沪楼市调控背后： 房价上涨压力下的政策收紧预期

　　本报记者 刘易斯 上海报道

　　近日，上海市官方表态坚持楼市调控、几宗土地突然中止出让等消息一出，业内对未来一年内上海市土地市场、房产交易的看法产生了严重分歧。

　　上海市政府调控态度转向的消息随即发酵。10月12日，上海中止新江湾城D7地块出让；10月14日，上海市规土局宣布中止青浦区朱家角镇阁游路北侧D03-09地块、青浦区赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块以及嘉定区嘉定新城A03-5地块出让；10月16日，闵行区原拟定的一场土地推荐会被临时取消。

　　据同策咨询研究总监张宏伟透露，上海市相关部门正在密集研讨上海楼市相关话题，预计也将会有收紧的措施出台。那么，未来一年内上海市商品住宅交易、土地市场将呈现什么样特征？未来将会有哪些政策？

　　克而瑞研究中心分析师谢杨春指出，从房价上涨的因素来看，交通、区位、地段、人口都占据着一定位置，在新常态下，特别是在上海市这样经济快速发展的城市，房价的高低，除了所谓的供求关系缓和，还是主要依靠地段及周边软硬件配套设施来保障。

　　值得关注的是，韩正于10月9日的讲话中还提及：坚定不移推进科技创新中心建设，加快发展动力的转换，使创新真正成为驱动发展的主动力，当好创新发展先行者。因此多数业内人士均认为，目前调控收紧对于上海楼市的影响还有限。

　　多幅土地中止出让

　　知情人士透露，原定于10月16日召开的2015年秋季闵行区经营性用地招商推介说明会被告知取消。

　　主办方透露的取消原因是，“为了贯彻市政府领导关于上海十三五发展规划的最新讲话精神，坚持以经济建设为中心，努力实现有质量有效益的增长，保持城市发展可持续，闵行区人民政府将对现有经营性用地开发条件进行进一步完善。”

　　无独有偶，上海市规土局10月14日连发三条公告终止了原定的地块出让活动。此前的10月12日，上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块中止出让。

　　上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩指出，这或与上周市委会议释放的房地产调控转向的信号有关。

　　此前，上海市委书记韩正提出，上海市要把控制房价作为重要调控目标，并指出上海市房地产市场存在结构性问题。即办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

　　关于新江湾城D7地块中止出让，业内人士普遍猜测是由于该地块十分有可能成为新地王，而恰逢近期官方刚刚喊话控房价，因此在这个敏感时期选择暂缓出让。业内人士分析，包括该地块等在内的多幅住宅地块被中止出让，是为了增加中小户型比例。

　　上述人士表示，由于上海房屋单价已经较高，大面积的房价总价过高，大户型如果持续供应，可能会导致后期去化困难。预计上海市规土局会对近期出让的地块做出调整。但是目前，区规土局和区土地储备中心尚没有接到相关通知。

　　调整势在必行

　　21世纪经济报道记者获悉，10月13日下午，上海市发改委已经召集了一批行业专家就上海市楼市走势进行了研讨。从会上传出的风向是，接下来一段时间，上海市楼市调控政策收紧的预期正在逐步加强。

　　近期上海土地市场尤其是宅地价格不断刷新“地王”，这与地方政府的楼市调控方向背道而驰，或许是导致调控收紧的重要因素。

　　同策咨询研究部数据监测显示，今年1-9月上海商品住宅累计成交面积约1010.99万平方米，同比上涨63.55%；商品住宅销售价格31337元/平方米，同比上涨18.20%。

　　土地市场上，不久前，上海青浦赵巷一宗宅地拍出2.2万元/平方米楼板价，紧接着宝山大场镇一宗宅地拍出近3万元/平方米楼板价。成交价格均令业内人士直呼“看不懂。”

　　土地价格快速上涨，房价同比两位数的涨幅，或成为最终倒逼上海收紧楼市调控的重要因素。而在时间节点上，业内人士普遍认为，今年第四季度至2016年初将是政策收紧的重要“窗口期”。

　　张宏伟认为，调控政策何时收紧，首要关注点在于库存去化周期及其背后的房价上涨压力，届时，上海楼市调控政策将在“分类指导”下向收紧方向迈进。

　　张宏伟表示，央行“双降”后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，此后需求将被大量透支，上海楼市在下半年疯狂后将陷入冷静。今年四季度或2016年初，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。

　　但其继续看好2016年上海土地市场。有以下几点理由：目前新增建设用地有限；房企回归一二线城市的趋势。而当前上海土地市场的特征为：凡是纯宅地、宅地占比较高的综合用地，及地段好的优质地块，成交楼板价基本与周边售价看齐甚至更高。未来上海土地市场很难改变这样的态势。

　　值得关注的是，2014年楼市低迷期土地市场照样火爆，土地市场成交总金额仅次于2013年的最高峰值，为历史第二高，并没有受到房产交易低迷的影响。

　　此外，张宏伟对2016年商品住宅市场也不看好，其认为上海官方政策开始转向，商品住宅市场收紧可能性很大。

　　他指出，今年上半年是积压需求的集中释放，预计全年商品住宅成交量为1400万平方米左右，超过2013年。但下半年在央行双降、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。(编辑骆轶琪)