任志强：政策决定让老百姓买不起房

　　由《中国企业家》杂志社主办的2014(第十三届)中国企业领袖年会12月12日-14日在中国大饭店隆重举行。在14日上午主题为“拐点之下的楼市风云” 的尖峰对话现场，任志强发言依旧火力十足，精彩不断。

　　以下为任志强精彩发言实录：

　　不是老百姓不想买，宏观政策决定买不起

　　这问题就有问题。从1998年开始到2005年就是五年的高潮，到2007年掉下来，4万亿出台的快了。从2010到2013年中间不是两年吗?怎么就是一年?问题就提错了。媒体一般就爱忽悠，说没超过一年，其实不是。我们经济的运行情况是依赖于政府政策的波动，政府让它下去，它就下去，政府想让它上来，它就上来。所以，这个周期也决定政府的反映速度。比如前十年那一届政府，可能反映地快一点，2007年掉下去，4万亿上来了。这届政府就怕了，又怕出强刺激，又怕出这个那个，然后磨磨蹭蹭，拖时间就长了。然后又开始出台政策，然后就降息了。在美国总是大白天高唱，我们的政策老是半夜12点出台。

　　中央政府的宏观经济政策决定了房地产经济波动的周期。明年如果出台政策，没准就往上上，反正中央经济工作会议告诉我们就是不稳，所以才叫稳中求进。要是稳，就不告诉你稳中求进了，告诉你乱七八糟，所以叫稳中求进。中央刺激来回调，调来调去就是要你稳住。稳住的意思就是告你这个周期差不多了，再往下掉就稳不住了。

　　现在和世界相比我们中央政府的能力大的多，债务比例没有那么高。要和日本比，还有巨大的能力去扩大政府财政赤字。我们的准备金率全世界最高，所以不能降准。我们利息不是全世界高，没有俄罗斯高，但是我们也算是比较高了。12月份中央政府的钱要拨的还有26000多亿，还没发呢。所以，我们中央政府4万亿的外汇储备，比俄罗斯强多了，俄罗斯快光了，卖黄金了开始。

　　所以，我们中央政府有无限的权力，关键他用不用。上一次用了4万亿的强刺激，结果强刺激变成了一个敌对面，谁都不敢说了，好像刺激就变成一个罪过。于是就只能改个词交“微刺激”。“微刺激”就是给病人身上挂个吊瓶，时不时的打点点滴，点什么药也不知道，什么时候打也不知道，你就猜吧。为什么我们经济一直往下掉?4月份投资掉下来了，工业增加值掉下来了，问题还是让大家猜，猜猜明年是不是上去。只要政策对头，市场没有刚才说的。不是市场说没人买房子了，而是说我们的政策不对头，造成一个思维条令。

　　我昨天讲的一个数字，去年68000亿的住房消费，不算办公楼和商城，18000亿的个人消费贷款，相当于27%的消费贷款，今年只有12000亿，投资消费数额3000亿，比例降到22%了。美国十万亿美元的个人消费信贷，每年消费额四千亿美元，有几十倍，我们只占22%。说明还是宏观政策决定让老百姓买不起房，不是老百姓不想买。我们的宏观政策决定这个命令，所以今年央行，四大行就提高应该解决个人消费信贷问题，换句话说就是宏观政策决定了房地产市场走势。

　　政府要真有本事就别降息，该尿就尿

　　我是赞成国家用宏观手段去调节经济运行。我们不能最后让所有的老百姓认为这届政府上台了以后所看到的就是经济下滑。你们认为用“新常态”能解决，我们没办法了，经济永远是下滑了?能这么解释吗?为什么不能用，不能用的结果就是经济下滑，政策托底的解决就是为了让经济不再下滑，过去经济托底是为了让经济往上爬，不是让它反弹，至少让它别掉下去，能上就上点，你怎么理解中央经济工作会议精神，这就是说的话。

