毛大庆：2017年地产商日子不会太好过

　　12月28日，鸿坤地产集团执行董事毛大庆在鸿坤林语墅分享了他对房地产市场的研究和判断。

　　首先，对2016年房地产相关数据，毛大庆出具了一些最新统计。

　　具体到房地产商上，前十强以销售额千亿为限，前100公司销售额门槛大概在150亿。毛大庆称这个市场上，前二十名基本毫无退意，都要进军千亿，万科和恒大甚至宣布进军万亿，如果按照这个市场情况来预算，市场加剧集中，销售额在200亿之后的公司很可能以后没有市场。这还可以从买地的情况上判断，土地购买力前10的公司花的钱是排名100以后所有公司的总和。

　　分城市来看，今年房价涨幅最高的城市是厦门，销售面积最大的城市是武汉。天津是所有城市里销售量超过去年同比70%的，这让天津成为2016年房地产市场上一个翻身的案例。同时，在十一密集调控之后，房价和销售面积还在上涨的城市依次为郑州、武汉、合肥、南京。整体看，多半城市成交金额倍增。

　　从豪宅数据上看，截至11月30日，上海总价1000万以上的房子卖得最多，卖了11000套。第二是北京，卖了5821套。第三是深圳，卖掉4200套。

　　以北京为例，毛大庆称在万科的时候，北京1000万以上房子只不过卖了1000套左右。具体到豪宅销售单价10万/平方米以上，销售套数前三位上海、深圳和北京，分别为2000套、1200套、590套。接下来为杭州和广州，分别销售有32套和24套。然后是天津、厦门，各销售6套。最后为济南、郑州和重庆，各销售1套。

　　其次，毛大庆对房地产这轮调控的必要性也做出了分析。

　　从购房贷款总额上看，今年普通居民购房贷款总额占全社会总额的42.7%，如果这个数据继续上升，将进一步影响宏观经济的转型，这是中央高层拿出调控严厉调控政策的原因之一。

　　从居民存款上看，中国居民存款由长期存款变成活期存款在今年5月和6月创下历史性转折。这意味着老百姓对存钱失去信心，不仅要花钱，还要大宗花钱，即买房。

　　从汇率上看，人民币贬值趋势令接下来国家在确保宏观经济转型、维持汇率和确保老百姓资产不贬值上要做出艰难平衡。

　　基于以上分析，毛大庆认为2017年是极其不好过的一年。明年房地产整体情况扑朔迷离，2016年拿了地王的公司紧张去化问题。

　　从当前一二三线45个城市计算来看，超过5成的城市在调控后去化周期平均拉长了5个月。没拿地的又着急拿地，奔千亿目标去，因为只有到了千亿俱乐部，才有能力再生产，再生产能力取决于自造血能力，自造血能力来源于销售额。

　　以北京为例，现在开发商们在北京的地，要卖到单价10万/平方米以上的项目还有70多块土地，但北京一年也只卖了590套。同时，对于购房者来说，现在老百姓买了房也未必想卖。链家董事长左晖在与毛大庆交流时称，二手房现在的问题是经纪人手里没房源，老百姓惜售情况严重。

　　虽然对明年市场比较谨慎，但毛大庆对商改住却比较乐观。他现在对北京很多人的建议是买二手房和好位置的商改住公寓。