 |
西双版纳去年商品房成交面积130万平方米，超过三亚近三成。 南都记者 林广 摄
 |
旅游地产的2个激进样本
就像每一个初露锋芒的小子站在赛场上，总有人要称之为下一个马拉多纳或者下一个乔丹。如今在国内做旅游地产，似乎也永远绕不开海南和三亚。然而，在西南边陲的西双版纳，随便一数已有过千亿元的旅游地产投资，宣称要成为下一个三亚；而在广东阳江的海陵岛，总投资额近400亿元，锣鼓喧天要成为广东的“海南岛”。这是旅游地产激进的两个典型样本，南都记者亲临现场深入剖析。在这里买房，是为旅游还是为投资，或者一举两得？ 南都记者 林广
“美丽的西双版纳，留不住我的爸爸……”在上个世纪，数十万响应号召奔赴云南边疆的热血青年，在大返城的浪潮中回到了城市。而如今，来自全国各地的人们又开始来到西双版纳豪掷重金买房，尽管他们当中大部分人一年也来不了西双版纳几天。
“从来没有见过这样的城市，晚上最热闹的地方居然是楼盘销售中心门口。”
如果是近几年没有去过西双版纳人，对这块土地的印象可能还停留在旅游小镇的概念。而事实，这里已是一个可以比肩三亚的旅游地产热土。现在西双版纳的楼市成交量，可以让任何一个二三线城市为之侧目，动辄过万亩的房地产项目，更是可以让一线城市都无法直视。
粗略计算，西双版纳未来几年计划中的旅游地产投资额随便都可以超过千亿元。
40万人口的县级市 有300多家房企
2013年6月28日下午，飞机降落在西双版纳嘎洒机场。“嘎洒傣温泉国际度假小镇、中元沧江之都、梦云南雨林澜山、告庄西双景……”这个具有少数民族风情的旅游城市与游客们打的第一个照面，是机场一个个巨大无比的房地产广告牌。
一位出租车司机对此显然已经司空见惯：“以前广告牌都是各大景点的广告，不过这几年开始，无论是机场内还是道路边的广告牌，都已经变成了地产项目的天下。”
第二天早上八九点钟，西双版纳首府景洪市区内，道路两旁的树上喷出水雾，让这个旅游城市显得云雾缭绕，如梦似幻。不过很快，遍布全市各地的施工工地，又会把人从梦幻中拉扯出来。
在记者下榻的酒店，正好在举行一个财富中心产品推介会，这个由景洪博誉房地产开发有限公司开发的项目，标榜自己为“一站式中心商业共同体”。
而在前往西双版纳知名景点傣族园的勐罕路上，靠着澜沧江的一边一大排工地都在施工，靠着山一侧的项目则都在挖山平地，一座座青山被挖出了一大块坑。
“如果按照传统的老城区来计算，景洪市市区从东边到西边开车也就十来分钟就可以走完。”一位当地人王先生告诉记者。
根据景洪市房地产信息网上显示，就在这个总人口仅有44万的县级市，目前在网上备案的楼盘已经有215个。
西双版纳州中级人民法院的一份调研报告指出，在景洪市已经有300余家房地产开发公司，近年来房地产市场活跃，导致涉及房地产案件都大幅增加了。
南都记者统计发现，在2012年，开发旅游地产最著名的海南三亚，全年成交商品房103万平方米，而西双版纳去年的成交面积达到了131万平方米，已经从2007年的不到三亚的一半，到现在轻松完成超越。
一个项目用地可超广州一年宅地供应
在目前西双版纳最大的在售项目万达西双版纳国际度假区的销售中心内，销售员信心满满的介绍：“万达版纳项目占地6平方公里，总投资超300亿元，是西南投资额最大的旅游度假项目。”
“6平方公里是什么概念？相当于景洪市原城区的一半那么大了。”万达版纳项目策划经理何灌伦说。南都记者了解到，根据广州2013年全市住宅用地计划供应为5 .95平方公里，还略少于西双版纳这一个项目的用地面积。
南都记者了解到，销售物业的面积达到400万平方米，全部开发完毕将会到2022年，目前该盘每个月平均可售物业达600套。其实在西双版纳这块地方，早就已经把大盘的概念升华了，一线城市都能称得上大盘的千亩级别项目，在这里早已算不上什么。
大牌房企云集西双版纳圈地
在万达到来之前，世纪金源集团早已在景洪市的澜沧江畔投资50亿元，打造了一个占地4000亩的西双版纳滨江果园避寒度假山庄，它在前年也夺下了云南省旅游地产的销量冠军。随后占地过万亩的万达去年6月份开盘，至今一年销售额超过14亿元，夺得云南省旅游地产的销量冠军。