　　政府要真有本事不刺激就别降息，你试试看，你有什么本事，憋不住了吧，赶紧上厕所，该尿的时候就尿。

　　赵勇刚才问我什么是“新常态”，这个词最早是国务院发展研究中心副主任刘世锦提出来的。他提中国从一个高速增长的经济状态变成一个重速增长，或者中高速增长的经济状态，所以加了一个“新”字。今后的常态就是降低了增长速度。当中国的宏观经济速度放慢的时候，房地产常态也一定是放慢增长速度。我们把两个指标老给搞错，一个指标是销售，从量的情况来看，一个指标是从价格的情况来看。量的情况，从今年的9月30号文件出台以后，或者从8月份大部分城市取消限购政策以后，已经开始出现了一个回升，10月份应该是今年最高的销售月份。虽然从总的来说，因为去年10月份的销售指标比较高，所以基数问题导致还是下滑。但是实际上销售量，按月计算，环比已经变成一个持续上升的过程，也不会再下滑。所有宏观经济的政策有利于消费的政策会导致销售逐渐回暖，但是不等于迅速回升，也可能在底部运行一段时间。

　　我刚才举的例子，从2010年我们价格高峰以后，中央政府出台了限购政策，迅速出现了下滑。这个下滑过程追，在底部运行了将近两年时间，到2013年才出现回升。这次库存将近6亿，也还有一段消化周期。所以，价格不一定在库存能够消化之前迅速的回升，所以是两回事。也可能大家为了去库存，反而讲价，城市之间区别很大，有的城市涨价，有的城市就降下来了，所以出现了分化。这个过程从现在生产情况和储备情况看，估计最少延续到明年9月，因为新的土地是负增长，所以新的供给不会迅速增长。增速降低的一个基本就是可以预见到我们的投资是持续下滑的，投资下降意味着不会像过去的高度，我们过去年增长高的时候达到36%，37%，去年还有18%，19%，今年就剩10%了，降了一半，明年我们估计增长速度也就是在10%左右。从常态来看，未来的增长速度放慢和宏观经济相等这可能就是房地产的常态，不会再有高速增长了。

　　但是，行业在这种情况下，不代表企业都是这样。也可能好的企业它融资条件，融资成本和融资能力比较高的反而扩张的越来越大。大鱼吃小鱼的现象可能会越来越严重，这就是产业集中度可能会相对提高。比如现在过两千亿的企业已经好几家了，一千亿的企业也是好几家了，这就是产业集中度提高的一个重要表现。所以，每个企业都有生存的机会，尽管投资增速下降，但是大的来说，继续增长还是正增长的一个情况，也是一个常态。

　　楼市不是拐点，是波动

　　我不同意说楼市低谷阶段，中央说从高增长变成中增长，我们房地产也是从高增长下了台阶，中增长，低谷那是继续向下的过程。下台阶就是保持在比如6%到8%是我们的一个常态，中央说的，它会维持一个相当时间。怕的是从8%变成7%，7%变成6%，迅速下滑，所以叫稳中，“稳”字在凸显。

　　你们说什么是拐点?拐点这个词怎么理解?拐点这个词，用经济学理解就是下一个高点低于上一个高点，下一个低点低于下一个低点，只能往下，房地产不是。房地产一定是下一个高点有可能高与上一个高点，下一个低点有可能高与上一个低点。所以，它是要波动，就是在稳定在一个台阶上。比如7.4%，7.5%，7.3%，这是今年三个季度，是波动的。

　　不能用现在的错误政策瞎猜未来

　　我退休了，我也活不了15年了，管那15年以后的事干嘛。我觉得说十五年，说二十年的事，就得换一个角度。你也不知道谁当主席了，你也不知道谁当总理了，你也不知道他们采取什么政策，所以你瞎猜什么呢?从长期来看，一手房基本上快没了，所以转为以二手房为主了。现在局部地区已经是2：1的概念了，二手房的交易超过一手房，再过十年，一年13亿，十年130亿，如果加上其他，商业什么都算上，17亿左右，200多亿了。200多亿你还盖，每年还盖一点，因为有折旧，要破房子要拆除，有更换，会有一些。但是，从总量来说，下台阶的概念就是跟美国似的。二手房的交易可能要占到5%到6%，一手放就剩1%到2%，这是一个变化的过程。所以，十几年以后的事别瞎猜。

　　我们从短期来看，中央的宏观经济政策决定了一二三四线之间的行政划分，其实有些三线城市的规模，不管GDP也好，还是人口也好，早已经超过二线城市了，但是行政规划限定你就是三线城市。如果中国没有土地私有化，永远不可能形成城市群的概念，因为公共资源下不去，把好大学搬下去，根本没人去。按照地理学来说，最大的错误就是搞了一个五级分化的城市概念，新农村建设让人们留在农村，这都是土地制度和户籍制度造成的结果。

