许家印海南棋局

　　海花岛已被海南省政府确定为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程。在工程项目联系人上写的是“林东”，本刊记者确认林东为儋州市市长

　　《瞭望东方周刊》记者黄柯杰 | 海南儋州报道

　　在蔚蓝色的儋州湾内，围海造岛12000亩，预计总投资400亿元人民币，如果可能，还要追加到3000亿元—这是恒大地产集团有限公司（下称“恒大地产”）的海南儋州海花岛项目。

　　作为恒大集团董事局主席，许家印曾亲自坐私人飞机到儋州进行项目考察，在与当地政府官员的对谈中，许家印曾说，自己的下半辈子就在这里了。

　　这不是恒大第一次围海造地，数年前，恒大曾在江苏启东寅阳镇开发类似项目，围海造地近9000亩，土地占到恒大地产近1/3的资产，但是2011年，恒大将此项目部分股份悄然转让套现。

　　转换筹码后，许家印将台子搭到海南，海花岛项目犹如一个庞然大物从天而降，让项目所在地的白马井镇和排浦镇成为儋州一大热点。

　　吹沙填海12000亩

　　儋州坐落于海南岛西北边，是海南省建制最早的两个古郡之一，可谓历史悠远。宋朝诗人苏东坡遭流放，即从惠州贬到海南儋州，并生活数年。

　　与省会城市海口和旅游胜地三亚相比，儋州在全国不算有名，但儋州有着海南省独特的资源，有海南十分之一的土地、九分之一的海岸线和八分之一的人口，并有国家级的经济开发区洋浦经济开发区和洋浦保税港区。

　　然而，多年来，这些资源并未转化为强大的经济动力。游客到海南就直奔东南边的三亚而去，或者经过琼海的博鳌停留看风景，鲜有游客会到海南的西北边看一下儋州。

　　“儋州有不比三亚差的自然风景资源，但是儋州的财政收入还不足10亿元，这足以说明儋州开发的紧迫性。”当地一位官员对本刊记者说。

　　许家印何时注意到儋州湾不得而知，但位于儋州湾的白马井镇渔民老徐清楚记得，2012年年底的时候，他开着自己的船从北部湾归来，开过儋州湾到白马井港靠泊时，看到这项庞大的填海工程已经开始了。

　　从此以后出海要绕道了。老徐说，他后来才知道这个岛屿有12000多亩，“大得没法想象”。

　　2012年5月，中交水运规划设计院海南设计分院发消息说，中标恒大人工岛项目。据中交水运规划设计院海南设计分院的设计方案，这一人工岛项目由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8万平方公里，从平面形态看，这三个岛犹如三朵在海中盛开的花，因此取名为“海花岛”。

　　与海花岛一水之隔的海滨，已经有一些房地产公司入驻，本刊记者在采访期间看到，包括恒大金碧天下、重庆城等楼盘都已成功开发销售。

　　恒大金碧天下的销售人员指着烟尘四起的填海现场告诉本刊记者，等海花岛建成后，儋州湾将成为与三亚亚龙湾匹敌的海景度假区，到那个时候，作为离海花岛最近的恒大金碧天下，将体现稀缺海景房的核心价值，也正因为此，现在的儋州湾是海南房产最有潜力的价值洼地。

　　售楼小姐介绍，金碧天下海景精装公寓的售价不到每平方米6000元，主要购买客户为北方客人，作为过冬之地。

　　“洼地”理论尚待验证，但是儋州湾成为“热地”已经是白马井镇和排浦镇人的共识。本刊记者查阅资料获悉，海花岛已被海南省政府确定为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程。在工程项目联系人上写的是“林东”，本刊记者确认林东为儋州市市长。

　　在填海现场，一辆辆载着巨石和防波锥的卡车鱼贯而入，将巨石和防波锥推入到海里。在现场施工的隶属中国交通建设股份有限公司天津航道局（以下简称“中交天津航道局”）的一位施工人员告诉《瞭望东方周刊》，项目从2012年年底开始施工，用的是吹沙填海的方法，按照施工要求，首先填出两条并行的道路向海里延伸，在填至600多米后，分别向左右方向延伸，再延伸到一定位置，继续向海里延伸，这样不停地投石，最后围成一个圈。“其他的两个岛也是这样的做法”。

