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王健林:我们不勾结政府 不搞政商结盟

来源:新华网 作者:赵卓
  尽管身居高位,但王健林洒脱的性格仍然外界认为他是一个相对高调的人。

  9月21日,各路记者奔赴青岛,在闪光灯不断捕捉泽塔·琼斯、妮可·基德曼、莱昂纳多·迪卡普里奥以及众多国内一线明星的时候,王健林和老友孙明波却抽空在青岛啤酒博物馆坐了下来,享受新鲜的原浆啤酒。

  近期,有关王健林的身影多见报端,其在商言商、不搞政商联盟的言论和高调进入文化界的举动,都令这个“中国内地新科首富”广受关注。即便是他在青岛参加万达集团东方影都的启动活动,但啤酒喝着,王健林也愿意和时代周报谈谈这个项目之外的万达。

  本报记者 赵卓 发自青岛

  9月22日,青岛胶南,万里无云。

  当莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼、泽塔·琼斯、约翰·特拉沃尔塔、章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇等一线中外巨星出现在红毯上时,一位在外围围观的当地人嘟囔了一句:国际电影节什么时候搬到青岛来了?

  这不是什么国际电影节,只是万达集团东方影都的启动活动。启动这个项目的人,上个月在彭博全球亿万富翁排行榜的最新一期榜单中,以142亿美元身家成为中国内地新科首富,较第二位的娃哈哈集团创始人宗庆后的财富高出32亿美元。在9月11日公布的胡润百富榜上,他再次以创纪录的1350亿人民币位列榜首。

  他是中国最大商业地产开发商万达集团董事长王健林。15岁参军,28岁就成为了一名正团职干部,后为响应国家“百万裁军”的号召,离开部队,成为大连市西岗区区政府办公室主任,但在改革浪潮下,本可以在仕途上一片光明的王健林又选择了弃政从商。

  比起冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等92派房地产界大佬纷纷下海创业时,1988年改革的春风还没有吹得那么暖, 25年前万达成立之初,王健林因得不到计划指标和土地,被迫选择旧城改造方式获得土地,成为全国第一个进行城市旧区改造开发的企业。

  从军人、官员、商人到中国首富,将当年欠债149万元濒临倒闭的小公司发展成企业资产超过3000亿元的超级王国,王健林完成了人生的三级跳,但他的梦想还不止于此,除了要成为全球最大的不动产公司外,要做全球前10的文化集团公司。

  商业地产,仍有扩张空间

  时代周报:公开数据显示,从2012年6月收购AMC开始截至目前,万达近一年内海外投资累计金额超过500亿元人民币(含正在推进中的项目),国内仅仅哈尔滨、南昌、合肥3个文化旅游城投资就超过900亿元,加上广州4个项目450亿元,巨额的投入是否带来资金上的压力?

  王健林:我们宣布的是总投资,不是宣布的当年投资,总投资是指这个项目从开始到项目投资结束,它的投资额的相加。比如我们长白山项目总投资160亿,长白山到现在只完成了一期,今年把五个酒店建完才二期。

  今年开始万达进入文化领域的投资,而且文化领域的投资规模都比较大,比方说南昌文化旅游城这次总投资400亿, 计划10年时间完成,也就是2013-2023年,这400亿如果分成十年,每年可能就40亿,当然可能第一年第二年投资多一点,因为除了注册资本,还有启动资金,主要是拿地的钱,要再加50%,所以第一年第二年可能是投50亿、60亿,以后逐步稳定。每个项目,房地产的销售什么时间结束,每年市场大概只能容纳多少,每年这个项目需要多少财务费用,我们内部都有一个很详细的计划。

  时代周报:万达的融资渠道主要是什么?

  王健林:还以刚才的项目为例,比方当年投资50亿,我们自己拿的启动资金,注册资金就是30%-40%,第二块是银行融资,大约30%;第三块是预售款,比方说预售,还有一些预定,有的不是预售,比如他看好我三星级酒店,他来经营,我们就不用经营,还有大酒楼干脆委托我们来给他投资,我们规划有酒楼,有酒吧,他可以把这条街全扫走。

  实际上严格来讲自有的资金投下去这一块就是40%,银行融资30%,预售30%,所以大一点就是各三分之一。

  这是中国的融资模式,在境外有些不同,公寓是可以预售的,但是预售的资金是不能动的,这笔钱叫定金,一般是房屋总价的10%-20%,这笔钱直到入户交房,把尾款交齐后我们才能动用,但是这个定金可以用做抵押融资,当然要支付一些财务费用了。

  时代周报:越来越多的开发商都在转型做商业地产,你认为现在中国商业地产有泡沫吗?尤其是二、三线城市?

