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奶奶用低价卖房方式“赠”给孙子 引发子女诉讼

来源:法制晚报

  200万房子只卖3万行不行?

  案情简介

  黄老先生和李老太太夫妇有两个儿子黄一光、黄一明和一个女儿黄晶。长子黄一光英年早逝,其子黄辉宏一直跟着黄老先生两口子生活,老两口对孙子极其宠爱。

  老两口居住的房屋是老两口婚内购买的,登记在李老太太名下,一直由老两口和黄辉宏居住,黄辉宏结婚后也一直住在这里,照顾两老。2010年黄老先生因病去世,李老太太担心哪天自己也会离开,就想把房子赠给黄辉宏。

  于是,李老太太便以3万元的价格将该套房屋卖给了黄辉宏,并办理了过户登记。

  2014年,李老太太因病去世,在分割遗产时,黄一明和黄晶提出要分割老两口的房屋,这才发现房屋现登记在黄辉宏名下。黄辉宏说房屋是自己的个人财产,不再属于遗产的范围。

  黄一明和黄晶对此不认可,房子是夫妻共同财产,李老太太怎么能独自决定赠与黄辉宏?李老太太单独赠与的行为无效。黄辉宏认为这就是自己的财产,就算单独赠与行为无效,现在房本也是自己的名字,自己也已经善意取得了该房屋。

  双方僵持不下,最终黄一明和黄晶一纸诉状将黄辉宏告上了法庭。

  律师解读 越权卖房协议无效

  北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为,争议房屋是黄老先生夫妇在婚姻存续期间购买的,属于夫妻共同财产,没有明确地约定,二人各占一半的份额。

  黄老先生过世后,虽未进行分家析产分割,但属于黄老先生的份额应有李老太太及三个子女共同共有。根据《物权法》的相关规定,处理共同共有的财产,应经过全体共有人的同意。

  虽然李老太太名义上是赠给黄辉宏的,但该房屋在房管局档案中记录的是买卖,所以该房屋物权的变动是基于一个房屋买卖的行为。李老太太未经其他共同共有人的同意,自行出卖房屋的行为应被认定为无效。

  明知所有权 不属善意取得

  李松律师并不认可黄辉宏已善意取得该房屋,根据法律的规定,构成善意取得要同时具备三个条件:一是买方购买时是善意的,也就是说对产权情况不知情;二是支付了合理的对价;三是转让的不动产已经依法进行了登记。

  就本案来看,黄辉宏在购买房屋时,明知该房屋是共有的,而非李老太太个人的财产,不符合善意的要件。

  此外,该房屋的市场价值为200余万元,祖孙二人交易时只是象征性地支付了3万元,显然不是合理的对价。

  由此可见,黄辉宏说自己善意取得该房屋所有权显然于法不合,根本站不住脚。

  就本案如何处理,李松律师认为,李老太太将房屋赠与黄辉宏属于李老太太真实的意思表示,因此涉案房屋中属于李老太太的份额赠与黄辉宏应认定为有效。

  其他份额应有黄一光、黄一明和黄晶来继承,原则上是等额分配。由于黄一光已经去世,黄辉宏作为其继承人代位继承属于黄一光的份额。现该房屋登记在黄辉宏名下,黄辉宏也居住多年,且黄辉宏占该房屋多半的份额,为了方便分割,可由黄辉宏取得该房屋的所有权,就黄一明和黄晶应享有的份额予以折价补偿。

  文/记者汪红

  ·李松律师·

  北京市东元律师事务所合伙人律师、市律协房地产法律委员会委员。李松于2008年创立李松房地产律师团队,系国内较早建立的、专注于房地产领域的精英律师团队。

  咨询电话:01057116570

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