北京大户型现集中抛售：富人怕政策 官员怕反腐

　　北京房地产已露拐点?

　　北京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售,有些从未有过交易的豪华小区内,整幢别墅在密集抛售,且有加速抛售的趋势;再是房地产价格上升过快,上半年房价同比上升26%,北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万,远超市场公开信息披露值。

　　经过调查,近期集中抛售大户型房产的业主,并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心,而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政,其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施,并且很有可能在采取上述措施后,全面放开房产限购,这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场,必将使地产市场价格逆转。

　　大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政,后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产,既有无奈,又表现出较大的坚定成份。所以,在房产出手的交易谈判中,为富者杀价较为缓慢,寸金寸移——挂单观望居多;为官者杀价较为凶狠,甚至想一步达成交易。

　　大户型原本是稀缺资源,这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法:此类户型从前连看都未看过,近期的抛售让他们开了眼。因此,想让这一群体之外者接盘,难度非常大。

　　笔者在走访中了解到,这类“特种群体”对房产信息公开化怀有“激烈抵触”情绪。多数人口坚称:今年底实现房产信息公开化办不到。

　　上述现象至少说明,房地产市场已出现了分化的迹象。房价或将变得多元性,房价将出现历史性拐点,今后的定价条件和趋势值得关注。

　　从全局看,目前房价显现出三种分化趋势:一是经济发达地区价格将相对居高,非发达地区价格将趋于弱化。例如,京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位;二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如,北京三环以内价格相对居高;三是不同房型价格也在现分化。例如,传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”,根据目前我国人口家庭结构特点,未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。

　　定价要满足两个基础条件:其一,要有两条“均值价格”曲线相互交叉:一条(境外线)从首尔——东京——台北“均值价格”曲线,一条(境内线)从北京——上海——广州“均值价格”曲线;其二,在这两条“均值价格”曲线相交的时点,由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价,即为北京市未来房地产(高位区间)“均值价格”的“转化价位”。目前,定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋 “接轨”,而“两条‘均值价格’曲线相互交叉”,恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前,从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线,正在“由高点向下滑行”;而从北京——上海——广州“均值价格”曲线,正在“由低向高攀升”;这两条“均值价格”曲线“相交”的时点,或正是北京未来房地产(高位区间)“均值价格”的价位。

　　市场预估的“房产新政”,要害在房产税和个税的规定,这将是调整我国房地产长期畸形发展的利器。北京大户型房产的集中抛售,预示我国房地产在经历长达十年的非理性发展后,将回归可控性的理性阶段。如果汇率逼近趋势分析的“交汇点”,如果北京房地产价格继续疯狂上涨且同步逼近“价格区间”,那么,北京房地产的历史性拐点将真的会出现!

　　在北京市房地产价格走势已成引领全国房地产发展趋势的“坐标”的大背景下,笔者认为,当下相关政策应及时跟进,如果推出房产税应实行唯一标准。

　　自7月以来,北京市房地产交易明显萎缩,除个税原因外,地区交易指导价的推出,大幅度压缩交易利益的所得空间,使得交易成本集中体现在“税负过重”。究竟是要实现“单笔高收入而失去总量效益”,还是保持“单笔收入适中而总量稳步增长”的“活跃市场”?这需要“算好账”,“算大账”,“算长远账”。制定政策千万要兼顾长远,不能“竭泽而渔”。

　　北京市地税局推出房产地区交易指导价,不但大幅度压缩交易利益的所得空间,使得交易成本集中于“税负”,逼迫买房承接,这使得二手房因交易成本过高而产生“交投冷漠”。使得房产需求方将投资转向新房,并不断推高新房价格,由此推动土地需求不断上升,制造出新的“地王”。如此政策偏行下去,必然导致土地需求不断紧张,而整个房地产市场却“半边冷淡”。这于地方经济可持续发展极为不利。

　　当前的市场据传闻有“每户拥有一套房产”免交房产税,“人均80平方米以下”免交房产税等内容。这或被误解为政策又为特定利益群体设定一个“灰色空间”,给未来在执行层面和政策的针对方,都带来极大不便。为此,将来出台的政策,最好将条件设定为“唯一性”,这样更便于推动房产新政。

　　(作者系中国城乡一体化建设专家委员会副主任)