  王健林:商业地产有泡沫,但是要分地方。有些城市,确实商业地产扎堆、过剩。但是一些地级市,那些城市连好的电影院都没有,也没有成熟的购物广场,尤其是一些高新区,经济开发区,人口不少,但是配套跟不上,这些地方商业地产的发展还远远不够。

  把中国酒店品牌推向世界

  时代周报:作为首家在海外建造豪华酒店的中国企业,将如何应对海外市场的激烈竞争?

  王健林:有个所谓的投资专家说,在伦敦投资一个酒店要花7亿英镑,就是70亿人民币,才只有160个房间,说怎么能够收回成本啊?我要强调一点,7亿英镑是项目的总投资额,不是单纯买酒店的钱。

  其实这个并购实际上是捡了一个大便宜,我们买这个地只有9000多万英镑,这个项目是10.3万平米,算下来楼面价只有十五分之一,这在中国是不可想象的,中国卖一万块钱的房子,700块钱的楼面价怎么可能呢?

  另外,我们并不是所有面积都用来做酒店,其中6.3万平米的公寓是用来销售的,因为在伦敦公寓是很好销售的,我们考察过项目周边的公寓价格,基本都在1.5万英镑/m2左右,我们就算再便宜点,以每平方米一万三四销售,销售额就将近9亿英镑,除去2亿英镑的税金,大概收入是7亿英镑,正好等于我们这个项目的投资总额,也就是说三四年时间开发结束,我们在伦敦可以白赚一个酒店,那这个事情就是放在北京、上海也是不容易实现的。

  时代周报:能谈谈即将在纽约投资的五星级酒店的具体计划吗?未来是否会通过建酒店,将万达的公寓卖到世界各地?

  王健林:我们在美国纽约正在谈的也有几个项目,纽约酒店房间可能比伦敦的略多一点,另外我们在法国也寻找了一个酒店投资项目,已经有一段时间了,我相信明年就会落地。另外,洛杉矶有一个项目,签了初步的框架协议,签了预签书了。总之我们要在海外选8-10个城市建造超五星级酒店,这是第一步。

  我们在海外投资的五星级酒店原则上都会采用这种模式。如果单纯做酒店,比如纽约的两百个房间需要6亿美元,如果纯粹去投资,那经营压力可能比较大,光是付利息就很难受,但如果这个项目有房地产,有公寓销售,沉淀的现金就很少,就比单纯买酒店合适多了。

  当然,伦敦的项目是特例,因为这是一个当地银行的不良资产项目,如果短期内处理不掉就会进入拍卖程序,所以我们能以这样的低价拿下这块地。我们不可能所有项目都能通过公寓销售完全收回酒店的投资,但是可以稀释酒店的整个投资,我们至少要稀释到50%才能有开发。

  时代周报:从并购美国第二大院线AMC影院,3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司,到7亿英镑在伦敦投资建设五星级酒店,你海外并购的步子迈得是不是有点大?海外发展这部分未来还有什么计划?

  王健林:先说说我们在海外投资的策略吧,海外投资去年公布了26亿美元,今年又公布了一个10亿英镑,10亿英镑差不多也是15亿美元了,而且我们接着还要再宣布,很多人会说万达哪儿来这么多钱?举个例子,我们并购游艇公司3.2亿英镑,这个3.2亿英镑我们本身出50%,再融资50%,而这个融资50%现在非常容易,海外的银行什么都愿意来融,我们选择便宜的合作。

  另外,海外投资我们会集中在两个方面,一个是往文化产业并购,尽快把万达文化产业收购规模和盈利规模做大;另一个就是我的梦想,把中国酒店品牌打到全世界,凭什么世界上只能有外国的酒店到中国来呢?为什么中国的酒店不能到外国去啊?

