房产买卖办贷期间涨35万 上海卖家反悔被判过户

　　由于在房屋买卖过程中房价大幅上涨，在合同签订至过户前，卖方以买受方贷款延误为由不履行交房手续，市民张女士在购房时遇到了这样的情况。近日，上海虹口法院一审判决支持张女士的诉请，责令卖房者配合办理过户登记手续。

　　9月28日，澎湃新闻(www.thepaper.cn)从上海法院获悉，受2016年上半年房价猛涨影响，卖房者因跳价而不履行房屋买卖合同的纠纷呈明显上升趋势。在审理过程中，法院表示主要根据合同中买卖双方约定的违约条款进行判决。另外，在判定双方是否要继续履行合同时，法院还要考虑两个重要因素：买方是否支付了大部分房款；买方在房屋买卖过程中是否有违约行为。

　　贷款审批期间，房价上涨35万

　　2015年12月底，上海市民张女士打算为孩子买一套学区房，很快相中了被告李阿姨名下一套位于虹口区广中路的房屋。在实地看房后，双方签订了《房屋买卖协议》，张女士支付了5万元定金。

　　2016年1月初，双方又签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款共计295万元，于2016年2月22日前办理转让过户手续，张女士贷款175万元，约在2016年3月25日左右到账等。此后张女士先后共计支付购房款118万元。

　　2016年2月15日,张女士告诉李阿姨由于银行贷款审批手续繁琐，过户时间要拖延至3月，对此李阿姨发函催告张女士，务必于2016年3月5日前凭银行贷款合同向交易中心申请办理过户手续，或以现金方式支付剩余房款175万元。

　　然而，在等待贷款审核期间，短短半个月上海房价突飞猛涨，同小区同房型的房价涨到330万元。2016年3月4日，张女士的贷款审核通过，立即通知李阿姨去办理交易过户手续，但李阿姨以双方未谈妥赔偿方案为由拒绝。此后，张女士只能向李阿姨发了书面催告函，要求李阿姨务必前往交易中心配合办理系争房屋产权过户手续。但李阿姨收到催告函后仍没有去办理过户手续，无奈下张女士起诉至法院，要求李阿姨协助办理房屋产权过户登记手续并支付逾期办理过户手续的滞纳金。

　　李阿姨表示，双方原本约定于2016年2月22日前办理过户手续，原告贷款不足的，应于过户当日以现金方式补足，而张女士未按约付款，没有赔偿其承诺赔偿的约定过户日至实际过户日期间的房屋差价，现在自己不愿意继续履行买卖合同了。

　　买家付款正常，法院支持过户

　　法院经审理后认为，张女士和李阿姨合同约定于2016年2月22日前共同办理系争房屋转让过户手续，因张女士的贷款延误导致双方未按约定期限办理过户手续。之后，李阿姨于2016年2月28日书面催告张女士于2016年3月5日前凭银行贷款合同向交易中心申请办理过户手续，或以现金方式支付175万元房款。该催告函表明李阿姨同意延期至2016年3月5日前办理过户手续。2016年3月4日，张女士贷款申请获银行审核通过并于当日告知李阿姨，之后，对于张女士要求李阿姨协助过户的请求，李阿姨以双方未谈妥赔偿方案为由拒绝，缺乏依据。

　　法院还表示，张女士已向李阿姨支付购房款118万元，并将剩余购房款177万元缴入法院账户，故张女士要求李阿姨协助办理房屋过户手续的请求于法有据，依法应予支持。

　　而关于逾期办理过户手续的滞纳金，2016年3月4日张女士贷款申请获银行审核通过后，双方对于办理过户手续的具体时间未能协商一致，故对张女士主张的逾期办理过户手续的滞纳金不予支持。

　　合同履行：房款支付比例大、买方无违约

　　虹口法院长期从事房产纠纷审理的法官戴燚透露，受2016年上半年房价猛涨影响，类似本案的卖房者因跳价而不履行房屋买卖合同的纠纷呈明显上升趋势。在审理这类房产纠纷中，法院一方面会看房屋买卖合同中双方签订的条款，另一方面也会考虑该合同是否有继续履行的可能性。

　　澎湃新闻记者注意到，在现行的《上海市房地产买卖合同》中格式条款第十条规定，卖方未按合同约定期限交接房地产的，可以有三种方式处理。一是卖方支付一定比例的违约金，并且合同继续履行；二是卖方支付一定比例的违约金，并解除合同；三是甲乙双方约定的补充条款。

　　戴燚说，在本案中，张女士与李阿姨约定的违约后果是在支付违约金的同时合同继续履行。因此，法院在考虑到张女士的具体履约情况后，作出了要求李阿姨协助张女士办理房屋过户手续的判决。

　　“像这类卖方违约的房产纠纷，法院在审理中，主要是看合同中约定的违约赔偿条例。除了赔偿违约金，是否要继续履行合同，将房屋买卖进行到底，法院还要看两个因素：买方是否支付了大部分的房价款；买方在房屋买卖过程中是否有违约行为。”

　　戴燚称，如果买方的房价款首付比例较低，付款的大部分是来自银行贷款，那么其所申请的贷款是否审批成功将影响到系争房屋是否继续过户。反之，如果贷款未审批成功，法院将根据买方的经济实力来考虑其继续履行房屋买卖合同的可能性，“比如买方有多少财产，是否有实力来履约交易房屋。”