　　这只是填海的第一步，等围拢后，用5000吨以上的运输船装海沙到现场，用吸沙机将沙子从船上吸起，全部喷到围拢的海堤内，经过一年多的沉淀后，成为坚固的陆地，再铺上一层石头，覆盖上沙土，成为真正的人工岛。

　　“12000亩的填海投资在3亿元左右，每亩地不到3万元。”现场施工的中交天津航道局施工人员对本刊记者说。

　　“手续上没问题”

　　儋州市市长林东作为海花岛项目的联系人，意味着海花岛项目成为儋州城市发展的重要筹码。事实上，海花岛2013年预计完成投资10亿元，这一数字已经超过儋州市过去一年的财政收入。

　　对于恒大地产和许家印，儋州市政府的官员们充满好感。在某次见面会上，许家印曾说，下半辈子就在儋州了。这让儋州的官员们倍感温馨。

　　由儋州市海洋与渔业局出示的材料显示，这块海域的使用，已经取得了准生证。2012年12月14日，国家海洋局正式发文，对海花岛项目旅游综合体区域建设用海规划进行批复。根据该批复，在规划期限的2012年至2017年间，规划用海总面积约792.6347公顷，其中填海造地783.0032公顷，透水构筑物跨海桥梁用海9.6315公顷。

　　“作为海南省的重点工程，海域的使用手续已经得到国家一级的批示，手续上没有问题。”儋州市海洋与渔业局局长戴文达告诉《瞭望东方周刊》。

　　海花岛的项目给白马井港的渔民出海带来一定麻烦。渔民们说，船开出去要绕一个湾才行，因此与政府交涉，要求补偿。据戴文达介绍，目前海洋与渔业局已经考虑到这一问题，正在统计渔船数量，会统一作出补偿。

　　据本刊记者调查获悉，恒大项目公司十分注重与当地村民搞好关系，这一庞大工程给参与到填海工程的村民带来利益，也给另外一个村带来烦恼，“晒的衣服总有一层灰”。而这在天空湛蓝的海南岛是无法想象的粉尘污染。

　　对于这一项目的规划，目前只有一个大概。据儋州市政府官员介绍，在岛上会建造一座类似迪拜的七星级酒店，并有游艇码头和购物区，然后有配套的湿地公园和房产项目。

　　一些有见识的当地人对恒大的到来表示难以理解。因为在他们看来，儋州湾已经不是纯粹的海湾了。

　　“儋州湾这边是白马井镇，对面是洋浦经济开发区，洋浦开发区大石化项目，站在高楼上就可以看到大烟囱，这里适合度假吗？”陪同记者采访的海口市金郁外贸公司总经理林国祥提出如此疑问，他曾看中恒大金碧天下的海滨别墅，犹豫是否要买下。

　　据当地政府网站公开资料，位于儋州湾的洋浦开发区已有800万吨中石化炼油项目，并已经上马2000万吨炼油项目和其他化工项目，并有一批其他的重化工项目。

　　但是林国祥的妻子苏佩佩却不这样认为，她告诉本刊记者，根据海南岛和儋州湾的风向，大石化污染物，应该是随风吹到北部湾的海里。

　　卖启东项目换海南筹码？

　　这不是恒大的第一个填海项目，早在7年前，恒大就在江苏启东有过一次填海造地项目。

　　2006年，恒大地产在江苏启东围海造田8968亩，用以建造“恒大金碧天下”项目。在房地产行业狂飙突进的年代，土地储备是房产公司的子弹，足以证明一个公司的实力，恰逢恒大在香港上市的关键时刻，这一地块成为恒大公司重要的砝码。

　　2009年，恒大在香港上市时，该地块估值达344亿多元，占恒大地产当时总估值的1/3.而从公开的评估信息来看，该项目的地块围海价格为每平方米240元，而当时江苏启东市的全市地区生产总值(GDP)为325亿元，这一估值也被称为“许家印在讲故事”，由此遭到各方质疑。

　　资本市场喜欢听这样的故事，恒大几经波折后成功上市。

　　本刊记者曾在2010年到启东恒大金碧天下工地，尽管地处荒郊野外，远处是灰蒙蒙的泛着泥浆黄水的东海海景，但项目施工如火如荼。据当时估计，启东与对面的崇明岛，相隔3公里的海湾，当时正在修建从启东到上海的大桥，若大桥修通后，车程将由4个小时变为40分钟，这就是启东项目的价值所在：低价便宜，接近上海。