　　我觉得讨论经济问题，不能用现在的错误政策去看未来，换主席的时候，政策就换了，所以政策变的时候就变得更科学了。我们在60年代的时候，全世界住在城市的人口大概9亿人，全世界大概只有四个一千万以上人口的城市，整个亚洲这么多人，一个一千万以上人口的城市都没有。但是到2010年全世界有40多亿人住在城市，超过一千万人口的城市有28个，亚洲从一个都没有，变成有十六个，中国一个都没有，变成有六个。也就是说，从全世界的角度看，用一二三四线城市，或者大中小城市，中国的五级分类是错误的，根本不符合经济规律。但是，中国政府有行大的行政能力，我就要这么做，我们可能也没办法。

　　日本人当年的错误我们现在还在犯

　　所以，按照未来世界发展来说，亚洲最少还有十亿人要进程，中国最少还有三亿，印度还有四亿，中国还有三亿人进程，搁哪儿?如果加上现有人口，你就是30个盛会城市都把它翻一番，都搁不下这三亿人。所以，要重新考虑我们的规划，如果不重新研究，就是错误的。比如深圳，当时我们把小渔村规划的时候是150万人口，现在按电话说，长期流动在深圳的电话，当然有人有两个电话，2400。可是我们对外公布是1200万的城市人口，300万的户籍人口。所以，在深圳人不断的往上走，已经这么多人了，怎么?如果我们最终城市规划按1500万的城市规划，不是按150万的城市规划，可能够和今天不一样了，恰恰是五级制度限制了这个城市规划，只能按小城市规划做，做完之后的结果就是人没地方搁了，城市病出来了。像我们盖房子，老盖40平米的房子，大家谁都不愿意住，国贸旁边好几个宿舍楼全拆了，就是因为我们标准台低。现在城市标准，所有一二三级的划分还是低标准的建设速度，过几年还得完蛋。

　　东京在不到两千万人口的时候，和我们中央政府一样，修一条高铁到大阪，必须把东京的人疏散在大阪，像北京修一条高铁到天津一样，结果大阪人都去东京了，现在东京3500万人了。日本人当年犯的错误我们今天还在犯，所以现在拼命限制，北京市就把这个市场，那个市场，这个人，那个人都轰出去。轰出去他也会回来了，你以为把市场拆了，人家就不回来了。

　　低层次发展战略，一定会在高速发展过程中被打败。为什么现在不讲新农村建设了，新农村建设已经证明它是严重失败的结果，老想把农民留在农村，农村的土地养活不了这么多人。按2010年算，一半以上的人口靠10%的GDP生活，剩下一半人享受90%的GDP生活。所以，如果不能彻底从国家战略层面去改变，人口结构、户籍制度、土地制度，以及城市规划，我觉得一二三四线城市分化的问题会越来越严重。因为有的地方有资源，有的地方有就业，有的地方有大型企业，所以有的地方就发展了，另外一个地方跟底特律似的人都跑了，中国也同样。

　　我退休了，别老问我，问总理去，国家政策，我认为五级城市分类就是个错误，完全不符合世界城市发展的规律，没人听，人家就这么定了，文件就这么发了。

　　你们干吗老把互联网和房地产对立起来?

　　多少人拿着手机，互联网和手机一样，它就是个平台，就是个工具。你说现在有多少人不用手机，他，很偶尔用用手机，这种人已经被OUT了。不用互联网就是被OUT了。人们为什么要骑自行车，因为比走路开，为什么要开汽车，汽车比自行车快，为什么要飞机，飞机比火车快。拿着手机就比打公众电话快，就比上固定网快。既然有一个好的工具，互联网能帮助你解决很多困难和问题，开发商为什么不用?开发商充分利用就行了，你说开发商就不用收集了?所有的生活按照马云的说法，就是想把人变懒，自行车就可以让走路的人懒一点，汽车可以让骑自行车的人懒一点，淘宝网告诉你，买东西懒一点，给你送家去，手机比照相机还懒，照相机还得对快门，手机瞎按。所有事情都在让你办懒，当你在消费和其他服务商变懒的时候，你才有时间学习和干其他的事。懒不是让你躺着不干事，是让你把很多时间节约了，像黄总(黄怒波)，就写诗了，爬山了。互联网和房地产，和其他行业都一样。但是，不管谁也不能住网里，得住房子里。

