本刊记者 李秀平 通讯员 孙秀娟

　　在他的一本书中，秦兵引用了这样一句话：“一次本该通向快乐和幸福的消费行为，居然会成为前途莫测的历险”，这是一位业主对“购房”的定义。

　　“我很无奈。”“海归”林先生这样形容贷款历程。他说：“开发商指定了银行，我不能选择，导致后来银行指定了律师事务所和保险公司。‘利益’，已经让他们忘了服务的宗旨。现在外资银行不能经营，否则，我会选择国外银行。”

　　像林先生一样，在经历了一次买房的旅程后，每个消费者都很疲惫。因为，他们作为一个个孤单的个人，是在和强大的、有专业背景的房地产业、银行业、律师业、保险业谈判、签约、对垒！

　　谁能改写借款合同

　　记者在采访中，对一家不算大的公司的调查结果是：在30岁至40岁的8名职工中，有6人在2000年至2003年间，贷款买了中高档住宅。顺着一个买房人的线索，记者对他的13位在北京工作的大学同班同学的买房情况做了调查。这批40岁左右的中年人，大部分从事新闻工作，几乎都是不同新闻单位的中层和资深编辑、记者。他们当中，5人贷款买了房！像这个年龄段的不少人一样，这13人都有住房——作为公职人员，单位都曾按资力、级别等条件无偿给他们分配了一套住房。他们买房，是想“住得宽敞”。

　　而对近些年才进入新闻单位的年轻编辑记者来说，展现在他们面前的“住房之路”只能是这样一条轨迹：租房——贷款买房。

　　每个贷款买房人，都要签两个合同：一份是购房合同，一份是贷款合同。

　　新闻专业研究生刘莉在北京一家通讯社当记者。2003年9月初，新婚不久的刘莉夫妇借遍亲戚、朋友，付了30万元首付款，又贷款30万买下一套属于自己的住房。在签购房合同那天，小刘格外仔细，对认为不能很好保护自己的条款，一一和对方谈判。

　　小刘一个人和对方4个人谈，整整谈了4个小时，对方在关键之处依旧毫无松动。无奈之下，她一边流泪一边签字，拿着这套“预支了不知多少年未来”的房契，流着泪回了家。

　　签过购房合同，刘莉开始申请公积金贷款。

　　这关口，她的心情却格外轻松。“我在建设银行申请公积金，虽然是商业银行，但是国有商业银行。银行不会骗我的。”她说。

　　但前面介绍过的那位在外企工作的“海归”林先生不这么看。2003年8月，他贷款买下一幢别墅。由于收入比较高，在签借款合同的时候，他和在银行工作的夫人最关心提前还款的条款。“我们最担心提前还款的违约金。”林先生说。在仔细研究并详细询问了合同中这项规定后，他们觉得这一规定对自己不公平。

　　“我想改变这一条，让它更公平些。”林先生说。“你只能接受。” 银行工作人员给了他这样的回答。

　　“购房和贷款合同，性质差不多，处境却不同！”林先生说起此事，显得很无奈。

　　他虽然有几年不在国内，但对其中的“奥妙”并不陌生：就在几年前，购房合同和贷款合同一样，还是由开发商提供的。后来，由于包括秦兵在内的专家和千千万万消费者的努力，购房合同的文本——不再是由开发商提供的格式合同，而是由第三方——建设部和工商总局拟订的统一文本——它的特点是可以修改和补充。

　　眼下，像当初的购房合同一样，借款合同也是由各个银行自己起草的格式合同。

　　“各个银行现在用的合同，基本都是我写的。”北京经纬律师事务所的张振宝律师在接受《法律与生活》半月刊记者采访时说。

　　谈到当初起草合同的情况时，张振宝说：“当初制定合同时，我们的标准是尽量公平，尽量把能预见到了情况都写进合同。后来，这个合同也不断在改，比如，一开始是填写，因为填写经常出现错误，就变成机器打印。打印时做了相应的调整，把凡是要填空的都集中在一起了。”

　　但这并不能改变买房人的看法：合同是银行起草好之后提供给我的。

　　从公平的角度看，借款合同是不是应该由一个中立的机构来起草？

　　“格式合同如果有争议的话，应做有利于对方的解释。”在回答上述问题时，张振宝如是说。

　　秦兵不赞同张律师的观点。

　　作为北京律师协会房地产专业委员会成员，秦兵曾研究过银行的住房贷款合同。对贷款合同，他是这样评价的：“那些合同给消费者的义务和风险写得非常详细。关于消费者的条款，全都是义务。比如，什么时候把钱给开发商，如果在规定的日子没有给钱，没有银行的责任，责任全部是消费者的；告诉你每个月都要还贷，连续3个月或累计6个月不还贷，银行就解除合同，拍卖房产。”

　　秦兵认为：一个合理的住房借款合同应该由银行业协会和消费者协会共同拟订。

　　一位买房人说：“秦兵说出了我的期望，有一天，房贷合同也应该能像购房合同一样改写。”

　　银行律师，为什么我付费

　　2003年7月，北京市东城区一块环境优美的空地上，一幢高档商品楼拔地而起。虽然每平方米的售价高达7000多元，但售楼信息发布不久，就有人一次付清105万元，“抱”得房子归。更多的人，是像一家报社的记者董先生一样，靠贷款来买房。因为地段好，房子质量高，短短几天时间，120套房子销售一空！

　　“买这套房子，我一下子贷款70万。”在接受采访时，董先生说得颇有点悲壮。他的夫人也是一名记者，签完贷款合同后，这个见过大世面的人一连好几个晚上都没有睡好觉，半夜爬起来算利息。