除了这些已经取得“巨大成就”的大盘，西双版纳一些潜在的项目体量更为庞大。包括雅居乐、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等众多大开发商都已经签约甚至拿地，准备进入这个新热土。
在嘎洒机场前往景洪市区的路上，“雅居乐地产 与心同筑”的广告牌早已经竖起来。当地一位地产人士告诉记者，雅居乐还没正式拿地，不过宣传已经开始了。根据公开资料显示，雅居乐拟在景洪市打造的旅游度假项目，占地约2.7万亩，投资总额高达200亿元。
此外中弘股份欲投资150亿元，在景洪市开发路南山旅游度假项目，占地10 .12万亩；保利集团和华熙欲在景洪市投资80亿开发嘎洒高端休闲养生项目；深圳市荣兴集团也要在景洪市投资80亿，开发嘎洒旅游综合项目，占地超过10万亩。
西双版纳州招商局资料显示，云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司将投资100亿建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑旅游度假开发有限公司在勐腊县投资200亿打造勐仑旅游度假区；云南广晟投资100亿元，开发曼飞龙湖滨国际养生旅游度假新城项目；昱锦房地产开发有限责任公司投资100亿，圈地7000亩打造勐龙东风旅游综合项目，而华侨城也计划在西双版纳投资15亿元开发旅游地产。
非地产公司也没有闲着，中国平安与云南白药携手，拟投资150亿元打造国际温泉养生休闲度假项目，占地约2万亩。
随便一数，西双版纳未来的旅游地产投资额就将轻松超过千亿元。而此前的两三年，西双版纳旅游地产投资额平均增速在云南省16个地州市中排名第一，开发热潮已经远超过大理、丽江和腾冲等地州。
房价迈入4000元大关
在大量开发旅游地产之后，当地政府的收益也是显而易见的。西双版纳州一份政府工作报告显示，“十一五”期间，全州房地产开发投资年均增幅超过20%，累计达到71 .61亿元，是“十五”时期的9 .22倍；累计上缴地方税收5 .69亿元，比“十五”增长30 .6倍。进入“十二五”之后，西双版纳发展计划中就写到：积极发展旅游、休闲、运动、养老类房地产项目。当地统计局最新数据显示，2013年1-4月，纳入全州统计数据库的房地产开发项目有工作量的有262个，比2012年同期增加20个，其中新开工项目50个。
如今谈起西双版纳，很多人都喜欢把这里称为下一个三亚。不过在天量的供应背后，不少小的项目其实举步维艰。景洪房产信息网数据显示，除了万达和世纪金源等几个大项目之外，不少项目多日都没有成交记录，日子并不算好过。
当地开发商表示，前几年景洪市的住宅均价一直在每平方米2000元左右徘徊，但世纪金源和万达项目的推出，直接将景洪的房价带入4000元大关。
即便如此，价格仍然是西双版纳旅游地产目前的杀手锏。万达版纳项目副总经理朱猛接受南都记者采访时就直言，他也很喜欢海南，但是西双版纳四千余元的单价显然是海南两万以上的单价所不能比拟的。“现在西双版纳60%的房子是外地人买去的。”
昆明田野咨询机构总经理文剑武认为，西双版纳目前房地产项目非常多，如果是针对本地市场，早就过剩了。
如同海南一样，住宅空置率也成为当地房地产市场的现实，有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。不过不少人对此也并不忧心，认为旅游地产季节性空置是肯定存在的。如今在景洪市内，知名托管代租网站“途家”的广告也遍布各处。
在文剑武眼中看来，比起天量供应和空置率更严重的是，西双版纳不少旅游度假项目的整体规划和户型设计都还停留在传统住宅的设计。“大老远跑来这里度假，肯定不希望住的是和原来城市里看起来一个样子的小区，住在一个样子的户型里面，西双版纳旅游地产的产品还需要升级。” 采写：南都记者 林广
昆明田野咨询机构总经理文剑武：
在西双版纳买房期待涨价
不算是太好的选择
这块地方和海南一样，确实有避寒度假的功能，面对的客户是全国性的，这样来看就不一定过剩了，而价格方面比起海南泡沫也没有那么严重。如果喜欢版纳这块地方，买来住是没问题的，如果想的是要买来投资，期待房价的上涨，可能不算是太好的选择。
作者：林广
我来说两句排行榜