物权法司法解释历时七年正式出台

　　男女二人谈恋爱，共同出资买房，在现在社会很常见，但因各种原因只登记在一方名下，双方不和分手时，另一方想确权争房产，一直以来的规定和司法实践中的认识是，对于房产等不动产以登记为准，另一方想争房产将遇到困难。昨日，最高法关于物权法的司法解释（一）历时7年终于正式出台，对于类似问题规定，在不涉及第三方的情况下，法院可依据出资购房协议等证据直接认定另一方是房屋的共有权人。

　　据称，这一司法解释还对按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定。该解释将于今年3月1日起正式实施。昨日，四川舟楫律师事务所办理过多起物权案件的律师张映贵也结合司法实践的案例进行了解读。

　　亮点一

　　房屋登记簿记载“失真”，可以起诉纠正

　　司法解释第一条，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　四川舟楫律师事务所律师张映贵：生活中，除夫妻外的其他人共同出资买房的情况还是比较多，特别是男女恋爱双方一起买房。比如，恋爱中的张女士与李先生共同出资买房，但因各种原因房屋登记在了张女士一人名下。后双方不和，李先生想争这套房屋，或者要登记为共有权人，往往还要打行政官司撤销该登记，才能确认其共有权。这次司法解释规定明确指出，房屋登记簿并不是物权归属的最终判断，还应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，如果当事人有证据证明登记簿的记载与真实权利状态不符，自己是该不动产物权的真实权利人，法院应当支持其诉讼请求。按照这一规定，这时，李先生就可以直接起诉张女士，要求确认自己是房屋的共有权人，法院就不能推诿。如果李先生提出其出资以及双方关于共有约定的证据，这时法院就可以认定李先生为共有权利人。

　　亮点二

　　预告登记人不同意，一房二卖无效

　　司法解释第四条，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。

　　张映贵律师：实践中，老百姓购房最为担心的是，钱付了，房拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。

　　为了防止一房二卖，《物权法》特别规定，房屋预告登记后，未经买房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效，有的甚至出现房屋不能出租的情况，变相扩大预告登记效力的范围。同时，生活中，一房二卖的情况经常出现，如果第二个支付了合理对价，并过户到自己名下，前一买房者往往拿不到房子。因而，司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释，明确了没有经过预告登记人的同意，第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。”

　　亮点三

　　车子卖了没过户，债主也追不回来

　　司法解释第6条，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张“善意第三人”的，不予支持。

　　张映贵律师：近年来，随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走入普通百姓的日常生活，二手车的交易也大量增加。实践中，经常出现机动车名实不符的情况，有的卖了车没有过户，或者发生了事故，涉及名义车主与实际车主该如何赔偿等很多问题，比如张三将车子卖给了李四，但没过户。如果张三欠王五钱，王五想找张三把车子抵给自己。怎么办。这次司法解释明确，车子虽没有过户，但所有权已经属于李四了，王五对该车没有任何权利。如果车子事先抵押给了王五，王五才可以对该车行使权利。

　　亮点四

　　卖方有明显异常，买方可被认定非善意

　　张映贵律师：从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常常见，它不仅存在于物权确认、执行异议等纠纷中，而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。如何适用善意取得制度，在司法实践中存在诸多争议。

　　司法解释规定了“善意”认定的基本标准：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应该认定为善意。而真实权利人认为受让人不构成善意的，则要承担举证责任。那么，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。比如甲将车子卖给乙，但是交易时是在荒郊野外，乙购买了，但是根据交易场所的习惯，这时乙就有重大过失，而不能被认定为善意取得。成都商报记者 王英占