上海楼市高烧不退“抢房潮”蔓延 开发商捂盘惜售

　　近期，“日光盘”频现、商品房交易火爆的上海楼市可谓异常抢眼，上海交易中心出现排队抢房大军，更有购房者裹着棉被连夜排队抢房。在春节后多重利好楼市的政策叠加之下，不少开发商也纷纷调整自己的推盘时间表。

　　2月28日，上海市市委书记韩正在公开场合表态，将维护房产市场秩序、稳定市场预期，满足广大人民群众的基本住房需求。分析人士认为，韩正此番讲或释放某种信号，意味着上海市对于房地产市场的政策或将发生改变。

　　《中国经营报》记者近日走访上海在售楼盘以及房企一线营销人员后了解到，面对上海春节后楼市持续亢奋的局面，一些房企的部分项目调整了原定的推盘时间表，还有一些酝酿提价。不过，相当一部分房企对于上海这一波楼市的火爆行情保持理性，纷纷趁着楼市东风择机入市，去库存依然是不变的基调。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，春节之后，如深圳、上海等一线城市市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火导致楼市成交量相比春节前后出现暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。这也一定程度上迫使官方加快研究控制房价过快上涨的措施。

　　房产交易中心客流火爆赛春运

　　与2015年上海房地产相比，2016年上海楼市这一把火从春节过后就烧得非常旺。据了解，上海一些核心地段的优质产品甚至出现了购房者连夜排队等候抢购的情况。记者在上海一些房地产交易中心看到，前来办理业务的购房者络绎不绝，现场火爆程度让人流堪比春运，从而让部分交易中心出现限制客流的举措。而上海房价春节后量价齐升成交火爆的话题也一直热力不减。

　　在分析人士看来，除了叠加利好政策的助推作用，上海楼市的供求矛盾加剧也是市场火爆的另一个原因。

　　作为楼市传统淡季的春节，今年2月上海市住宅成交量已超70万方，创下自2010年以来近七年的同期新高，并已接近2009年2月成交量水平。成交价格则在中高端项目的推动下，以超过3.6万元的成交均价创下历史新高。

　　而婚期将近的山东姑娘康艳就是上海火热购房大军中的一员，准备定居上海的她近几个月一直和男朋友在看房，殊不知仅仅过了一个春节假期，之前她关注的川沙板块房屋均价就上涨了近5000元/平方米。“去年底我陆续在川沙附近看房子，当时新房均价也就是2.2万元/平方米左右，挺后悔当时犹豫的，再去看盘发现同样的楼盘价格涨得厉害，部分好的产品单价已经上涨到了3万元/平方米。”

　　跟康艳一样，亲历上海楼市春节前后“撑杆跳”式增长的购房者不在少数。而正是这样楼盘价位的推高，更加刺激了购房者的神经，加快了他们买房下单的速度。

　　如此火爆的上海楼市，让原本传统的2月的淡季也躁动了起来，一些开发商也尝到了甜头。相关机构监测数据显示，2月上海楼市成交量表现最好的项目是位于嘉定主城区板块的恒大御景湾，共成交176套公寓房源，成交金额为4.69亿元，成交均价为25851元/平方米。此外，尽管是传统淡季，但2月份上海的豪宅市场依旧表现不俗，诞生了两套亿元豪宅，为汤臣一品和东郊花园，成交价分别为1.61亿元和1.09亿元。

　　与此同时，一些地产公司在上海地区的销售业绩也较同期出现了大幅增长。记者从龙湖地产上海公司方面了解到，公司对比2015年同期签约额有大幅提升。今年1~2月在售商办项目销售额55461万元，其中类住宅29451万元，商铺22966万元。

　　而在上海中原地产研究咨询部经理卢文曦看来，上海楼市近期表现如此亢奋的原因，主要还是供求关系矛盾进一步突出。这其中跟二手房市场关系更大，有些房源甚至出现当场竞价，而深究起来，这些房源不可避免的存在水分，偏离正常市场价格太多，透支房屋后续成长空间，存在虚火。

