周俊生：房地产市场有必要建立权力清单制度

　　全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印日前在政协会议小组讨论上向房地产市场的政府税费开了一炮。他说，房地产行业有很多多余的审批，而且有一些是雁过拔毛的。他建议，国家统一规范规费收取，取消不合理收费，以此来降低房价。

　　在本轮持续已有多年的房地产市场调控中，房地产开发商成为众矢之的。在房价暴涨的过程中，一个大家都看得到的情况是开发商成了巨富，中国历年的富豪排行榜上，占据头牌位子的大多数是房地产开发商，这与国外的一些同类排行榜形成了触目的差别。许家印是一位多年占据富豪排行榜的人物，他从房地产市场上所获自然也是一个天文数字，但尽管如此，当他以政协委员身份议政的时候，听听他的心声，还是有价值的。

　　既然开发商在房地产市场获取了暴利，并且对普通民众的住房需求形成了排斥效应，那么，他们理应成为调控的一个重要目标，比如对商品房进行限价，使他们只能收获微利。事实上在历年出台的调控政策中，确实有过这样的谋划，但最终却未能坚持下去。一个可以理解的原因是房地产市场已经基本实现市场化，政府没有理由对市场价格作出有违市场化原则的限制，但政府作出的限购措施本身就是一种非市场化决策，这说明在必要时政府是可以对市场进行干预的。因此，对于政府未能对商品房限价，我们还需要从另外的途径寻找原因，这个原因就是政府自身在房地产市场上也是一个重要的获利者，如果它们也像开发商那样有登上富豪排行榜的机会，开发商大概就只能靠边站了。

　　据许家印介绍，目前房价的构成主要有五部分：地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。从审批延伸到政府规费，每个城市并不一样，收费最少的有37种，多的有157种。我们可以清楚地看到，在许家印所说的房价构成的五个部分中，除了“综合造价”是开发商的前期投入以外，“地价”、“政府规费”和“税收”三个部分都是政府的获利，真正由开发商获得的收益只有“企业利润”这一个部分。政府所获取的三个部分的利益在房价中究竟占多大比例，许家印没有说，但据2012年12月7日《国际金融报》报道，专业人士归纳统计得出，如果把房产商开发一处楼盘过程，从立项到完成销售进行分解，整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及七大类37项支出。这些支出包括房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费，以及后期的营业税、印花税、城建税、企业所得税等，平均水平占到整个房屋销售金额的50%，高的甚至超过70%。当然，这些税费的依据基本上是政府自己制订的行政法规。

　　房价中有一半左右是被政府拿去，这是房地产市场调控多年不见效果的根本原因。当政府自身对市场有利益需求的时候，它与开发商就有了太多的共同语言，也就不可能真正花力气来降低房价，开发商抬高房价甚至能够得到政府支持。前几年，杭州有一家开发商在售楼时曾经公布了房价构成要素，由于政府在其中拿走的利益一目了然地显示在售楼处，因此很快被叫停，很显然，政府不愿意调控触及自身的利益。我国经济运行的一个重大问题是政府伸出了“乱摸市场的手”，对各个行业都产生了不小的影响。在房地产市场上，按许家印的说法，开发一个楼盘要由政府相关部门盖110多个章，在这个过程中每一个部门都可雁过拔毛，它们最终都通过开发商之手，落实到了购房者身上。中国的房地产市场，已经成为政府之手“乱摸市场”的重灾区。

　　李克强总理在全国人大会议上所作的政府工作报告中，再次对简政放权作出了强调，要求以“壮士断腕”的勇气来割弃政府在市场中的既得利益。此次改革的一个亮点是建立权力清单制度，按照这个目标，在房地产市场上，同样有必要建立权力清单制度，将目前过于繁杂的税费项目作一次清理，缩小政府在房地产市场上的获利空间。至少，在已有的各种税费未能得到清理之前，不能再轻易开征房产税。在开发商获得了“轻徭薄赋”的好处以后，降低房价也就有了现实的基础，而作为政府来说，当它不再对房地产市场有过于强盛的利益驱动以后，它对开发商的监管也就可以挺起腰杆了。在这样一种格局形成以后，民众所苦苦盼望的降低房价也就有成为现实的可能性。

　　周俊生（上海 学者）