上海满五年唯一住房涨价 房东：20%个税对半摊

　　摄影 陈骏

　　晚报记者 杨冬 报道

　　上海“国五条”细则已落地，但仍有诸多实际操作性环节、问题悬在半空。昨天，北京地税部门出台详细的操作细则，就20%个税计征、房屋原值确定、装修费用扣除等核心话题作出明确说明。沪上二手房业内人士透露，上海预计也会参照出台详细的相关操作说明，并于近期将公布。部分区县房产交易窗口亦对房屋原值如何确定先期作出了明确。

　　税务操作细则正在拿方案

　　昨天下午16点，记者再次来到位于雅致路上的闵行区房地产交易中心，只见一楼、二楼的交易过户大厅内人头攒动，付费窗口前还排起了长队。写在所有人脸上的，几乎都是同一种表情焦灼。

　　“中介跟我们说，希望我们先把税给核了，这样心定一点。 ”本打算将房子买在闵行七宝地区的廖先生最近没少跑交易中心，只因自己看中的一套二手房，原房东持有并不满5年，且非唯一。廖先生与房东都担心会赶上20%个税开征，因此将整个交易流程“提速”，特地到交易中心来核税。 “房东说了，如果这20%的个税真被他们赶上了，上、下家各承担一半。 ”

　　在与普通购房、售房市民的交流中，记者了解到，上海“国五条”细则中关于20%的个税如何计征、何时开征，房屋原值究竟如何确定、装修费用到底该如何剔除等问题，成为众人关注的焦点话题。

　　闵行区房地产交易中心税务咨询窗口的一位工作人员向记者解释，上海“国五条”细则中提到的计征20%个税，仅是“国五条”的细则，目前本市税务部门还没与之相对应的操作细则，20%的个税计征目前还没实行，具体何时开征，目前还不清楚，“只听说政府在让税务部门拿方案。 ”

　　记者随后又以普通购房者的身份再次询问闵行房地产交易中心的有关工作人员：“如果名下房产拥有年数不超过5年，或非唯一，售出时个税该如何收取？ ”有关工作人员表示，如果不是“满五年、唯一”的房产，其售出后的个税还是按照原有的计算方式，视不同情况按交易总价的1%-2%，或差额的20%收取，“一般采取的方案都是（税费）怎么划算怎么来。 ”

　　然而，这样的“划算”究竟能持续多久，谁也吃不准。毕竟，上海“国五条”细则中已明确提出：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　值得注意的是，上海“国五条”细则中未对“满五、唯一”的房屋是否免征个税作明确表述，上海税务部门官方微博“上海税务”昨天与网民互动时再次重申，根据国家规定，对个人转让自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　房屋原值究竟该如何确定、如何核实？记者也就此咨询了房地产交易中心窗口，相关工作人员表示，最初的购房发票、购房合同、契税完税税单，房产拥有者如果能提供上述三样中的两样，即可判定房屋原值。如果前述资料均无法提供，只能由房管部门通过后台系统查询相关交易记录，但也不排除一些售后公房等，即使是有关机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的情况。

　　个税计征待解三大问题

　　“差额征收20%个税，尽管号称细则，但依然待进一步细化。 ”上海中原研究咨询部高级经理龚敏昨天在接受采访时表示，上海“国五条”细则中，一些牵涉到实际操作的细节，如20%个税计征的执行时间、房屋原值究竟该如何确定等均未公布，这给市场预留了可操作时间和空间。

　　龚敏指出，要想计征20%的个税，还存在三大问题亟待解决

　　首先，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征，“这是否意味着，无法核实房屋原值的仍可按1%－2%的税率征收？”龚敏认为，细则中并未完全讲透，这里面本身存在很大的解释空间。

　　其次，“房屋原值”的概念含糊不清。 “如第一次购买的是一手毛坯房，出售转让的是装修房，装修及家具是否纳入房屋原值？如果要扣除，该作怎样的扣除？ ”龚敏谈到。

　　再者，细则中提及“出售自有住房”，但龚敏认为，政府未对“自有住房”的定义作明确界定，“除了商品房外，售后公房、经济适用住房等是否纳入征收范围？这些都没有明确。 ”龚敏表示。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟同样认为，目前上海“国五条”细则中仍然有多项政策需要政府相关职能部门予以细化，上海“国五条”细则并非一出台就划上“句号”。

　　“20%二手房个税何时开征、怎么征？ ”付伟认为，个税新政在此次的细则中未能细化。面对购房者普遍最关心的个税的问题，此次上海“国五条”细则的阐述仍然停留在指导性意见层面，如20%个税计征，市场还是一头雾水。到底什么时间开始生效？房屋原值不能核实怎么办？疑团仍有待一一解开。 ”