  国家旅游局的邵奇伟局长给我说了几次,建立中国五星级酒店品牌希望在万达。我觉得我们该想办法来改改酒店管理行业外国独大,一统天下,制定游戏规则的局面了,中国人“两弹一星”都能搞,建世界级奢华酒店品牌总得有人来走这一步吧。

  至于大目标,五年前给我们自己定的收入是2500亿,资产3000亿,净利润是3500亿,但没想到这个东西都很快就实现了,目前我们给自己定的目标很清晰,2020年就是收入1000亿,资产至少还要做到七八千亿,让万达成为一流的跨国企业,至少在500强企业里面混一混,其中海外业务至少达到20%-30%。

  曾被骗钱越挫越勇

  时代周报:你当年决心“下海”的时候,想到过今天的成就吗?

  王健林:没有,我当时办的是停薪留职,那个时候国家鼓励大家去创新,你不管什么级别的人都可以去创业,创业可以签长达5年到10年的停薪留职,就是你玩不转再回来还是正处职务,工资标准什么的都不变,我那时就想,反正也有退路,就干吧。但是第三年我就正式辞职了。

  时代周报:25年来,万达的发展也不是一帆风顺,你遇到过最大的“坎”是什么?

  王健林:太多了,刚出去搞跨区域发展,第一站在广州就不成功,我们是跟别人合资做一个什么项目,我们是占小股份,别人占大股份,投资了2个多亿,但是这个小子把我们的钱投进去他自己拿着钱就跑了,我们当然先起诉,告状,慢慢把公司接过来,我们接着再补钱进去,实际上我们还算不错了,最后没亏损,但只赚了几千万。

  不光这个,比如说我们做商业地产,2000年确定做商业地产,从2000-2003年,四年, 222场官司,公司里整天应付打官司,那一段时间打毁了,我们还被中央电视台《新闻联播》点名批评。后来我也觉得不行了,但是2004年做宁波这个项目的时候,一下找到灵感了,又能卖点商铺,又能卖点住宅,还有现金流,还能把物业整起来,也不用打官司了。这才确立以后的万达模式。

  其间,我们和美国的几个著名的发展商的董事长都见了面,其中有一家公司,规模在美国大概排不到前十,但是他的租金在美国是最高的,平均绩效也是最好的,那家公司的老板父子俩本身都是耶鲁毕业的著名设计师,他一面画图一面给我解释,之后我们大家豁然开朗,哎呀!商业地产不能像我们以前那样就是一层一层地卖商铺,还可以有百货楼、电影楼等业态,结果我们试着做了宁波的项目,效果非常好,之后北京和上海的也按照这个模式做,都火得一塌糊涂,不仅效益好,各界口碑也好,万达这才打了一个翻身仗。

  时代周报:最困难的时候曾经想过放弃吗?

  王健林:没有,我这个人是一个坚定主义者,军队磨炼出来这种意志,品质是非常坚定。我按照既定目标,就像刚才讲了,打几百场官司公司里从总裁丁本溪到所有同志都劝我:你看住宅卖得那么好,又不愁,那时候没有限购,基本上嗖嗖的,推出来就没了,只要把地搞到手就搞到钱,说你何必?

  确实我自己疑虑过多次?是不是路走得不对,但是我一想如果我们老搞开发,如果有一天房地产发生系统性风险,或者有一天这个规模终结了,怎么办?我们是民营企业,那时候有很多人正厅的副厅的跟着我干,你看老丁,中远房地产集团的总裁,还有好多人后来跟着我了,我想这帮弟兄我怎么对得起他们,我一定要找一个靠谱的东西。另外,其他的我们也试过了,搞超市公司,搞医药,搞电器厂,最后大家都觉得不靠谱,都卖掉了,还是决定做商业地产。

  时代周报:你在前不久的达沃斯论坛上曾说,万达是一个走市场的企业,不是走人脉的企业,你怎么看待中国的政商关系?

  王健林:在中国的官商关系,企业不能说你不理政府、不要政府,这做不到的。但是,第一我们联络政府,但是不勾结政府;第二不跟官员搞政治和经济上的结盟,就像过去胡雪岩那个时代,看中这个官员有升迁前途,死贴着他去扶持扶持,我们不做。

news.sohu.com false 新华网 http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-10/10/c_125504845.htm report 5425 尽管身居高位,但王健林洒脱的性格仍然外界认为他是一个相对高调的人。9月21日,各路记者奔赴青岛,在闪光灯不断捕捉泽塔·琼斯、妮可·基德曼、莱昂纳多·迪卡普里奥以
(责任编辑:李芳雨)

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