监管人士解读假离婚买房：离婚1年内房贷算二套

　　今年迎来史上最严格最全面的房贷监管政策。针对假离婚筹划二套房的购房行为，监管也出台了新政策。

　　3月24日上午，央行营业管理部、银监会北京监管局、北京住建委以及北京住房公积金管理中心联合发布关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知。

　　该通知明确，对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

　　此外，通知还提出，应严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。各商业银行对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

　　央行公告称，该通知出台原因是，近期购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。

　　上述两条规定被业内认为是压制炒房的重要举措。相关监管人士向《财经》解读了上述政策：简单说，从即日起，离婚一年内贷款买房，商贷和公积金贷款都算二套房。正为了买房而筹谋着“假离婚”的购房人，做决定前请三思了。

　　离婚1年内房贷算二套

　　文件中规定，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

　　上述监管人士表示，也就是说，即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方，且无贷款记录，依然将被视为二套房，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，且房贷利率为基准利率的1.1倍。

　　贷款记录包含公积金贷款和商贷

　　3月18日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心共同发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这被称为“认房又认贷”的新一轮楼市新政：居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的，二套房首付比例上调为60%以上，且住房贷款的最长期限缩短为25年。

　　随着新政之后“认房又认贷”的执行，很多人开始着手查询自己的征信记录。“我刚刚查询了我的征信记录，发现公积金贷款记录也没有显示，这是不是表示这套贷款记录不算？”

　　监管人士解释：文件中明确，各商业银行在审核住房信贷业务过程中要严格按照规定查询北京房屋交易权属信息查询系统、人民银行个人信用信息基础数据库。在公积金贷款数据接入征信系统前，各商业银行定期汇总房贷客户信息提交住房公积金中心，由公积金中心查询查证后统一将公积金贷款记录反馈给各商业银行。对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库，已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。

　　“这就意味着，即便个人征信记录中没有显示，但购房人只要曾使用过公积金贷款，相关管理部门也会将贷款记录反馈给商业银行，不留下‘钻漏洞’的可能。”监管部门表示，各商业银行对于购房家庭住房记录、商业性住房贷款记录、公积金贷款记录等查询情况，需留档备查。

　　禁止在首付款中“加杠杆”

　　2016年，“首付贷”等金融产品被央行叫停。此次，四部门又重申了首付款中不允许违规“加杠杆”的原则。

　　文件中提出，各商业银行要根据“了解你的客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，并严格审核借款人还款能力。对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

　　同时，各房地产中介机构也不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”、“尾款贷”等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构，各商业银行应立即中止与其业务合作。

　　成年无固定收入借款人参照二套房贷

　　文件同时提出，要增强信贷风险的识别和防范。一方面，各商业银行要加强对房地产真实价值的评估，要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力，要依据房屋的合理评估价值进行放贷。

　　另一方面，要严格审核借款人还款能力，防范投资投机购房带来的信贷风险。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

　　“各商业银行要坚决落实中央关于‘房子是用来住的，不是用来炒的’总体要求，继续从严控制个人购房贷款增量，严格落实差别化的房地产信贷调控政策，配合做好北京市房地产调控工作，促进北京市房地产市场平稳健康发展。”上述监管人士也表示，北京银监局、人民银行营业管理部将适时会同相关部门对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查，对存在违法违规行为的机构进行严肃问责。

　　《财经》记者李德尚玉/文杨秀红/编辑