深圳正式发文调控“商改住”“工改住”

　　南都讯 记者陈博　在今年一轮调控大潮中一直“悄无声息”的深圳楼市，继前日被爆对商业办公研发用房的建筑设计管理出手调控之后，昨日，这份曾发文又撤回的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(以下简称“通知”)终于正式发文。至此，在此轮对商办类物业的调控中，北上广深四大城市无一缺席。《通知》明确提出，“商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”，对公用空间的平面布局也提出具体要求。

　　深圳市规划和国土资源委员会表示，此次通知在《深圳市建筑设计规则》基础上，对商业、办公、研发用房提出细化管理要求，严控此类用房违规改建、改变使用功能，避免产生建筑结构和消防安全隐患，防止出现公共服务设施不配套、社会管理缺位、购房者权益受损等问题。

　　虽然不是从土地层面进行调控，但易居研究院智库中心研究总监严跃进解释，这也是供应端的管制措施之一。“此类政策对房企拿地等形成较大的挑战，后续房企拿地方面会比较谨慎，毕竟类似打擦边球的做法已经不太容易实现了。”

　　由于只是从建筑设计管理层面出发，在近期的诸多解读中，这份《通知》被诸多业内人认为是“温柔一刀”。不过，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在受访时表示，这种从供应端进行的调控，力度反而更大。“可以看到，这么多年，深圳大部分调控其实是从需求端入手，那样只是压抑了短期需求，并未能解决长期问题。”

　　在宋丁看来，从供给侧对下一步产品供应提出标准化的约束，开发商不能打造市场所需求的产品，哪怕需求量再大，也不会促成交易。“这样的调控更为彻底，从长期来看，带来的效果也更大。”

　　业内分析

　　一定程度上或刺激已有公寓的销售

　　不过，也有业内观察人士认为，虽然对后期商办类、研发类产品的规划有不小影响，但对现有的公寓类项目而言，这是一个利好。

　　因不限购不限贷、顺应大众创业潮流下办公居住一体的趋势等优势，加上持续收紧的住宅调控，这几年公寓类产品在深圳市场上颇受欢迎。在住宅用地极度稀缺的背景下，为了实现盈利的最大化，过去许多开发商也“铤而走险”，“商改住”、“工改住”的现象屡见不鲜。

　　“目前在售的这部分公寓类项目，仍然可以凭借不限购不限贷的优势，容易给市场赶紧抢购的想象。”宋丁称，《通知》可能在这一阶段一定程度上刺激已有公寓的销售。

　　不过他同时表示，政府出台《通知》是建立在促进房地产市场长期平稳健康发展的基础上，而且公寓类项目的客户群相对比较特定，也达不到住宅标准，并不会造成火爆成交的局势。

　　最小面积标准充分考虑了深圳特性

　　值得关注的是，此次《通知》还对办公、研发用房套型建筑面积做出明确规定，要求“单栋(座)建筑同一楼层内，套内建筑面积150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。”、“研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。”

　　在严跃进看来，这既是为了保证办公商业等场地的空间舒适度，促进研发用房具备合理的空间，也是为了防范违规改建为小户型的住宅物业。

　　但是，与此前北京、广州动辄500平方米、300平方米的最小分割单元相比，这个最小化的面积标准比较低。“主要是考虑到深圳这座城市的特点与性质。”宋丁解释，深圳的民营经济比较发达，特别是创新创业企业，更多需要的是小面积办公场所。“这个最小面积充分考虑了深圳民营企业对于小户型办公的需要。”

　　这份《通知》也引发部分业内人士对深圳未来工改市场的担忧。“未来5年深圳即将供应的500-800万平米的工改项目中，目前处于前期规划的大部分项目都计划把一定量研发用房转化为居住功能，但这种操作手法在现有政策下已经行不通。”世联行首席工改顾问董极指出，未来工业用地的地产化开发将受到极大限制、利润空间也会受收极大压缩。

　　不过，他同时认为，现在北上广及其他城市资金涌入深圳的趋势非常明显，而大部分资金都投入在商业办公物业上，深圳市政府为了大力扶持产业，也会购置大宗商办物业、研发办公物业。“粤港澳大湾区概念的出炉，也让深圳无形中产生增长的附加值。所以，哪怕‘工改住’的口子被收紧，工改工市场依然还有发展空间。”