民众对新国五条见招拆招 专家：仅自作聪明而已

    记者｜金　姬

　　2013年的中国楼市，“个税20%”可能是最重要的关键词。而由此引发的假离婚潮、“避税三十六计”成了我们茶余饭后的谈资。它不但就发生在我们身边，甚至我们自己也可能正为了钻政策空子而绞尽脑汁。

　　而专家对“新国五条”见招拆招后表示，坊间的各种避税良计，大多只是“看上去很美”的自作聪明而已。政策制订者早就设计了各种应对招数，大伙很可能辛辛苦苦折腾一番之后，却连一点小便宜也讨不到。

    一家三口的房产腾挪

　　《新民周刊》：本来一套房子的产权证上有夫妻和孩子的名字，而小孩子成年要结婚了，为了作为自己的婚前财产，想要领证前再买一套房，那么这就算是成年人的第二套房了。为此，父母想在原先那套房子的房产证上去掉小孩的名字，需要花费多少钱，等多少天？

　　陈楚裕（上海元竹律师事务所主任律师）：去掉在父母房子中的成年子女姓名，至少要35个工作日，而且要准备一大堆的证件原件和复印件。

　　张海清（中原集团研究中心总监）：这个过程还需按照三分之一房产份额支付契税（普通住宅为交易总价的1.5%，第二套和非普通住宅为交易总价的3%）。

　　《新民周刊》：在父母房产证上有子女名字和没有子女名字，在将来父母房产继承方面会有何不同？父母把房产赠与子女，和子女直接继承相比，遗产税和赠与税，哪个更高？

　　陈楚裕：一方面，在父母房产证有子女姓名的，法律上房子为父母与子女共同共有（如有约定产权份额的，则为按份共有）。在将来父母去世遗产继承，遗产的范围不同，有子女姓名的，房子的三分之二产权份额为遗产，没有子女姓名的，房子的100%产权份额为遗产，继承目前是免税的，因此，只有一个子女情况下，房子有子女姓名和没有子女姓名，在继承过户税费上没有差别。现在我国没有遗产税。

　　另一方面，父母把房产赠与子女，主要涉及到公证费、契税和个人所得税：赠与需要办理赠与公证书，公证处一般按照房价的1%收费公证费；国家税务总局明确，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，一般为房价的3%。

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，再按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

　　因此在继承免税的情况下，父母把房产在生前赠与子女并不划算。

　　认房又认贷

　　《新民周刊》：现在对于第几套房的认定，是既认房又认贷吗？是以家庭为单位吗？房产交易中心和银行的认定标准是否有所不同？

　　张海清：按规定，银行房贷认定标准是“认房又认贷”，房产交易中心的购房资格认定是“认房不认贷”。都以家庭为单位。认定渠道包括房屋登记系统以及银行贷款记录，其中银行贷款记录可行性高，而房屋登记认定因为还未实现全国联网，很多地方对二套房认定仅限本地。

　　具体落实情况取决于各地执行尺度，部分地方、部分银行对二套房贷认定具有灵活空间，例如，虽有贷款记录，但之前房产已出售，仍有可能会被认定为首套。

　　《新民周刊》：如果丈夫名下没有房产，共同居住的房屋的房产证上只有妻子一个人的名字。这套房产属于妻子婚前财产，但丈夫也参与婚后还贷。如果现在丈夫本人要买房，算首套房还是第二套房？

　　张海清：算第二套。购房资格认定以家庭为单位。

　　《新民周刊》：假设夫妻共有N套房，房产证上两人都有名字。如果两人离婚，房产全部归其中一人，另一方买房是否算首套房？

　　陈楚裕：算首套房，但是如果有房产贷款记录的话，银行可能会认定为第二套。

　　《新民周刊》：如果夫妻共有一套房，而丈夫的父母，在他们的房产证上也有他的名字，这是否意味着丈夫如果再买房就算第三套房？

　　张海清：算第三套房。

　　《新民周刊》：子女把自己的唯一住房赠与父母，然后购房是否算首套？

　　张海清：算首套。

　　避税方法不靠谱

　　《新民周刊》：据说现在一些二手房交易，上下家在签订购房合同的时候，再签订一个补充协议，后者写着房子交易价格以评估价进行，多出的部分是购买家里装修和家电的钱，既然房子本身不涨价，也就无所谓20%的税。这种避税方式是否可行？

