地方版“国五条”细则调控力度不一

　　中新网4月2日电(房产频道陈璞)随着1日晚间杭州等城市迟到的地方版细则出炉，截至目前已有30余个一二线城市交出了地方版“国五条”细则答卷，占规定出台总数的九成。

　　此前，不少购房者期待地方版“国五条”实施细则的出台能够给持续飙高的房价降温，但是随着各地细则陆续出炉，有不少业内人士认为除京沪版相比之下较为严格外，其余城市细则既无特别有力的“大动作”，也没有公布具体措施，并对其可行性提出质疑。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北京、上海版细则内容偏重于具体执行层面。北京版细则全面而细致，并就所有房地产市场相关方面都有涉及；上海版细则偏重于解决主要问题，仅就核心问题提出解决方向与实操细则，并对数量和指标相关内容指出了后续政策公示时间。

　　而有翘首企盼细则落地的南京市民失望地表示，短短百余字的南京“国五条”细则中缺乏有分量的调控新规，甚至连20%个税都没提，仅要求房价涨幅低于居民人均可支配收入的增幅，很难指望凭借其降低房价。

　　由于对个税20%、房产税及限价政策一字未提，1日晚间发布的杭州版细则更是被亚太城市房地产业协会会长谢逸枫评价称，除去价格控制目标外，通篇细则都难实际执行，条文笼统、内容空洞，好比打太极。

　　中新网房产频道梳理发现，从已经公布的各地细则来看，主要涉及了包括强化限购、明确房价调控目标、实行差异化信贷、提高预售监管等方面的措施。不过也有厦门、大连、海口等多个城市未出台执行细则，只提出房价控制目标。

　　其中，北京规定单身人士禁买二套房，并进一步提高二套房贷首付比例，上海要求强化二套房的贷款资格审查，广州等城市则加大了预售监管的力度。

　　对于包括深圳在内的不少城市将房价控制目标设定为不超过本市人均可支配收入实际增幅，上海易居房地产研究院副院长杨红旭评直言，深圳的房价控制目标未跟随京沪，却与房价温和的二线城市为伍。他认为，京、沪房价控制目标都是基本“稳定”，而深圳却挂钩收入增长，显得“太宽松”。

　　此外，广州市社科院高级研究员彭澎认为，国务院发布的“国五条”中，关于二手房按转让所得征收20%个税等内容一度让公众很紧张，但在各地方细则中，这些争议最多的内容却并没有得到认真回应。

　　措施：限购升级

　　主要影响人群：改善需求、投资需求

　　北京版细则规定，自3月31日起，“本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。”而且，对骗取购房资格的家庭，规定5年内不得在本市购买住房。

　　广州版细则也从严、从紧执行住房限购措施，不仅将购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前，还规定“对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上调整为自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上，”并 对非户籍家庭补缴纳税证明不予认可。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北京政策除了在原有最严格的限购政策基础上，对北京市单身户籍人口做了更严格、更进一步的限制，上海政策强调对以往政策的执行与落实，并就执行过程中的各类细节进行罗列。总体而言，上海在“原地踏步”，广州在“继续微调”，北京“激流勇进”。

　　措施：明确房价调控目标

　　主要影响人群：自住型刚需、改善型需求

　　在3月25日，广东省率先发声，第一个公布“国五条”实施细则后，3月31日，广州、深圳最终出台各自的实施细则，均将2013年房价调控目标设定为新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。

　　而青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都等城市的房价调控目标均是如此。

　　相比之下，北京2013年本市房价控制目标为，全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　上海则根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，将房价调控目标定位按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，对比以往，今年各地的房价控制目标，有两处新变化：一是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确；二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，调控目标更高。北京从七个方面提出了十九条具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　措施：差异化信贷

　　主要影响人群：改善需求

　　国五条中提出，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　从北京版细则来看，要求在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　上海则提出严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。

　　分析认为，就公积金贷款政策的落实情况而言，北京相比上海、广东的主要城市都要严格，尤其是如今公积金“认房又认贷”之后；对于商业贷款，“差异化”的信贷政策不仅仅体现在首套与多套房贷的区别对待，各城市还可以依据当地实际市场风险情况制定首付与利率细则的差异化，鉴于此，商贷在三省市总体执行力度应该趋同，即便有略微差别，也是政策允许范围之内。

　　措施：20%个税征收

　　主要影响人群：二手房购买者

　　有媒体统计称，对最受关注的“20%个税”问题，有23个城市在细则中只字未提。

　　复旦大学房地产研究所教授陈则明表示，“国五条”的核心内容是20%个税政策，但是这一点在地方细则上并没有明显体现。上海、北京的细则虽然提出会严格执行20%个税政策，但是如何严格、怎么执行都没有明确，到底怎么做还是未知之数。他分析，各地的细则都没有将具体措施公布，因此在落实上有一定难度。

　　陈则明分析，细则实施的障碍之一是中国大部分二手交易房的价格并不在交易中心的数据库中，“数据库信息的完善基本在98年之后，但二手房中有很大一部分是老房子，所以大部分房子还是会按照不能核实房屋原值的情况征收1%的税。”

　　房地产专家韩世同则表示，地方政府没有信贷及税收方面的管辖权，二手房个税及二套房贷落实还需要税务部门和央行相互配合，“现在地方把皮球踢给了税务部门和央行，但这些部门还没有明确的回应”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在其他税收方面，上海是唯一试点房产税的城市，相比其他城市略严，但是仅针对新房市场征税的做法对市场的影响实在有限。

　　措施：提高预售监管

　　主要影响人群：新房购买者

　　按照广州31日晚间发布的细则，广州楼市限购、限价双双升级，除了叫停外地人补缴纳税证明和社保购房，还明确提出要“引导开发企业理性定价”，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

　　杭州版细则也明确将通过加强商品房预售许可管理，提高商品房预售门槛等措施加强房地产市场监管。对申报价格明显高于项目前期成交价格和周边同品质在售楼盘价格、且不接受约谈指导的商品住房项目，暂不办理价格备案手续，暂不核发商品房预售许可证。

　　张大伟表示，对高于之前预售的项目和高于周围价格的项目限制预售，如果执行，将影响开发商加快取得预售证，小涨多期开盘，在增加供应的同时也将明显抑制房价上涨幅度。对高于区域均价的部分豪宅明显不利。