重庆房价“平衡术”：不依赖房地产才能管好房价

　　文/李果

　　重庆是一座建在山间的城市。

　　主城区在中梁山和铜锣山之间，太多丘陵和坡地，“爬坡上坎”是形容重庆人出行最精髓的一句话。

　　重庆市平坝面积仅占全市面积的2.4%，如果寻到适合建房的平坝，楼房都尽可能的修高。

　　按理来说，这样的城市的房价，应该学习香港。但重庆却一直保持着温和的上涨态势，甚至不及经济体量远远低于自己的兰州、昆明。数据显示，2016年6月重庆平均房价为6942元/平方米，比去年同期微涨0.41%。这一价格排在兰州、昆明、成都、南宁、西安等城市之后。

　　而根据中国指数研究院的统计，2010年至2015年，重庆房价的涨幅是12%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。

　　在重庆经济连续十个季度领跑全国的同时，其房价为什么如此“温和”？

　　地票供地+保障房制度

　　把重庆和经济体量相接近的苏州、天津、深圳做比较，更能凸显其房价之低。

　　目前重庆商品房成交均价为7790元/㎡，而苏州为12520元/㎡，天津为11473元/㎡，深圳高达58171元/㎡。如果以100㎡的购房面积计算，重庆不含契税的购房款需要77.9万元，而深圳则达到581.71万元。

　　从重庆房地产市场整体来看，地票和保障房制度的推行，是重庆能够有效控制房价非理性上涨的关键。

　　事实上，地票制度的推行，除了可以使农村居民获益外，另一个作用是农民将其宅基地复垦后，将通过地票交易制度，间接的增加城市建设用地供应。这是抑制房价的关键因素之一，统计显示，地票制度每年为重庆增加约14%的供地。

　　而保障房制度的推行，同样抑制了房价上涨。其中的一个逻辑关系是，在重庆地票和城镇化的推动下，大量的农民选择进城变为市民。重庆以公租房为重点的住房保障体系，解决了低收入和外来务工人员的住房需求。

　　由于重庆保障房供地占比达22%，因此重庆新增市民的中低端刚性购房需求，部分转移到保障房领域进行消化，防止了商品房市场的需求过旺导致房价过快上涨。

　　事实上，重庆是全国率先推行保障房的城市，良好效果使得“十二五”期间保障房建设在全国范围内大力推行，目前，重庆城镇居民住房保障覆盖面达到30%，高于全国保障覆盖面20%的目标。

　　住房销售价格与土地价格高度相关，重庆通过供地节奏调整，来调控土地价格。重庆市的各个融资平台，在多年前就收储了大量土地，可以根据市场情况进行区别化的释放，这亦是重庆房价可以保持稳定的另一个因素。

　　房地产业占比低

　　一个城市的GDP增速对房地产依赖度低，管好房价并不难。下面的几个数据可以印证目前重庆经济结构的平衡性。

　　2015年，重庆的金融业GDP占整个GDP的10%左右，金融业增长17%，意味着GDP每10个百分点的增长，约有1.7%来自金融业。

　　同时，重庆金融业占GDP的比重还超过了房地产业占GDP的比重，房地产业在去年占GDP仅5%，而金融业高达10%。和其他经济增速较高的城市相比，其房地产业占比相对较低。

　　从投资结构讲，重庆包括房地产在内的基建投资，和包括工业和服务业在内的工商产业投资的比重出现“五五分”的局面。

　　这样较为对称的结构，既避免了重庆的房地产投资和基建方面的独大，造成高库存，又避免了房地产因过少投资，造成供应不足一房难求的局面。

　　事实上，重庆也在进行房地产调控。重庆《推进供给侧结构改革方案》明确，重庆要完成1000万平方米去库存任务。而在1到6月，这个数据已经完成455.65万平方米。