　　陈楚裕：不可行。首先，家里装修和家电，只要有发票等证据证明，依法就可以在总房款中扣除，相应的个税应税所得额就减少，依法扣减本身就是售卖人的权利，不是避税手段；如弄虚作假，做低房价，则涉嫌逃税，金额大的话，要面临刑事责任。

　　其次，税务部门对房产交易实行纳税价格由评估公司进行评估核定，评估价一般也接近市场价；再次，如遇到下家不履行补偿协议，则上家还要通过诉讼追回剩余的房款。最后，下家再次出售房屋时，房屋的原值是按本次交易价格确定，下家也面临差额过大，需要缴纳高额个人所得税。

　　《新民周刊》：有些人考虑在二手房交易中签一个阴阳合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价150万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳10万元的个税；如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成150万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。这样可行吗？

　　张海清：评估价与原值也有一定差额，只可以在一定程度上做低房价。如果房价低于交易中心的评估价，将无法完成过户。另外，由于成交价被做低，再次出售时承担的税费会增加。

　　至于签订阴阳合同，总房款的差额部分是买卖双方私下交易，不进入银行的保证金账户，有一定风险。

　　《新民周刊》：如果夫妻两人为了房产避税假离婚，是否可以找律师签订协议约定复婚内容，例如等一方卖房/买房成功后即可复婚，这样的协议是否可行有效？

　　陈楚裕：法律上不承认假离婚，凡是在民政部门办理离婚登记的话，均具有离婚的法律效力，离婚协议书约定的内容对双方具有法律约束力。不可以找律师签订协议约定复婚内容，是否复婚，需要男女双方本人自愿到民政部门办理登记结婚手续。即使签订了复婚内容的协议，一方不履行协议复婚，法律上也不能强制另一方履行协议复婚。

　　《新民周刊》：网上还流传过特别“奇葩”的二手房交易逃税办法：“第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男（如果有房产的话）；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！” 这招是否可行有效呢？

　　陈楚裕：从严格的法律规则上讲，在各方都遵守约定的情况下，这招确实可行有效；但是如有一方不遵守约定的话，则后果很严重：首先上家男与上家女离婚手续办理完毕，房产更名至上家男名下，如上家男不再继续下一步，则上家女，面临净身出户的窘境；其次上家男与下家女办理结婚登记手续，房产登记为共同共有后，下家女不再继续下一步，则上家男与下家女离婚，需要分居满两年，离婚时房产50%归下家女所有，上家将面临家庭破裂和财产损失一半。

　　最后，上家男与下家女办理离婚登记手续，房产过户至下家女名下后，下家女依据婚姻而取得房屋产权，无须支付房款，在下家男和下家女不支付房款的情况下，上家男和上家女将血本无归。即使在各方事先签订协议的情况下，仍然无法避免以上风险，因为婚姻系人身属性权利，不能强制履行。

　　《新民周刊》：有人支招“自买自卖”。例如A和信得过的亲属签订购房合同，以约定价格成交。当然，亲属并没有向A支付购房款。若干年后，A想卖房，可以亲属的名义卖房，而亲属名下只有一套房产，满五年后免征个人所得税。在这次交易过程中，A把房子转卖给亲属，只产生了房屋总价3%的契税和2%个人所得税，与20%个人所得税相比显然只是一个零头。

　　还有人献计“虚假诉讼”“抵押房产偿还欠款买方先把房款交给卖方。卖方按照房款，打一张欠条给买方，并以房产做抵押。然后，买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿以房产抵偿。最后，买方拿着法院判决书去房产中心过户。这样，不论是否限购，都可以过户。”

