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土地使用权到期续期调查:各地等国家统一政策出台

来源:央视网
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原标题:土地使用权到期续期调查:各地等待国家统一政策出台

  日前,浙江省温州市部分房屋20年土地使用权到期,有关如何续期的问题引发社会广泛关注。央视记者从浙江有关方面了解到,温州部分房地产土地到期问题出现后,国土资源部对此高度重视,组成调研组,在温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。

  目前,调研己经完成。土地使用权集中到期之后的续期方式,需要与现行法律法规做好衔接,将通过法律程序加以明确。

  温州:过了年限土地证无法过户

  温州住宅土地使用权到期后,到底如何续期,可以说牵动着每一个城市住宅所有者的心。接下来,先来回顾一下当时的情况。

  温州的王先生买房子过程中出现了问题,房产证都过了户,土地证却办不下来了。据王先生介绍,他买了一套房子。双方签订购房合同后,很快办理了房产过户手续。不料,在办理土地证过户时,却意外发现原房东的土地证已于2016年3月4日过期了。温州土地登记交易中心的工作人员表示,必须要足额缴纳土地出让金,才能完成土地使用证的过户手续。

温州的陈老伯也遇到了土地到期的问题。去年9月,他卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理房屋抵押贷款。但由于土地使用期限为20年,于2016年4月25日到期,银行不给贷款了。陈老伯的房子最终也没能卖掉。

  温州的陈老伯也遇到了土地到期的问题。去年9月,他卖掉了自家一处老房子。买方选择通过银行办理房屋抵押贷款。但由于土地使用期限为20年,于2016年4月25日到期,银行不给贷款了。陈老伯的房子最终也没能卖掉。

  青岛:居住照常 按揭贷款受影响

  而在温州出现土地使用权到期之前,青岛、深圳这些最早开始土地使用权有偿制度改革尝试的地区,也遇到过土地使用权到期的问题。

  69岁的薛玉刚住在青岛黄岛区阿里山小区,2001年他在这里购买了一套二手房,而这套房子的土地使用年限是20年,到2009年就到期了。这些年,虽然并没有接到正式的通知,薛玉刚的居住也没有受到影响,但他依然对土地使用权到期这件事,有些担心。

  同样住在阿里山小区的周连章,是2008年花了34万,在这里买的二手房。土地使用年限是40年,到2037年到期。虽然还有20多年,但影响已经开始显现:比如以前这个小区房价能达到一万每平米,而现在只能达到七千每平米,老百姓的房子缩水了。

  青岛国土部门:等待国家政策出台

  记者了解到,整个黄岛区像阿里山小区这样,住宅用地使用权期限在二十年或者三十年的房屋,在5000套左右。但是,当时的《物权法》,并没有对如何办理续期手续,出台实施细则。也就是说,对于住宅用地使用权年限到期的房屋,青岛目前不会收取延期费用,尚在等待国家新政策的统一出台。

  深圳:补交地价续到最高使用年期

  面对这种情况,青岛在等待国家政策的指导。但在另一个土地使用制度改革的试验田——深圳,我们看到,2000年以后,这里也陆续遇到一批房地产土地使用期到期的问题。

在深圳市规划和国土资源委员会,工作人员拿出该市长城大厦一处商品房的土地续期申请材料。这处房产土地的使用期是从1985年开始,使用期限50年,到2035年。今年年初,业主提出申请将土地使用年期续期到70年。但续期不是免费的,而是要补交续期时段内的地价。

  在深圳市规划和国土资源委员会,工作人员拿出该市长城大厦一处商品房的土地续期申请材料。这处房产土地的使用期是从1985年开始,使用期限50年,到2035年。今年年初,业主提出申请将土地使用年期续期到70年。但续期不是免费的,而是要补交续期时段内的地价。

  工作人员给记者算了一下:这一所房产的建筑面积为80.58平方米,乘以这宗地的基准地价,住宅用途是每方米3902.98元,再乘以这所房产延期二十年的年期系数,再乘以35%的系数,再乘以容积率系数,就得到这位业主需要补交的地价总额,44940元。

  深圳:续期仅针对特殊性质土地

  上世纪八十年代,全国范围内的行政划拨土地都是无偿无期,也就是免费的,没有期限的,而当时的深圳根据特区发展需要,为来深客商通过行政划拨方式供应经营性用地,但这种行政划拨土地是收费的,而且是有使用年限的。目前补交地价予以续期的土地都是这种类型的。

这些有偿有期的行政划拨用地在2000年以后相继到限,但又没有达到国家规定的最高使用年期,面临着续期的问题,为此,深圳市2004年4月专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。

  这些有偿有期的行政划拨用地在2000年以后相继到限,但又没有达到国家规定的最高使用年期,面临着续期的问题,为此,深圳市2004年4月专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。

