北上深小心：这一招令伦敦、新加坡楼市暴跌

　　英国、伦敦楼价下跌

　　就在我们国内为了房子疯狂不已的时候，远在欧亚大陆的另一边，英国，尤其伦敦的楼市却异常寒冷！

　　4月13日，根据，Zoopla的报道，目前整个英国地区房地产价值和今年年初相比下降了2900亿美元，如今的英国地产总值约为7.93万亿美元。

　　无独有偶，根据英国皇家特许测量师学会的数据显示，在今年3月，伦敦房价指数已经跌至2009年2月以来的最低值，达到-49.

　　伦敦房价指数已经跌至2009年2月以来的最低值

　　此外，根据BBC的对英国房价的检测，英国的房价指数自2015年6月份以来首度下跌！

　　英国的房价指数自2015年6月份以来首度下跌

　　另有行业人士表示，威斯敏斯特区房价在下滑，这波浪潮或席卷整个伦敦。在过去一年里，伦敦房价下滑一共集中在九个区，下滑最严重的主要集中在房价最贵的区域如卡姆登，房价下跌了16.4%，哈莫斯密斯和富勒姆房价下跌了11.6%。

　　从市场情绪的角度来说，据英国皇家特许测量师学会，今年的伦敦房产市场出售率已经下降了13.7%；而BBC则，经过调查，目前伦敦居民对房地产市场看多的人数从2月份的37%，下降到了24%；

　　脱欧导致下跌不靠谱

　　不明就里的朋友们可能觉得，英国和伦敦楼市遭遇严寒，一定是受英国脱欧的影响，可暴哥想说脱欧对英国楼市或许有些作用，但绝对不是主要因素。这是因为：

　　从脱欧之后，吸引外资的角度来说，英国并没有受到影响，反而提振了对全球资本的吸引力。据统计：2016年英国一共吸引外资1350亿美金，仅次于美国位列全球第二位(中国名列第三).

　　从经济规模和国土面积来说，英国吸引的资金总量尽管比美国少，但是其相对资金密度绝对是最大的，也就是说，同样一笔钱，在英国市场的反响和回应远大于中美两国。

　　从英国的经济表现来看，英国脱欧目前也没有给英国带来实质性的影响，其失业率接近历史最低位；GDP增长也重新回到了上升轨道上来。

　　英国失业率

　　综上分析，说英国脱欧因素对英国经济产生负面作用，从而导致房价下跌的说法显然是站不住脚的！

　　印花税才是主因！

　　那么究竟是什么因素令英国楼市出现下跌呢？

　　不得不说是英国政府推出的额外地产印花税起到了主导性的作用。

　　2016年4月1日，英国政府正式开征额外地产印花税，提高幅度为3%。

　　英国房地产印花税，左侧为房地产价格(以英镑计价)；中间为2016年4月之前的征收标准；右侧为2016年4月之后的征收标准

　　英国楼市的地产印花税是按照房产总值逐级征收的，2016年4月之前，根据房产价值的不同，印花税从0%~12%不等；而2016年之后，可以从表中看到，所有房产无论价格高低都多加了3%的印花税。

　　而且要注意，无论你买房的用来度假，还是拿来出租投资，又或者自己住，这笔额外征收的3%印花税都无法避免！

　　更加有意思的是，英国政府额外征收的印花税，并不是局限于国内，而是着眼于全球，重点是欧洲。也就是说，如果你在其他国家已经有了房产，比如价值 30000英镑的房产，那么当你在伦敦或者英国再次购买房屋时，是要把之前在其他地方购买的30000英镑房产价值一并计算的！也就是说，无论你身处在何 地，只要你名下的地产价值超过了40000英镑，就得多缴纳3%的税！

　　3%，看似不多，但是对于不是所谓刚需人群的那些投资者们来说，足以摧毁他们的投资收益率了，而且随着时间的延长，从投资投机者开始对于楼市负面情绪在日益升温，最终才导致了目前伦敦乃至英国整体楼市速降的情况。

　　而伦敦为何首当其冲，很明显是因为其单价最高，3%所付出的成本也最多。万变不离其宗，炒房客全球都一样，都是用最低的成本企图撬动最多的资产，因此3%经过杠杆放大之后，可能会提高10%，甚至30%以上。

　　刚需论“很苍白”

　　在伦敦房价下跌的时候，暴哥不禁要问，所谓刚需在哪里？

　　从人流流量来说，伦敦地区和我国北京、上海、深圳一样，常年是人口净流入， 根据英国官方统计，大伦敦地区人口增长时整个英国人口增长幅度的两倍还多。2011年到2015年一共净流入46.9万人口。46.9万好像在有些人眼里 不多，但是要知道英国人口一共6510万，仅仅是我国人口的二十分之一左右。而伦敦地区的人口占整个英国的13.3%，远高于上海占我国总人口的 1.7%；北京的1.5%。

