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迟到的惩罚:广州最牛村官和他的土地关系网

来源:经济观察网 作者:吴娓婷 广州

  经济观察报 记者 吴娓婷 广州报道 一年半后,广州“境外辞职”书记李方荣被党内除名。李方荣曾担任广州CBD珠江新城原地主猎德村村委书记长达30年。

  珠江新城占地660万平方米,主要来自猎德村原来的土地,另有冼村、甲子村部分土地。建有歌剧院、图书新馆、博物馆、双子塔等地标建筑的核心区,以及亚运会开闭幕场馆所在地海心沙,均属猎德村原村范围内。2013年,包含珠江新城和天河北的区域产值超过1700亿。

  7月下旬,天河区区委、纪委有关负责人在猎德村召开现场会议,通报给予猎德经济发展公司董事长李方荣党内除名的处分。同时公布,该公司副董事长梁贤德潜逃,另有经理李泽传涉嫌违法违纪,正在接受调查。

  李方荣于2012年11月出国就医,两个月后寄信回国辞职,引发舆论哗然。其时广州市纪委发言人梅河清称市纪委已经关注到这一事件,但目前暂未发现李方荣涉及贪腐问题。但随后,天河区即要求村社主要干部在2月底前上交个人护照和港澳通行证。

  去年年底,曾主导珠江新城开发的广州市副市长曹鉴燎被带走调查,今年7月初被双规。他在沙河镇、天河区政府任职长达十多年。

  隐藏城市建设秘密的盒子正被打开。

  珠江新城90年代被确立为高标准开发建设的重点地区。该片区当时属农村建制 (大部分地区属沙河镇管辖),后撤村改制,设立猎德和冼村两个街道办事处。政府在征收土地之余,留下12%的村留地,让村集体自行找开发商合作开发。

  最近揭露的土地问题,即与“合作开发”紧密相关。

  时有文件称“珠江新城建成后将是21世纪广州市城市建设的窗口和缩影”。而20年后窝案的爆发,则揭示了这场建设的另一面:一个政商关系网。

  3:7合作开发

  曾与李方荣共事多年的人士评价:“方荣雷厉风行,决断能力很强。”1992年天河区征收土地,猎德村第一个完成任务。2007年猎德成为广州市第一条整体改造的城中村,李方荣亦说到做到,配合市政府在亚运会前完成清拆回迁。“因为方荣,海心沙旁边才有万家灯火,而不是破敝的城中村。”该人士说。

  不过村民口中就有另外一个版本。多名村民代表对本报回忆,李方荣把控的村委会是“一言堂”,只要有人让他不满,他就直接命令村公司将对方开除。

  李方荣主政下,猎德村20年间与开发商合作转化了大量土地,自身亦完成了城市化改造。几个极其低调的开发商,藉此机会摇身变为隐形地王。

  记者从资料获悉,猎德村方面以高德投资有限公司的“高德系”最为突出,涵盖商场、写字楼、公寓等物业形态,总建筑面积高达92万㎡。嘉裕房地产和南雅房地产在该村亦有多栋物业。旁边冼村11块合作开发地块,南雅房地产占3个,嘉裕房地产有四个。

  嘉裕在官网放言,其在珠江新城拥有10个项目,总建面达100万㎡,是“珠江新城拥有住宅用地最大的‘地主’”。该面积高于知名房企保利、中海和富力。

  时间回到上个世纪90年代。村干部介绍,一方面有感于农民被征地后没有生活来源,另一方面当时开发商实力较弱政府财政不足,无法大面积开发,所以留下自留地让村自行开发。

  合富辉煌首席分析师黎文江曾在广州国土局工作多年。他回忆,当时政府要向香港新世界集团借钱搞开发,后来也是用土地偿还。

  1993年4月市政府在《关于广州大道东侧规划控制区征地若干问题的批复》文件中明确提出关于村留用地比例为12%。经核算,按此比例村留地共计827.58亩(约55.17公顷),加上1993年前原规划红线保留计453.86亩(30.26公顷),两者合计珠江新城留用地应有1281.44亩(约85.34公顷)。

  该文件让开发商进入珠江新城途径便捷。开发商将与村合作开发留用地称为“加名”,仅交纳标底价的四分之一的出让金。

  合作开发是90年代广州城市化背景下的隐性土地交易方式,并非珠江新城开发时首创。政府出让土地,村和它的合作方同时受让,共同开发。村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金,开发商分得的物业需缴纳土地出让金,建成后各自分得物业各自确权。

  有意思的是,猎德和冼村各自与多名开发商签订的合作比例,基本都是3:7,价格在700-800元/㎡。嘉裕与村签订的协议透露,该公司交给土地开发部门约800元/㎡建筑面积作为土地出让金,建成后与村按建筑面积七三分成。按此推算,其实际土地成本不到2300元/㎡,比政府出让价至少低800元/㎡。