　　本市动向

　　部分“满五年唯一”住房涨价

　　据新华社今日上午电

　　记者1日从上海一些二手房中介获悉，“国五条”地方细则出台以来，二手房挂牌量基本稳定，但一些可免除20%个税的“满五年唯一”房源有所涨价。

　　记者从上海中原地产多家门店获悉，细则出台前后，各门店挂牌量和价格无明显变化，电话咨询量也没有显著增加。

　　上海中原娄山关门店经理介绍，经过3月份的火爆成交，目前门店的房源与客户都已经基本消化。从3月下旬开始，房源挂牌量就下降六成左右。上海于3月30日出台“国五条”细则，次日门店的挂牌量和挂牌价格并未受明显影响。上海中原万体馆门店经理也表示，细则公布后，门店的电话咨询量没有明显增加，客户反应也较平淡，目前房源挂牌均价在40000元／平方米左右。

　　不过，一些可免征20%个税的“满五年唯一”房源开始跳价。上海中原地产杨浦中原路门店经理蒯乃文介绍，目前板块内“满五年唯一”房源所剩不多，这些房源可免征20%个税，房东看到其中差价，就顺势涨价。比如，附近“市光一村”一套55平方米的两居室房，细则公布前挂牌价133万元，3月31日房东立马上调至145万元。据介绍，细则出台前中原路一带“满五年唯一”的房源挂牌均价在24500元／平方米左右，现在已涨至约26800元／平方米。

　　各地反应

　　海南不出台细则 限购政策继续

　　据南岛晚报报道

　　经过慎重考虑，海南省决定不出台专门的“国五条”地方细则，但海口、三亚原有的限购政策等将继续实施。海南省住房和城乡建设厅4月1日公布的这一信息。

　　省住建厅新闻发言人表示，近段时间，“国五条”政策关注热度高，海南省原拟定出台进一步落实“国五条”的地方细则，但经过充分调研后认为，目前包括“限购”等政策在内的海南省房地产调控主要政策都已落实，若再制定专门“国五条”细则没有新意。经慎重考虑，海南决定不再出台专门的“国五条”地方细则。

　　“尽管海南不出台专门的‘国五条’细则，但海南的限购令将继续实施。 ”省住建厅新闻发言人说，海口4月1日已公布 《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，明确将保持海口市房价基本稳定，2013年新建商品住房价格增幅不高于海口市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

　　南昌版41个字 “不如一条微博长”

　　据大江网报道

　　4月1日，南昌房管局相关负责人表示，为落实“国五条”，南昌还将会有更明确的细则出台。

　　3月31日，南昌房管局于深夜在其官方网站上公布“2013年度新建商品住房价格控制目标”，这则正文只有短短41字的“国五条”细则，被网友吐槽：“不如一条微博长”。

　　网友的吐槽源于南昌“国五条”细则中并没有回应备受关注的 “20%个税”政策如何执行的问题。此外，房价控制目标也和2011年如出一辙。

　　不仅仅是南昌，大连、合肥、南京、厦门等地也“颇有默契”，在各自的“国五条”细则中对“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，按转让所得的20%计征”只字未提。

　　4月1日下午，南昌房管局相关负责人在接受记者采访时表示，3月31日深夜发布的只是商品房限价公告，落实“国五条”南昌将会出台更明确的细则。

　　武汉长沙等地均只谈调控房价

　　据潇湘晨报报道

　　面对国务院的“国五条”细则命题，严格的京沪版本是论述作答，“依葫芦画瓢”的青岛、厦门版本是问答题答案，那么武汉、长沙、贵阳等二线城市的命题作答，则是“微博体”，仅仅只公布了房价控制目标。

　　4月1日，长沙市政府发布了《关于公布长沙市2013年新建商品住房价格控制目标的通知》（以下简称通知）明确2013年长沙房价控制目标。

　　但市民最为关心的“差额部分征收20%个人所得税”、“限购”、“限贷”等具体细则问题，长沙依然无解。 “最终的执行细则什么时候出要根据长沙市政府的安排，目前还不清楚具体时间。”长沙市住房和城乡建设委员会一位相关负责人说。

　　在这份《通知》中，长沙公布2013年新建商品住房房价控制目标，延续了大多数城市的房价控制目标通行模板，不同的是，强调了“城镇居民人均可支配收入的实际增幅”扣除居民消费价格（CPI）上涨之后的涨幅。

　　长沙市住建委反馈的信息显示，“还在研究和征求意见中，具体如何操作，何时启动，要根据长沙市政府安排。”