　　一句话概括2015年房产市场趋势

　　2015年应该更关注于中央干什么。“微刺激”的概念就是它不断的调，所以两天不看电视，政策就变了，所以你得注意点。

　　现在开工总面积71万平方米，住宅投资占67%，换句话说就是30%几是商业写字楼，这个比例很大。今年商业楼销售最快，正增长7.1%，办公楼和住宅是下降的。库存5.9亿，是已经领了销售证，待销售的房子。70多亿里头，竣工7.5，换句话说十年才能把房子盖好，去年是15，今年是10，也就是71亿里头有一大堆是政府的保障性住房。我们销售多少，住建部说71亿里头，90%没卖，70亿里头有10亿没有了。这是极端错误的概念，如果从2004年开始网上数，数到今天，我们预收和竣工之间的差别差20亿，从2009年数13亿，就是说现在70亿里头的房子，大概有20多亿是已经卖掉的房子，这是住建部发出的极端错误的信号。你们最好算一算，每年的销售量大于竣工量。我们40亿左右的住宅，已经销售的有20多亿已经没了，这是去年以前的情况，今年卖了将近10亿。总额是10亿多一点，扣除商业写字楼，住宅布到十亿，大概20亿左右的销售，今年10亿，明年可能还得卖10亿，到明年9月份就差不多了。你别忘了，这房子从盖到竣工，我们现在才71亿，才竣工了7.5亿，10%多一点，再扣掉这些因素，我估计明年9月份供求关系就恶化了，从理论上是这么算出来的。要在9月份以前迅速的价格上涨，库存没消耗之前不太现实。但是，是不是库存都要消化呢?不是，很多写字楼商场是不卖的，别看它领了销售证了，可能不卖。7.5亿的竣工面积，还得把车位扣了。别以为现在71亿大的不得了了，今年开工是负的九点几，这月是负的百分之十三，住宅尤其负的更多，到现在负的百分之十四点几，不到三亿平方米，三万公顷，也就是三来算，明年只有九万开工。你们以为库存多的不得了，短期来是，但是长期来说还不一定是这样。所以，黄总一直坚持看宏观经济政策，假定明年放水了，那就起来了。所以这个情况我决定不了，得总理界定，谢谢!

　　空置率?空屋率?

　　判断房产是否过剩的考量因素，一个是存量空置率，一个是新增量控制率，分两个空置率。如果每年到香港买一份香港房屋所的报告，会看到有两个数，第一、当年的控制，大概68%，一个是存量控制率，大概8%点几。世界一般情况，只按住宅算，10%到20%的空置是最合理的，美国这些国家没有没有卖不装修的房子的，哪怕二手房交易也是装修完了再卖。中国不是，你们仔细观察一下，这间房子一天能用多少天，这就是空置，也就是你要开会的时候这个房子可以用，你要开餐厅的时候可以打开，但是不是天天用。我们现在说的5.9亿的概念是第一个68%的概念，我们说整体的空置率是按存量及乱，按照1%人口统计数算，大概现在18%，甘黎(音译)用自我调查情况认为现在到了23%。这个数我不太认可，我还是认1%的调查的数，18%，最高是南京，12%。我们国家是不平均的。但是，如果说这中间有多少在闲置，通常的情况下，在低收入人群中，70%左右是再出租了，闲置比例大概18%，富人里头偶尔居住大概占到40%到50%。比如赵总有一个别墅，五天在城里住，那五天在外边住。

　　如果按这样的数字计算出来，真正说没有偶尔居住，也没有人住的房子，比例是非常非常低的。我们没有办法去调查各个城市，但是只能按1%的人口调查数算。有媒体说，我看那个小区很空，我们卖的房子，如果是毛坯房，通常这个小区的装修三年才能完成，人才能住，很多房子是空着，没有装修。有些人就这么多钱，买了房子就没有能力更多的钱做装修，所以要忍两年，装修完了第三年才去装修。所以，一个小区完全达到入住接近百分之百的说，要三年时间，它是逐步提高的。不要以为一个毛坯房的小区，入住马上就可以达到百分之百，是它领了入住证了，但是实际需要两年到三年的时间。我们只能从1%人口调查来看。通常两个概念，所以我们把后面的一个数叫空屋率，空置是卖出去了，但是没有居住，但是这个房子有主了，没有住，叫空屋。