  为什么开发商可占70%的多数比例?一份合作协议解释,这是“由于建设成本高、投资大和市场不景气”。

  据了解,“加名”方案未经估算,当时就有专家认为土地开发部门核定的加名开发应缴出让金过低。因缺乏法律法规可依,“一些村干部去走审批流程,政府都没人愿意接。”

  租赁协议曝光

  猎德变身过程中,某地产公司就深受李方荣青睐。双方最早结缘于90年代后期,该公司承租猎德物业。上述与李方荣共事多年的人士猜测,相中该公司可能因为其“最早起家于贸易批发,具备资质”。

  李方荣对这个合作伙伴颇为自豪。在他主持编制的《猎德村志》里,首几页位置除了放市政府工程歌剧院、图书馆、博物馆的照片,就是其本人与该公司董事长在奠基仪式上的合照,村志亦盛赞其的经营能力。

  不过,本报独家获得该公司与猎德村经济发展公司于2007年7月的会议纪要显示,猎德在合作中有让利。纪要记载,双方以七三比例合作开发土地七个地块。但是,“为了加快开发进度”,猎德公司退出除第一地块以外的其他地块,把其他地块原本应得的分成面积集中置换到第一个地块,即目前的一个购物商场。调换后,该商场整体属于猎德公司。不过,这次会议同时约定,猎德要以3000万元/年的价格返租给上述地产公司。除以建筑面积,约30元/㎡/月。

  3000万/年是什么概念?公开资料显示,仅一家商户租金就3300万/年。该商场还引进了多个知名品牌。该地产企业获得商户的租金与其交给猎德公司的费用,差别巨大。

  2007年,还是改造前的猎德村内,部分商铺租金已可达50元/㎡/月。

  上述人士表示,因为培育商业物业是艰难的过程,村公司要吸引合作伙伴就要有让利。该人士同时强调:“猎德村从来没有停止发放分红,还曾连续登上天河区众多村的榜首。在最近几年,分红还有上升。如果没有方荣,不可能有这样的成绩。”

  事实上,2004年广州市土地建立招拍挂后,已有开发商在公开市场追捧珠江新城的土地。但会议纪要却透露,猎德经济发展公司退出F2-x地块。作为补偿,地产企业在D3-x地块建8.6万㎡,连同地下室归猎德所有。根据相关材料,该F2-x地块总建筑面积高达39万㎡,且是商场、超甲级写字楼和五星级大酒店的优质综合体。猎德退出F2-x的理由是可提前获取物业收益,物权归一、完整。

  此外,双方还合作两个住宅项目。双方在七三比例上再叠加一个条件:“以2.5㎡住宅换1㎡商业裙楼”,猎德原应分得的5万㎡住宅变成2.7万㎡的商场物业。

  经过一番腾挪,猎德在7个地块合作中得到一个购物商场和批发中心用于收租,租金30元/㎡/月。

  一名天河区地产行业内部人士直言:“开发商得到特别优惠的条件,除非先分一块利益给跟你签合约的人(甲方)。”

  但该地产企业回应,会议纪要提及的事实有那一时期的特殊背景,其与商家之间的租赁情况实亦另有内情。

  该地产企业与猎德村的交易是否有其他内情目前尚待求证。

  隐形地王的来头

  冼村案件庭审透露,嘉裕、南雅等开发商利用对村干部行贿,以获得土地的便利条件。事实上,这两家房企在猎德村亦有多个项目。本报调查发现,这几家开发商可能与当时天河区政府有关系,并非村书记一人能左右。

  与南雅房地产有过接触的人士透露,公司董事长劳汉泉来自广州番禺,在当地曾向机械厂赊账进货。其后为当时的广州地产“航母”广信房地产做建筑施工。

  从施工队到开发商的转变是在1999年,多家国企助其一臂之力。由天河番禺装饰工程有限公司牵头,包括南方钢厂、羊城房地产和经济技术开发房地产公司在内的国有企业投资,共同组建了南雅房地产有限公司。其中南方钢厂和羊城房地产同属钢铁系统。

  这几家国企与天河番禺装饰公司只共同开发了一个项目后即退出,而南雅房地产由此获得房地产开发资质。

  两个独立信息源对本报提及,劳汉泉与天河区政府某前任官员有亲属关系,该前任官员对曹鉴燎有提携之恩。作为回报,曹鉴燎主政天河区后就在珠江新城的工程上给南雅照顾,例如让对方包揽珠江新城的“三通一平”,从中获利。

  不过本报暂时未能求证其真实性。

  嘉裕公司是一个家族企业。股东李玉珍上世纪70-80年代在广州市缝纫机厂工作,后从事个人投资。其兄李根长是另一股东,曾就任于东山区大东街道办事处。更受关注的是已加入加拿大国籍的董事长李根雄。接近李根雄的消息源指,其在早年曾在市国土局任职,参与东区(包括天河区)的土地测绘。

