2017年汇率、物价和房价如何相互影响？

　　汇率作为影响市场的重要宏观变量，与物价、房地产也会相互影响。中投证券报告认为，在金融周期下，汇率、物价和房价三者存在内在的联动逻辑。汇率是2017年影响市场的宏观“牛鼻子”，在其影响下，今年二季度看通胀，四季度看房地产。

　　报告认为，2017年影响市场的宏观变量按重要性排序有四个。汇率（影响金融风险显化程度）、通胀（决定货币政策风向和立场）、政策（决定流动性最终水位和结构性机会）、经济走势（经济和微观盈利改善被证实或证伪），其中汇率是今年市场的宏观“牛鼻子”。

　　对于汇率、物价和房价之间的关系，报告指出，在金融经济周期下，货币的输出管道拓展为三个：海外资产（汇率）、国内一般商品（通货膨胀）和金融资产（房地产价格等），这使得汇率、物价和房价三者有了内在联动逻辑。

　　从外部因素来看，今年大概率处于美联储加息进程提速温和（加息两次配合预期）的情形，人民币汇率可控贬值5%左右。人民币兑美元贬值幅度或将低于美元（指数）升值幅度，特朗普上台之后，对汇率的干预再度加强，对美元节奏前贬后收。

　　从汇率与通货膨胀的角度来看，汇率下跌，限制流动性输出并通过输入性因素影响国内一般物价。报告认为，今年通胀的主要影响因素是输入性，其取决于两个方面：大宗商品价格和汇率走势。而大宗商品的价格有三个主要影响因素：全球经济、美元走势以及特朗普的能源政策。第一个因素偏多，第二个偏空，第三个则较为复杂。

　　从汇率与房地产的角度来看，前三季度房价在中央经济工作会议确定的抑制资产泡沫导向下，难上（政策调控）难下（流动性支撑），货币涵养能力下降。其溢出的部分将涌入汇率（海外资产）、国内一般商品（通货膨胀）和其他金融资产（股票市场等）。三季度前，房价“受控”，其他金融资产受益溢出的流动性，但物价压力增加。

　　报告认为，政策调控带来房地产销售、投资回落，而鉴于当前房地产投资与GDP增速的高度相关性，今年经济下半年有走弱压力，政策决策又一定程度上面临经济、汇率、房价的冲突。

　　汇率是一国货币对内、对外购买力的相对标价，其他因素不变，国内一般物价上升带来汇率贬值压力。因此，当前背景下，房地产价格上涨成为国内物价水平提高的另一表现形式，即房地产价格越涨，汇率贬值压力越大。如果政策放松调控，房价涨、经济稳，但汇率压力更大。四季度的情况如何现在还不好确定，但是政策和房价走向的关键节点。

　　从汇率与货币政策的角度看，报告认为，汇率不仅通过通胀的传导影响货币政策，还有更直接的作用。宏观流动性这个大水池，其“注水”的水龙头由央行货币政策把控。经济增速、通货膨胀、资产泡沫是其决策框架的三个目标发量。“漏水”的水龙头取决于汇率、资本流出（管制）两个变量。最终的宏观流动性水位是两个水龙头、五个因素动态博弈后的结果。

　　报告指出，今年汇率对货币政策的影响核心要警惕汇率和资本流出螺旋式的互动，通过外储储备消耗、外汇占款下降，央行资产负债表的资产端收缩导致货币条件被动收缩。