  而针对社会各界最关注的,房地产土地达到国家最高法定年限如何续期,深圳市规土委相关人员表示,目前这一领域尚属政策空白。

  城市土地使用年限变化回顾

  城市土地使用年限,关系重大。为了了解土地使用年限是怎么确定的,为什么在部分地区会出现15年、20年、30年的住宅土地使用期?央视记者独家专访了国土资源部推荐专家,中国土地学会副理事长黄小虎。

  80年代前 土地无偿使用

  黄小虎,作为城市土地使用期限变化的见证者,回顾了期限变化的前前后后。他说,要谈起城市土地使用期限,还首先要从土地有偿制度的产生开始。黄小虎介绍,80年代前我们实行计划经济,土地都是无偿使用的。后来成立国家土地管理局,考虑改革,将无偿使用变为有偿使用。

  90年发布条例 确定各类型用地年限

土地使用权到期续期调查:各地等待国家统一政策出台

  出让的最高期限是多久呢?经过政策的不断调整,最终确定了住宅用地的最高使用年限是70年,也确定了其它性质土地的最高使用年限,展现在1990年5月发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中。中国土地学会副理事长黄小虎介绍,因为法定最高使用年期上线是70年,但是下线没有定,所以全国各地又出现了使用期限是30年,20年,甚至是15年的情况。这就解释了为什么温州等地会出现70年以下的住宅土地使用期限了。

  98年后住房商品化 年限基本是70年

  但在1998年以后为什么住宅土地使用期限又基本上都是70年了?

  由于1998年实施住房制度改革,基本上所有的住房都商品化,在这种情况之下,基本上一律都是按70年来出让。

  70年产权是怎么来的?要怎么算?

  70年房屋产权的说法,严格来说是不准确的。这首先要从房屋产权的组成说起。

房屋产权,由两部分组成。一部分是房屋所有权,也就是说房屋归业主所有。另一部分是土地使用权,城市土地归国家所有,业主拥有的只是国家出让的使用权利。两者之间还有一个区别,房屋所有权是没有界定期限的,只要房屋存在,就是业主所有,但土地使用权是界定期限的,比如说40年、50年、70年。

  房屋产权,由两部分组成。一部分是房屋所有权,也就是说房屋归业主所有。另一部分是土地使用权,城市土地归国家所有,业主拥有的只是国家出让的使用权利。两者之间还有一个区别,房屋所有权是没有界定期限的,只要房屋存在,就是业主所有,但土地使用权是界定期限的,比如说40年、50年、70年。

  我们经常说的房屋70年产权,其实指的是城市住宅土地最高使用期限70年。

  使用期从开发商获得土地使用权始

住宅土地70年使用期到底从什么时候怎么算?其中也可能存在一种误解,那就是从买房子,签订购房协议开始算,但这是错误的。

  住宅土地70年使用期到底从什么时候怎么算?其中也可能存在一种误解,那就是从买房子,签订购房协议开始算,但这是错误的。

  我们来举个例子,小李2015年买了一处70年土地使用期的商品房,2016年搬进房子居住,这处房子的开发商于2012年签订土地协议,获得土地的使用权。这个70年的土地使用期是要从2012年开发商获得土地使用权开始算。即使是很多买二手房的业主,70年的土地使用期限也是从开发商拿到土地使用权的那天开始算起。

  房产证和土地证的“分分合合”

  在全国很多地方,城市住宅所有者都是既有房产证,也有土地证,一处房子为什么要有两个证呢?为什么北京业主大多没有土地证呢?我们再来看看专家的解释。

土地使用权到期续期调查:各地等待国家统一政策出台

  计划经济时代没有房产证土地证

  中国土地学会副理事长黄小虎向我们介绍了房产证、土地证几十年来的变化。他说,在计划经济时代,个人是没有房产证和土地证的。

  统一管理部门 北京只发一证

  房屋所有权、土地使用权分属于不同的部门,所以产出了两个证。但黄小虎表示,也有例外,比如北京,很多小业主就没有土地证。

  为什么会产生这种情况呢,黄小虎表示,这与北京市的管理体制有关。北京市没有土地证的小业主也不用担心,这种情况丝毫不影响房产的使用、继承与交易等行为。他还表示,目前已经推行的不动产登记,将解决房产证、土地证两证并存的问题,将来就一个证,不动产证。

  三种“眼光”看清土地使用权到期

  毫无疑问,土地使用权到期,是一个全民关注的话题。要看清这件事,得用三种眼光:

  一是历史眼光。改革开放已走过三十多年,很多政策、制度都有不断调整完善的历史轨迹。土地使用权的现实难题背后,有着不能忽略的历史轨迹。

  二是法治眼光。所有这些待解的难题,最终要用法治思维、法治方式来解决,临时的、零散的政策解决手段,应逐步让位于清晰严谨的法治手段。

  三是民本眼光。土地使用权问题处理得好不好,直接关系到很多普通老百姓的切身利益,这里面没有小事。相关的立法部门、司法机关、政府部门,都得用足够的责任感、紧迫感来直面问题,解决问题。

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(责任编辑:钟庆辉 UN660)

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