开发商逾期交房 买主获赔百万违约金

　　孙某花2500万元买房，却被开发商逾期交房长达一年之久。因违约金问题，双方对簿公堂，最终法院判开发商支付百万余元违约金给孙某。

　　实践中，因开发商逾期交房而产生的纠纷数量众多。

　　之所以出现这种情况，与购房者未仔细研读合同的具体条款有关，一旦发生纠纷，购房者才发现合同里还有着这么多猫腻，大呼上当。

　　■案件回放开发商逾期交房赔付买主违约金

　　2010年5月18日，孙某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》及相关附件。随后，孙某支付了全部购房款2500余万元。

　　根据合同约定，开发商应当在2011年11月30日前交房。但直至2013年1月17日，开发商才通知孙某办理收房手续。

　　逾期交房长达一年之久，双方因违约金赔偿问题产生纠纷，孙某诉至法院，要求该房地产开发公司支付逾期交房违约金273余万元。

　　一审法院审理认为，双方订立的《商品房预售合同》合法有效，房地产公司未能按照合同约定的期限交付房屋，理应承担相应的违约责任。

　　该房地产公司主张依据《补充协议》第8条计算违约金，但该条款属于格式条款，应当认定无效。违约金的计算应当按照《商品房预售合同》第13条的约定计算，一审判决该公司以已付购房款为基数，按照日万分之一的标准向孙某支付逾期交房违约金。

　　一审判决后，该房地产公司不服，提起上诉，北京市一中院经审理后认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回了该房地产公司的上诉，维持原判。

　　■法官说法补充协议为格式条款法院认定无效

　　本案的关键在于应如何计算违约金数额，一中院民一庭法官朱文君表示，《商品房预售合同》第13条约定，开发商应当按日支付全部购房款万分之一的违约金，而双方签订的《补充协议》第8条则约定，逾期交房违约金最高不超过全部购房款的2%。

　　尽管双方各自的主张均具有合同依据，究竟应当采用何种标准来计算违约金，还需要结合合同其他相关约定来认定。《商品房预售合同》第22条约定，双方可以签订补充协议，但是补充协议中含有不合理的减轻或免除出卖人责任或不合理的加重买受人责任、免除其主要权利的，仍以本合同为准。

　　法院分析认定，《补充协议》系开发商事先拟定并提供，其内容明显减轻了开发商的责任，应当认定为格式条款。按照法律规定，格式条款无效。因此，应适用《商品房预售合同》第13条约定的计算方法支付违约金，即110万元。

　　相对2500万房款百万违约金不高

　　开发商认为，按照《商品房预售合同》第13条约定的计算方法得出的110万元违约金数额过高。对此，法官表示，开发商应当对违约金过高承担举证责任。

　　110万元的违约金数额看上去确实很高，但是判断违约金高低应当综合合同履行情况作出认定：

　　（1）合同双方的主体地位不同，案例中开发商实际上处于缔约优势地位，违约金条款是其提供的合同中约定的，作为买受人来说无法就违约金标准进行调整。

　　（2）违约方的过错程度。逾期交房的责任完全在于开发商，买受人没有任何过错。

　　案例中，孙某在签订合同后即支付了全部购房款2500余万元，然而开发商却逾期交房445天。孙某的损失是显而易见的，即便按照收益最低的银行存款利息计算，其损失也高达近100万元。

　　所以，按照合同约定的计算方法所得出的违约金数额并不存在过高的情形，开发商要求对其进行酌减没有事实及法律依据。

　　■小提醒签合同谨防四“陷阱”

　　朱文君法官提醒，关于逾期交房问题，购房人在签订房屋买卖合同时应当注意下列问题：

　　1、交付条件约定不明或者没有按照约定条件交付。房屋交付在老百姓看来就是“交钥匙”，但其实远不止这些。按照规定开发商交付房屋必须具有竣工验收证明以及测绘报告。但相当数量的合同中对于交付条件约定不明，或者虽然有约定但是没有按照约定交付，购房人有时也没有在意，以为交了钥匙就算交房了。

　　2、交房时间没有约定或约定不清。极少数开发商在与买房人签合同时，未对交房时间加以明确，导致根本不存在逾期交房的可能。

　　3、逾期交房违约金约定混乱。有些商品房买卖合同中对于违约金的约定前后不一致，最明显之处就是对于开发商和购房人采取双重标准。如本案中，开发商为自己的违约责任设定了上限。

　　4、任意扩大免责条款解释范围。开发商为了减轻自己的责任，还会利用签订补充协议的方式，扩大免责条款的适用，一旦出现违约，就以不可抗力等理由主张免除自己的责任。 文/记者纪欣