魔方公寓CEO柳佳：租房市场存在三大错配

　　近日，第17届中国企业领袖年会在北京举行。在“房地产大转型时代”分论坛上，魔方生活服务集团CEO柳佳对外表示，北京地区房租价格整体涨幅有限，三环以内核心区涨幅较大，但是如果算上四环、五环、六环的数据，整体涨幅不到10%。据魔方10年以来对20个城市的整体监测，魔方房租平均年度增长率与通胀大致持平。

　　柳佳表示，租房市场目前存在三大错配。第一，户型上的错配。房地产开发动辄三居室、四居室。这些户型在租房市场并不受欢迎。经测算，一套一居室的房子大概3-5天就能成交，而一套三居室挂牌半年甚至没有成交。这也是大量房东将房屋出租给分散式公寓运营商做“N+1”隔断再出租的主要原因。第二，地段的错配。目前，很多新房在郊区，但年轻人不愿意花1-2个小时用于通勤，因此造成租赁市场供需不平衡。第三，价格的错配，这也是最严重的问题。北京再小的一居室也要3000元以上，但是城市中有大量的服务业从业人员，租金支付能力只有500-1500元之间，而市面上根本没有适合这类群体的合法的租赁产品，导致他们只能选择租赁违章建筑或在小区内群租。因此，价格错配也是导致房租成为爆点民生问题的一大原因。

　　针对上述三个问题，柳佳表示，户型错配解决方面，目前，政府规划要求，新增租赁土地要按小户型设计。地段错配解决方面，目前，市中心存在大量工业、办公等低效土地，转变用途后，可以作为租赁用房很好的供给。住建部此前也发文鼓励国企引领这个市场，拿出一些试点、拿出一些工业、办公的用地改造成租赁用房。而价格错配问题，已有企业正在探索宿舍类产品，一间房供多人居住。因此，解决租金问题，还是要靠缓解供给、解决供求平衡关系，能够达到租金整体平衡。

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