专家解读土地制度改革动向 小产权房或将转正

　　国际在线消息（记者 李濛、张雪）：中国共产党十八届三中全会闭幕，中国新一轮改革大幕即将拉开。三中全会之后与房地产有深层关系的土地制度改革会有何突破？农村集体土地会否入市？小产权房转正是否有望？就以上相关热点话题，中国国际广播电台华语环球广播《经济纵贯线》节目专访了清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明教授，为大家全面剖析未来中国土地制度改革新动向，以下为文字实录：

　　主持人：袁教授，其实，关于房地产方面的讯息，全会公报里提到“建立城乡统一的建设用地市场”，您觉得，这句话如何解读？

　　袁钢明：这就说明，土地的制度改革，已经涉及到不是农地的问题，而涉及到农村土地如何工业化或非农业化使用情况，而这种非农业化使用情况，跟房地产密切相关，因为它一旦商业化使用，土地价值会大幅度上升，这种上升对整个市场，包括对农民的收入，都会产生很大的影响，所以这次土地制度的改革，是考虑到了对整个城乡土地市场的统一化，而不能作为把它分割化的一种影响，其中也包括对农民收益的影响，而对农民收益的影响，又会影响到整个城市土地的成本。

　　主持人：它对中国的房地产市场会有什么实质性的影响吗？

　　袁钢明：这个还很难预测，因为它可能有两个相反方向的变化，一个就是说，如果农村土地进入城市，按照城市的价格来出售，那么它的价格仍然有可能上涨，因为农民自己认为、或者根据我们现在会议的决定，农民也应该享受到城市的土地价格，因此，农民的要价或者是出售的价格就会高，这样一来，过去低价从农民手上得到土地的情况将会一去不复返了。这是推高的可能性。

　　但是另外一种情况也会出现，由于现在提到了土地进入市场，而且要加快土地流转，这个加快土地流转，其中包含着可以放松对土地的出售，这样一种控制。土地的供给就会增加，土地供给增多以后，按照市场的影响，有些想卖高价，想要高价的愿望就实现不了。比如我们所说的供给多了的话，那么价格就会下落。因此，土地供给增多的情况下，土地价格也有可能下落，所以这两种相反变化的情况，是同时交叉起作用，这要根据形势变化来决定。

　　主持人：不是很明朗，有多种可能性。还想再问您一下，关于土地制度改革和城乡统一建设用地，在十七届三中全会的公报当中提到过，当时说的是逐步建立城乡统一的建设用地市场，但是在过去五年当中，我们其实并没有看到特别实质性的进展，但这一次的三中全会的公报，将“逐步”这两个字去掉了，您觉得是不是意味着这次政府真的要开始动真格，有一些真的实质性举措推出，您觉得未来五年农村集体建设用地有望落实吗？

　　袁钢明：您这个观察非常细微、准确，去掉“逐步”，表明可能是要大力度，甚至是加快推进这个做法。这种做法实际在前几年，有些地方已经开始实行了，比如我们说的广东南海，我还对这个案例进行过研究和报道。但是这只是局部的地区，它在整体上还没有形成一个政策方向。其实在十八届三中全会召开之前，李克强总理的一些调查或者一些讲话里头，也体现出这一点，他结合农民进城的城镇化趋势而谈到了这一点，关键在于农民要参与到土地城镇化使用这样的过程中，要给农民补偿，要提高到很多倍，比如提高到十倍之多。这种做法，对农民来说当然是一件欢天喜地的事；但是对于想征购土地的地方政府来说，则是一个巨大的成本冲击；而对一些房地产商来说，他们想低价获得土地的可能性也会减弱或者消失，所以他们也会受到一些阻力。因此，很多情况下，对于地方政府，他们不想这么做；而且在学术上，也存在一些争论，比如，说到底这样的做法，会不会给下一步的经济带来更大的振荡，因为总是有很多人认为，农村的低成本土地进入城市，是低成本发展城镇化的重要支撑，人们不愿意把享受多年的低成本做法一下子中断掉。但其实，这种做法实际上是不合理的，因为它存在着巨大的收入扭曲和不合理不公正的分配方案。所以，在我们充分讨论的情况下，特别是城镇化的趋势下，我们应该有一个先决条件，就是农民获得和城市一样的地位和权益，在这个先决条件得到一个统一和共识的时候，我觉得这种制度就会形成一个真正明确的决定了。