　　部分开发商或捂盘惜售

　　记者采访中了解到，自今年1月以来，上海开发商推盘量就大幅减少，2月跌落谷底。当然在排除春节假期节点的影响之外，从部分开发商的推盘节奏来看，惜售和捂盘心理比较明显，抱有春节后涨价的预期。以位于上海闸北不夜城板块的新湖青蓝国际项目为例，原定于2015年年底的加推或因开发商捂盘惜售期待涨价而将加推时间一推再推。直到现在还没有新的推盘计划。

　　而在卢文曦看来，不同的开发商推盘以及营销策略都是不同的，对于小型房企来说，提价销售、捂盘惜售的情况很正常，因为毕竟土地储备并不多，项目在上海卖完就没了，为了追求利润最大化，在各种利好叠加的情况下顺势提价或者捂盘。但对于一些大型的上市房企来说，会面临业绩的季度考核，因此正常的推盘销售去化这样的主旋律不会变。

　　融创中国执行总裁、上海区域公司总经理田强近日在接受记者采访时表示，近期上海楼市火爆的原因应该说是有趋势，也有阶段性的政策助推。这一轮房地产行业的调整其实是在分化，城市在分化、地区在分化，而对于好的企业和区域来说都有机会。

　　面对2016年春节后上海楼市的火爆局面，一些开发商也考虑将原定的开盘时间进行调整，田强表示，融创中国上海地区项目的既定推盘策略不会有太多的改变，但如果市场好的话做出布局的调整也是有可能的。在上海我们还是希望规模和利润并重，公司会把握住一些机会，比如如期推出重磅豪宅产品——融创滨江壹号院入市。

　　而龙湖上海公司方面则透露，公司方面会抓住3月窗口期推出产品，龙湖新壹城近期将乘着市场东风入市，适时推出大平层产品。而在火爆市场的助推之下，上海龙湖北城天街成交量价齐升，龙湖虹桥天街也有溢价预期。

　　上半年行情可期 下半年隐忧暗存

　　随着新春伊始上海市政府推出收紧大户型的“70”“90”政策以来，房地产观察人士纷纷指出，2016年上海将迈入大户型产品改善时代。田强认为，正因为如此，高端置业人群才会对上海滨江豪宅尤为期待，产品地段和品质的稀缺性都将得到凸显。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏分析认为，对于上海市此番做出的收紧大户型的政策，中心城区加大中小户型比重固然会使供应套数增加，缓解一定的购买压力，不过该项举措仍可能会使中心城区的中大房源形成稀缺性，从而造成这部分房源奇货可居的现象。建议当前上海中心城区有改善型需求的客户抓紧买房；自住刚性客户不用太着急，地铁房将以中小户型为主。

　　在田强看来，这一轮楼市的调整实际上是改善性需求在释放。上海相较于其他城市无论是配套、资源还是地段来说都有着无可比拟的优势，因此此番上海楼市改善性需求市场反应非常好。

　　对于很多购房者关心的上海楼市价格上涨空间的问题，第一太平戴维斯(上海)有限公司住宅销售部高级董事唐华分析表示，预计今年上半年上海房价会跟随市场稳步上调，相反不合理的涨价市场接受度不会太高。

　　在卢文曦看来，上海楼市上半年的火爆趋势应该会有所延续，下半年暗存隐忧。首先，上海房价去年涨幅全国第二，上海去年就对今年楼市调控的政策口风就是从严从紧。不排除房价有失控苗头后，上海也跟随出一些压制性政策。其次，今年下半年2015年地王项目会入市，如果开盘价格是“赔本”的，去化又不好，市场心态会出现变化。再次，因为目前上海楼市“羊群性”从众购房心理比较严重，部分购房者在购房心理上并不理性，若是下半年一些标杆项目销售不顺畅的话，大家对市场的认知会调整，一旦别人不买房了，一些潜在购房者很快也会放缓出手速度的。所以在我看来上半年楼市还有发力的动力和时间，下半年要引起市场注意。

　　对于目前一些开发商放风提价或者调整推盘时间的情况，卢文曦则表示，“部分开发商提价，更多的是信心上的强化，未必是真的出于涨价目的而去，所以幅度不会太高。而调整开盘时间未必明智，现在房价已经是‘风口浪尖了’，万一真的出台一些打压政策，对于房企来说今年布局可能全部打乱，处于被动局面。”