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今年中央土地收入预计近4万亿 房企土储仍待消化

来源:南方都市报

  根据官方预计,2015年国有土地使用权出让收入39452亿元。这是财政部于3月5日提请十二届全国人大三次会议审查的《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》中披露的。继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后,今年土地收入再维持稳定。不过,今年的预测数据比去年的实际数据4 .26万亿元下降了4 .7%。

  中国指数研究院广州总经理张化学接受南都记者采访表示,房地产市场竞争加大,房企应走差异化路线。还有多家机构分析认为,政府对2015年的土地出让金收入预期下降,这暗示房地产的库存大,这直接影响到房地产的买地情况,以及相应的房价涨跌。中原地产就直言,“如今房地产市场已经供需相对平衡,甚至开始进入了供过于求的局面,市场的波动加大。”

  土地市场仍难复苏

  2014年的住宅土地出让金与2010年~2012年均值持平,但2014年住宅土地成交建筑面积仅12.7亿平米,远低于2011年、2012年平均的20亿平米水平。显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致,不再大量囤积土地。

  除了开发商的买地行为减少,还有不少数据显示,全国房地产库存正在堆积。在2009-2014年间全国住宅销售面积总和为59.5亿平米,而出让的住宅建筑面积总和至少为96.7亿平米。

  “目前全国开发商在手可售住宅面积约37.2亿平米,约可供销售3.5年,除一线城市土地外,开发商整体在手土地充足,”瑞银分析师丁晓预测,预计2015年全国土地市场仍难复苏。

  从城市角度看,尽管2014年全国住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑,但各路开发商一致看好一线城市房地产市场。

  “从1-2月的一线城市的土地成交看,溢价率、楼面价均处于高位,预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉南都记者,而反观二三线城市,住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

  但是值得注意的是,在开发商进驻一二线城市,抛售三线城市的同时,也遇到毛利率低的问题。瑞银分析师丁晓就比较了全国和分线城市土地成本在住宅销售均价中的占比,发现土地成本占比持续提升,目前全国该指标约24%,一线城市超过30%,二线城市约28%,三线及以下为18%。

  “一二线城市用地紧张,土地价格不断上涨,致使房地产商需要解决毛利率低的问题,”中指院广州公司总经理张化学向南都记者表示,而三线城市库存积压又倒逼房地产商在一线城市抢地,推高地价。从这个角度看,建议房企不要一味强调“做大”,而可以重点关注如何“做强”,在自身优势领域发力。

  深耕一二线城市

  南都记者根据2015年各大房企提出的深耕区域以及拿地情况观察,发现无论是千亿巨头地产商如绿地,还是中小房企,多数在积极“剑指”一线城市,有的房企如方兴地产甚至直言“三四线城市绝对不会考虑”。

  从今年房企的买地情况来看,2015年万科拿下九宗地块,包括上海、南京、杭州、成都等一二线城市。保利地产也开始进军成都、珠海,拿下两宗地块。金地集团在1月份拿下了包括青岛、大连、长沙等在内的5个住宅项目。中海地产作为国企龙头,也在厦门拿下2宗商住用地和济南2宗居住用地。

  中国指数研究院广州分院总经理张化学向南都记者分析认为,在房企扎堆一二线城市时,中小房企并不好过。除了需求减少外,还面临消费者越来越认同品牌知名度和大企业在价格定制方面的优势。

  更致命的是中小房企在融资方面的短板,相比千亿房企5%的借贷利率,中小房企要面临高达两位数利率。“中国市场空间多样化,房企除了像千亿地产一样做大,还可以‘做强’,在某一方面找到自己的企业竞争力。”

  “行业的玩家门槛越来越高,主动退出和寻求并购的中小开发商增多,大开发商有机会借此提高行业集中程度。”张大伟向南都记者分析。

  各房地产商2015年在一二线城市的厮杀将会更为激烈。在三线城市库存高攀、销售停滞的情况下,没有雄厚的流动资金、良好的业绩以及成熟的融资平台,似乎难以在一二线城市“站稳”。不少开发商预计,房地产企业将在2015年有所洗牌。

  采写:南都记者 陈琳琳 实习生 周俊安

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(责任编辑:UN654)

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