　　这两招是否可行？有何风险？

　　陈楚裕：这两招都不可行，风险极大。

　　“自买自卖”首先房产过户至亲属名下，法律上就是亲属的财产，占用了亲属家庭的购房资格，亲属家庭再买房就要按第二套房对待，其次如亲属对外有负债，则房产出售款须用于还债；再次如亲属不守信用，只认没有支付房款，不认可房子实际归A所有，则房屋升值利益归亲属所有；最后,房屋转卖产生了总价的3%契税和2%个人所得税，20%个人所得税是按照差额计算的，在房价没有大幅度升值的情况下，差额20%与总价5%，孰高孰低，不能进行简单的对比。

　　“虚假诉讼”成功过户概率几乎为零，法院审理民间借贷纠纷，只会判处被告在判决生效之后归还借款，逾期支付须加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告不不履行生效文书确定的还款义务，原告有权申请法院强制执行，在被告名下有银行存款的情况下，法院直接通知银行协助执行扣划被告名下的银行存款，在没有银行存款的情况下，法院执行时采取委托拍卖机构拍卖被告名下房地产，所得款项用于支付拍卖费用、执行费用和归还欠款。

　　只有在经过两次拍卖无人应拍的情况下，才采取以房抵债做法，法院是依据评估机构作出的评估价的80%确定拍卖保留价，第一次拍卖流拍的话，第二次拍卖保留价可以在上次保留价的基础上降低20%确定，经过两次拍卖，保留价是市场评估价的64%，仍然无人应拍可能性极低。即使出现这种极端情况，法院裁定以房抵债的前提是被告无其他财产可供执行，而被告收取原告的所谓“欠款”不久，应仍在被告名下银行账户，法院完全可以执行。即使最终法院裁定以房抵债，原告和被告视同买卖双方应缴纳各种税款仍应先行缴纳，才能过户，同时被告欠钱不还的事实还将被记录到征信系统，影响个人征信记录。

　　个税20%之后，还有房产税

　　《新民周刊》：如果男女结婚前以没房的一方名义买房，年薪不够，为了得到银行更多的贷款，另一方是否可给这一方的办贷银行的银行卡打入一笔钱，使之成为金卡客户，银行在放贷审核时就可以跳过工资明细？

　　陈楚裕：可以，但最好是以个人借款的方式，以免结婚不成的话，该笔款项性质被认定为是婚前赠与。

　　《新民周刊》：二手房个税按照转让所得20%计征，这一政策大概什么时候正式落地执行?执行的时间划定是按照二手房交易环节中的哪个时间点为准？差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本？

　　张海清：具体落地时间以各地执行为准。新旧政策以网签时间划定。

　　其实二手房转让所得20%的个税并非新政,只是之前普遍按照“不能正确计算房屋原值和应纳税额”的情况,按总价的 1%-2%执行。若新政后严格按转让所得20%计征，其纳税税基也并非成交价与原值的简单差价。北京地税局就在细则出台之后发布公告，确认差额计算中可减除相应税金和合理费用。

　　据中原地产测算,去除税金、合理费用之后的纳税价格应低于市场预期,但和原来相比成本确有较大幅度增加。假设一套原值100 万的二手住房升值100万,扣除相关税费后按20%征收个人所得税额占成交价的6.5%。

　　《新民周刊》：对于那些手上有好几套房的人来说，虽然租售比很低，但现在是适合仍然挂牌（个税20%转嫁给下家）还是继续观望？

　　张海清：有几套房子的人而言，需根据个人的资金、财务状况以及偏好而定。有些有更好投资渠道的人，房子卖了做其他理财也不失为一种选择。有些人认为虽然租金低，但房子总归是实在的，再看看后期政策执行情况也未尝不可。从长远来看，房产税是大势所趋。但在目前细则刚落地的情况下，个税20%完全转嫁给下家，下家可能并不买账。