　　2011年12月24日，崇启长江大桥如约通车，而就在通车前半年的2011年5月16日，恒大发布公告称，已将其全资附属公司Grandday Group的49%股权，作价5亿美元,折合人民币约32.4亿元，转让给香港华人置业。

　　面对恒大是否缺资金的质疑，恒大相关负责人对媒体强调，恒大出售启东项目股权并非短缺资金，而是为了储备资金。

　　根据交易结果计算，华人置业将取得恒大地产启东项目134万平方米地块中49%权益，以作价38.75亿元，项目的楼面地价达每平方米4420元，按照恒大填海造地楼面地价约240元计，获利为17.4倍。

　　新版本的故事

　　与启东项目相比，海南儋州项目是一个成功的升级版。海花岛项目将是许家印在资本市场上能够讲述的另一个漂亮故事。

　　2013年2月，就在儋州海花岛项目得到批复后一个多月，儋州在中央电视台集中投放城市形象宣传片，在中央电视台一套和四套的《新闻联播》、《新闻30分》、《中国新闻》、《走遍中国》等栏目前播出，时间长达1年，集中展示儋州的新形象、新魅力。

　　在这部15秒的短片中，儋州喊出“新西岸，更海南”的口号。据儋州官方人士介绍，这场广告投放的宣传经费是3000万元，这笔钱全部由恒大地产支出。这足见恒大地产对儋州的重视程度。

　　与启东填海项目相比，儋州海花岛至少有两个无可比拟的优势。首先是地理位置更加优越：相比启东的东海海岸，海南北部湾蓝天碧海，自然条件更加优越。其次，是海域使用的安全问题。在启东项目中，恒大地产规避审批权限的做法，曾饱受媒体诟病。

　　据《中国企业家》杂志获得的一份启东海洋局文件显示，当地政府将恒大在内的几大块填海项目打包成区域用海计划获得审批，将8968亩用海分割成13块少于50公顷（即750亩）的海域分别立项，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。按照国家有关规定，若填海超过50公顷，必须经国务院及国家海洋局审批。

　　根据报道，启东项目的13块海域使用权证到2007年1月才办理完毕，但恒大已经在2006年9月到12月通过24小时倒班施工完成了填海最重要的围堰工程。

　　为了取得这些项目，恒大专门注册一批公司来分块运作，紧急注册包括启东鑫华娱乐有限公司、启东勤盛游乐有限公司等。

　　海南儋州湾项目已经取得国家海洋局的批复，干干净净的12000亩海岛，这是比启东项目更加安全的一个筹码。

　　事实上，家大业大的恒大地产资产情况如何，在外界看来并不清楚。2012年6月，美国做空机构香橼发布了一份财务报告，直指恒大的数宗罪，并作出恒大已经资不抵债的结论，这一轮做空让恒大股价损失惨重，并引发国内机构对香橼调查真实性与可靠性的质疑。

　　据媒体报道，根据上市公司公开数据统计，目前恒大地产发债达106亿美元，这也让外界认为，在地产不景气的情况下，高杠杆的恒大地产是否遭遇到资金回笼问题，在有如此之多外债的情况下，恒大如何突围，成为股东们关注的焦点。

　　为证明自己的偿债能力，恒大地产在2013年初公布自己的五年计划，这份详尽的五年计划给股东们讲述了一个美好的恒大。按照计划，恒大接下去的5年中，年均合约销售额增长20%～30%，年均利润增长20%～30%，年均土地储备增长10%以内，净负债率平均控制在60%以下，同时承诺，全力发展住宅事业，不再投入任何其他新的非主业。

　　在这场填海完成以后，海花岛项目地块重新估值。毫无疑问的是，它将成为恒大地产未来五年的新看点。而恒大在海南已不光盯住儋州湾，还将目光投向海南岛西部的昌江黎族自治县。

　　根据政府公开信息，2013年4月8日至9日，海南省昌江县委书记严朝君一行15人到广东恒大地产考察，许家印当即表示，要在昌江投资200亿元，打造一个占地19000亩的旅游度假项目。