期收入增长目标，对今年杭州楼市的房价控制目标，进行简单测算。根据2013年2月杭州市发改委在网上公布的国民经济和社会发展计划草案，2013年杭州城镇居民人均可支配收入增长目标为增长11%以上。

　　据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，2012年杭州市区商品住宅共成交759.78万平方米，成交均价14791元/平方米。按此计算，2013年，杭州市区商品住宅的成交均价或不高于16418元/平方米（14791×11%）。

　　住房用地供应不低于前5年年均实际供应量

　　或不低于2098亩 前三月已完成近一半

　　细则规定，2013年杭州市住房用地供应量，原则上不低于前5年年均实际供应量。

　　据快房网K指数研究室统计，2008-2012年，杭州主城区实际成交住宅类用地总量，分别为1413亩、4236亩、2022亩、1193亩和1629亩。按此计算，2013年的宅地供应量，或不低于前五年的平均推地量，即为2098亩。（备注：此处的住宅类用地，包含住宅商业混合类用地。）

　　根据主城区目前的推地节奏，完成任务指标并不难。数据显示，2013年1-3月，杭州主城区已成交住宅类用地14宗，成交总面积约929.80亩。以此计算，今年杭州主城区已完成近一半任务。

　　提高二套房首付款比例和贷款利率

　　除上述相关内容外，细则还对信贷政策、保障房建设及市场监管等方面，进行了强调和重申。

　　细则规定，今年杭州将继续严格执行住房限购政策，加大对违反限购规定行为的查处力度。继续严格实施差别化住房信贷政策，人行杭州中心支行，可根据杭州市新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　市场监管方面，细则也提出了高要求。细则要求继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价和价格申报备案的规定，对申报价格明显高于项目前期成交价格和周边同品质在售楼盘价格，且不接受约谈指导的商品住房项目，暂不办理价格备案手续，暂不核发商品房预售许可证。

　　另外，按照计划，杭州今年新开工保障性安居工程34753套、建成38301套。

　　因为“国五条”

　　有中介3月做成了15单生意

　　在国家出台“国五条”调控政策以来，杭州楼市已经发生明显变化。在众多地产从业者中，华邦地产的中介业务员小王感受很深。

　　“3月国家提出要对二手房征收20%个人所得税时，我的好运就来了。”小王说，很多房东都想趁着地方细则出台前把房子卖掉，购房者同样如此。“每天都有几十组甚至上百组客户上门，最忙的时候，一天要接待二十来个客户，一个业务员平均每天要接待十来个客户。”

　　买卖双方的“疯狂”行为，让小王受益匪浅。“我算了下，3月总共完成了15单生意。”小王说，以前市场不好的时候，一个月都可能做不成一单生意。

　　不过，小王也明白，这种好日子已经结束了。“杭州细则出台了，有着急切需求的买卖双方，差不多已经消化完了，今后短期内肯定没有这么多客户了。”小王说，其实最近一周，上门的客户已经在慢慢减少了，“最近一周和3月第一周相比，新增二手房源和客户量，至少下降了一半。”

　　3月二手房的成交数据，似乎更能说明这一切。数据显示，自“20%个税”政策提出后，杭州二手房市场几乎瞬间沸腾。3月1日，主城区二手房成交95套，此后日渐走高，最高的一天达到698套。到了3月底，成交量和当时放量时一样迅速下滑。3月30日，二手房成交105套；3月31日，二手房仅成交38套。

　　不过，若以整体成交量来看，杭州今年3月二手房成交创单月历史新高。数据显示，3月杭州主城区共成交二手房8618套，是二手房成交行情最好的2009年11月的1.5倍（成交5756套）。

　　不仅是二手房，受新政影响，一手房市场成交量也是节节攀升。据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，上周（3月25日-31日），杭州市区（含萧山、余杭）共成交商品房2405套，自春节以来连续第6周出现上升。3月更是以8492套的总成交量，创下2012年以来单月成交量第三高。

　　（备注：文中相关房价数据及土地数据，均来自快房网K指数研究室，具体以政府相关部门公布为准。）