　　主持人：目前，很多人认为如果农村集体建设用地入市，会搅动小产权房市场，推动小产权房转正，你的观点是？

　　袁钢明：我觉得迟早要转正，而且是势必转正，因为小产权房问题，是在过去这样一种情况下出现的，就是不承认农村可以得到和城市一样的土地市场待遇，然后他们做了这样一种小产权房。对此，有的人说是钻了空子，但是我认为这是中国渐进性的改革，或者说是摸着石头过河的一种特殊表现方式，而且这种方式也适合市场方向。但是它多少还受到了一些制约和障碍，这种制约和障碍中，包含着一些地方、一些市场化力量做出的探索，而且没有得到完全的市场体制的保障，或者我们说的保护。

　　所以我觉得，按照市场化深化推进这样的方向，这个东西会接受的。至于很多人，很多政府部门控制或者是限制这样一个过程，它是考虑到害怕突然发生动荡，或者投机，但是从大的趋势来看，迟早这个事情会走向统一化的，小产权会变成大产权。而且我认为，只要把这个过渡过程工作做好、做细、做得平稳，那么这个过渡过程会更快朝着这个方向前进。

　　主持人：土地制度改革在中国一直是块难啃的骨头，所以，它在每一次大的改革中也倍受关注，您能否简单给大家分析一下，现行的土地制度存在哪些弊端？

　　袁钢明：这个主要是，土地过去没有商品化，好像只有商品才是有价格的，土地好像没有像商品那样易于交换，而且我们土地的产权，或者地权也不清楚，国家是一个非常空泛、抽象的概念，具体到了集体的时候，也不能像某些东西，像具体到个人那么明确，而明确到个人，又觉得和很多制度，或者我们的一些理论、说法不一致。这让土地制度改革存在着巨大的障碍，而且模糊混乱，但是又绕不过去，跨不过去，因为它涉及的东西、利益或者关系矛盾越来越多。比如说，房地产主要成本来自土地，土地这部分收入，难道只能给政府，不能给其他的参与者，甚至是本身拥有土地，而且在土地上生息、生活，甚至因此受到冲击最大的农民吗？你不考虑他的收益吗？这是不合理的。所以土地的矛盾，或者这个问题，已经是不可能再避免、再推后、再绕过去的情况，所以当前的土地制度改革，比以前的土地制度改革，深度更深、更加实在，更加触及它的深度、实质等方面。

　　主持人：您认为土地制度改革的困难在哪里，突破口又在哪里呢？

　　袁钢明：最大困难点在于，防止出现土地投机。在这种情况下，可能出现很多人，本来不是农村土地的所有者或者经营者，而是城市的投机者，他想介入，从中谋取利益。他会到农村收购土地，或者拿出看起来很高的价格，但实际他还能得到更多的收益，而且这种投机行为，会引发农村一些人的投机倾向和心理，这样，整个市场就难以控制了。再加上这种土地投机和房地产的泡沫调控不利，问题就更加严重了。而且日本有过惨痛的教训，曾经，日本经济下滑的时候，他们想用活跃土地交易来推动经济回升，专门有一个活化土地的政策，结果造成了土地投机。日本比中国土地投机受到的冲击更大和教训更加深刻，因此他们经常说的就是地产、地价，跟中国说房地产还不一样，地产比房价还要敏感，投机性还要强，风险还要大，所以这是我们下一步土地改革或者土地市场化，城乡统一市场化最要关心关注的问题，比房地产泡沫，房价投机要控制得更加严格，更加小心谨慎，这就是需要注意的关键点。