  嘉裕房地产在天河区起飞之初就参与其中。石牌村作为首个“撤村改制”村,率先与地产企业合作开发了电脑城、酒店、写字楼等物业。

  一名知情人士称,嘉裕当时已与沙河镇经济发展总公司关系熟稔。嘉裕房地产不但将合建工程给沙河公司做,还私底下与沙河公司签订了承包合同。而沙河公司不具备施工资质。

  天河区沙河镇人民政府撤销前与沙河经济公司共同掌握大量土地。

  2007年猎德村改造,完全由村自有资金兴建复建项目,却又出现这位“老朋友”的身影。广州市规划局公示中,嘉裕房地产的名字,出现在与猎德经济发展公司合作建设幼儿园的开发单位一栏。

  曾为猎德村做基建的人士透露,该村被拆迁前新建了三栋别墅,分别属于李方荣、曹鉴燎和嘉裕某高管,占地面积约500平米,四层高。这让几方的关系越发引人猜想。

  “这是一张关系网”

  在李方荣的积极配合下,猎德村成为天河区乃至广州市的典型、样板。与高德投资商定合作的2007年,猎德村敲下拆迁改造的锤子,成为广州第一条整体改造的城中村。李方荣屡屡登上报刊、电视,讲解“猎德模式”,其后还成为2010年广州市亚运火炬手。

  天河区曾经的主政者曹鉴燎亦平步青云。1996年,曹鉴燎离开工作超过十年的沙河镇,任天河区委常委、副区长,此后几乎一年一升,历任区长、区委书记等要职。2006年后进入市委,2007年成为广州市副市长。

  前述天河区地产行业内部人士的理解说:“这是一张关系网。要互相帮助才能做成事,同时在这过程中富了自己,也让别人富起来。”

  据悉,早在曹鉴燎还担任沙河镇一把手时,就与李方荣、卢穗耕很熟,工作上很有默契。曹鉴燎当时就为猎德村引入知名国企,兴建市场。

  当曹鉴燎主政天河,其对猎德村的内部事务仍在介入。曾在猎德村内做项目的开发商证实,哪怕是已经和村里谈好了的合作,曹鉴燎一句话就能换人。

  因为曹鉴燎在天河区拥有庞大的人脉网络,即使其后来已任职副市长,开发商为自己在珠江新城的发展、沙河街道的发展事宜还是要找他帮忙。

  曾接触过曹鉴燎的人士评价:“见过很多官员,但很少有一个会这么高调支持开发商。”

  公开场合,曹鉴燎以猎德村为例,鼓励其新主政的县级市增城的村民拆迁,这样房子可以升值。在饭桌上,曹鉴燎炫耀他则给某些开发商介绍了在珠江新城的生财之路。天河是广州经济社会发展的示范区,曹鉴燎则被誉为“天河发展的有功之臣”。

  2013年在增城,曹鉴燎正主持8万平方公里的人工湖建造,拆迁20条村,不料突然被查处。

  2002年,任职广州市城市规划局的人士撰文称因留用地绕过征收环节,“保守估计,政府将减少土地收益42.5亿,而建成后农民获利可达135.1亿。”而事实是政府收益确实减少,但农民未必获利。

  猎德村维权村民对本报表示:“外界认为猎德已经这么富了,还要查旧账是贪得无厌。先不说猎德原本应该富得多,从村务上讲我们号称集体决策,事实上对资产去向毫不知情。这是关系子孙后代的利益,不能不明不白。”

  熟悉冼村的外部人士则介绍,冼村村集体账户上已经没有钱,村民的医保、养老金等都没办法发。但是,“村干部都是绅士名流,结交的都是社会上层人士,大部分村干部的家属都已移民海外。”

  据悉,冼村的班子成员绝大部分都是老书记卢穗耕的家族成员,卢穗耕的妻子和两个女儿上世纪90年代已移民香港,后移民澳大利亚,卢穗耕也入了澳大利亚籍,妻子冼旺兴在香港有公司。班子成员中还包括卢穗耕的外甥陈健强、侄儿卢炳灿,他们家人也都移居国外。

  而李方荣的“境外辞职”,算是留给广州CBD城中村最为夸张的一笔。

news.sohu.com false 经济观察网 http://www.eeo.com.cn/2014/0809/264767.shtml report 5816 经济观察报记者吴娓婷广州报道一年半后,广州“境外辞职”书记李方荣被党内除名。李方荣曾担任广州CBD珠江新城原地主猎德村村委书记长达30年。珠江新城占地660万平
(责任编辑:UN628) 原标题:迟到的惩罚:广州最牛村官和他的土地关系网

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