　　另外从居民住房拥有率和空置率来说，伦敦对于房屋的需求也远大于北京和上海。

　　从住房自有率的角度来看，英国目前仅仅63.5%，远低于我国绝大部分地区80%以上的水平，北京上海等地尽管比较低，但是根据西南财经大学在多年前的统计，北京的住房拥有率超过7成，上海泽更多。

　　住房空置率，按照时间长短作区分

　　我们中国还没有权威性的住房空置率——这一衡量地区地产泡沫的数据，因此暴哥没有具体的资料来分析对比伦敦和北上深的空置情况，但是根据人均居住面积和人口密度等指标推演的话，显然伦敦的空置率要低于北京和上海等地，甚至可能是远低于。

　　根据最新的统计结果：

　　伦敦的人均可居住面积为33平方米；北京2015年为33平方米；上海为36.1平方米；

　　说到这里暴哥想说，对于看多楼市的人民所列举的刚醒需求是多么的苍白，伦敦的刚需要大于我国，但是仍然在额外印花税面前出现了下跌。这说明投资和投机的力量才是推动房价上涨的核心动力！

　　关于大幅度提高印花税对于房地产的作用，暴哥还想多举一个例子，就是新加坡。新加坡从2013年开始提高印花税，结果从2013年底到2014年初开始新加坡楼市进入长达3年的下跌期！

　　2013年，新加坡印花税具体政策：

　　私宅方面，外国买家的额外买方印花税将提高5个百分点至15%。购买首个组屋或私宅的永久居民也须支付5%的额外买方印花税，此前无需支付此税种。永久 居民购买两套以上房屋的税费由3%提高到10%。新加坡公民购买两套及两套以上住宅所需支付的税费也分别提高7个百分点至7%和10%。

　　新加坡住房指数

　　房地产时滞现象

　　从英国和新加坡的案例中，我们还能捕捉到一个细节就是在正式多征印花税不久，其实房价并没有应声下跌，而是在几个月，甚至半年之后才有效果。

　　为什么出现这种情况呢？暴哥此前一直说，对于楼市这种周期比较长、信息传播相对股市比较慢的资产而言，市场参与者对于政策消化和情绪的转向往往有一个过程。要经过加速见顶，情绪更加亢奋，到逐步缓和，慢慢趋冷，最终变得悲观乃至恐慌！

　　这种情绪面的变化反之四海皆准，不是中国特例！用李迅雷的话说这是一种时滞。从这一点上，暴哥也想说，不要以为短期内政策作用不明显，就以为接下来几年房价一直能抗住，或许刚需能扛得住，可投资投机者是断然不会有这个耐心和实力的。而从他们开始把负面情绪传导到所谓刚需人群，才能完成一个楼市下跌的循环作用！

　　借鉴意义

　　目前我国的房地产政策中除了限购限贷以外，其实最引人关注的就是限卖，即把楼市调控政策从买方，转换到卖方！这个思路的变化着实让人欣喜。但其实还可以 做的更加符合市场规律一些。这也是暴哥在几个月之前就一直呼吁的，通过提高买卖成本，缩减通过房地产倒卖的套利空间这一方法，比如上面提到的案例，提高交 易印花税的方式。这种方式可以在维持市场交易的基础上，避免流动性冻结的同时，尽可能的出清投机者和部分投资者，让真正所谓刚需人群可以利用好市场。

　　不过对于我国来说，在房地产登记平台确切完善，税制改革逐步成熟之后，可能会推出增加额外印花税的方式来调节房地产市场。

　　尾评

　　最后暴哥想说，其实从伦敦和新加坡的案例能看出，目前看多房地产的号手们口中的“刚需论”构筑楼市基础是多么的苍白甚至讽刺！

　　央视不久前说，在房地产市场上，并不存在只吹不破的泡沫；李迅雷也说，从三米板上跳下来，总比在十米台跳下来也好的多。

　　两者说的都对，但暴哥想补充一句。如果常看跳水的话，会知道，跳水运动员为了减少阻抗，尽可能的降低落水是的水花，从选材的角度来说都要尽量精瘦！这一点在我们中国运动员身上体现的更加明显。

　　对于房地产市场而言，越早调整，越早让泡沫消化，越可以避免在体型庞大的时候从十米板下落，造成巨大的水花和影响！

　　对于中国经济来说，只有让市场回归本位，减少政府不必要的隐形担保和负担，我们的经济才能走的更加稳健，更加具有可持续性；也只有让市场参与者明白，你 的投资和投机不是毫无风险的，要对自身的行为负责，我们的大量市场参与者才能真正成熟起来，真正了解风险与收益并存；从更长久的意义来说，各方的行为和心 态逐渐成熟才能真正符合我国经济体量世界第二的，未来经济规模经济第一的身份和地位。最终经济规模、经济素质、居民心态、国民素质都达到一个理想的状态， 中华民族的伟大复兴也真正就实现了！