　　董先生贷的是开发商指定的招商银行的款，本金70万、期限20年，每月还款4700元。20年间，本息合计100多万。“啊！咱们的房子实际要花140万！”一天夜里，算清了账的夫人对董先生说。在接受采访时，董先生说：按揭这种生活方式，就是你要想提前过上高质量的生活，就要有勇气拿今后20年生活来下赌注。

　　“下了这么大的赌注，银行却让我们很受刺激。”董先生说。他认为：“房贷，一是政策性强，二是专业性强，在和银行打交道时，绝大多数人认可了自己的弱势地位，觉得没什么可争的。”但董先生不是这样。

　　在签借款合同的时候，有一个年轻律师出面审查他的收入等资信情况。然后，拿出律师事务所的收据，让董先生交1800元。

　　“你为我服务什么了，让我交这么多的钱？”董先生问对方。

　　“我这么辛苦，为你提供服务，你觉得不值这点钱吗？”对方反问。

　　“不是我请你辛苦的。你给别人工作，证明我是否可靠，我凭什么信任你？”扔下这句话，董先生走了。他觉得这件事从根本上和这位年轻律师无关。

　　“这个律师是银行请来调查我的资信的，我对他一点都不了解。银行这样做，等于剥夺了我自由选择律师的权利。对银行来说，这样做既方便、又节约了资金，但对我来说，你请的律师怎么能维护我的权益？”董先生感到愤愤不平。

　　董先生还提出了一个让银行尴尬的问题：“你请的律师，凭什么让我出钱？”

　　记者就此问题采访一位银行行长时，得到的回答是：银行确实不给律师付费。

　　“海归”林先生贷款时，按贷款额的千分之三付了2800元律师费。他说：“钱不多，我也坚决支持付律师费，但问题是我花钱请律师，是帮助人家来打我。比如说违约金，我自己的律师，肯定会帮我解决这样的问题。由于银行指定了，我的律师不被认可。在国外，是律师帮我看条款，费用才由我出。”

　　秦兵认为，问题的症结在于：消费者买房的时候，借款银行是指定的。不像国外的消费者买房，可以自由选择银行。这种垄断，限制了消费者的谈判自由——你和谁谈判？你根本就没有谈判的资格！

　　此外，董先生还发现，那个年轻律师是以律师事务所的名义在招揽业务。

　　记者在采访中了解到，房贷是被律师事务所当作一个项目来操作。银行不同，律师准入的标准也不一样。像北京市的工商银行，就把全部房贷业务交给了经纬律师事务所和伟拓律师事务所两家来做。而建设银行北京分行则采用了“律师界竞争的做法”，为它的30多个支行服务的律师事务所多达50多家。

　　“律师和银行的关系很暧昧。”秦兵说。

　　他认为，律师在银行的买卖合同中，存在做什么服务、为谁提供服务的问题。如果为消费者提供服务，应该由消费者来付费。但是，也应该由消费者来选择，银行就不能指定了；如果是银行指定我，我就给银行服务，就不能拿消费者的钱。

　　秦兵告诉记者：“我虽然在房地产界做事，但从来不做这种事。”

　　他觉得目前在银行房贷中，律师的地位不正当。“在买卖过程中，同时代理双方叫互为代理，这种做法违背了《律师法》。”

　　秦兵希望消费者协会关注这件事情，和律师协会合作，打破这种局面。让律师要么为银行服务，要么为消费者服务，为谁服务就拿谁的钱。千万不能银行得利，让消费者付钱。消费者本来就处于弱势地位，一个有金融专业优势的银行加上一个有法律知识优势的律师事务所，让消费者蒙受某些不利，说不过去。

　　在目前的房贷模式中，律师还有“见证”之责。北京和广州的这种做法，是从香港学来的。秦兵说：“香港搞律师见证，是因为没有公证处，他们的律师起公证员的作用，在房地产信贷中起证明作用。咱们的律师起不到证明作用，见证工作应该由公证处来做。”

　　这不是我想要的房贷保险

　　“这个款不能轻易贷，对未来有信心才能贷款买房。”国家某部直属机关的李怡女士深切地感受到了贷款的压力。

　　2002年初，她本已贷款30万公积金在北京东北部的天通苑买下一座房子。去了几次，才觉得自己上班太远，孩子上学也没有中意的学校，就“找了个理由和开发商一阵交涉，把房子退了”。之后，她看中了北京万寿路的另一套房子。不过，由于地段不同，面积不相上下的房子，价格相差40多万。为买后来这套90多万元的房子，她贷了50万商业贷款。

　　住进新房，自己能方便地乘地铁上班了，孩子也如愿进了在北京市小有名气的育英小学，但李怡还时不时想起天通苑那套房子来。“那次是从建设银行贷的公积金，有保险，商业贷款没有人身保险，万一我有个三长两短，房子就被银行收走了，什么也给孩子留不下。”在接受采访时，她无限惆怅地说。

　　同样是房贷，保险里竟有如此大不同？

　　记者就这一问题请教一位资深保险从业人员时，听到的第一句话竟是：“买房人绝大多数不懂得保险。”仅仅三言两语，他就揭开了房贷险的面纱：房贷险有两个功能——保证房子本身的风险和借款人本身的风险。所有的银行要求借款人必须给所买的房屋上千分之三的财产险，预防地震、火灾等灾害。有的银行还要求买人身险，说白了，这个险种就是在借款人出现了死亡等人身意外后，保险公司把这笔人身保险赔偿转给银行抵偿所欠贷款。

　　“海归”林先生的朋友向记者透露：“因为房贷保险，他和保险业务员争论了很长时间。”

　　林先生在接受采访时说：“谈到保险，我就更生气了。在国外，银行提供住房贷款，要求提供保险很普遍，但保险产品是借款人丧失还款能力后由保险公司还。中国没有这个险种，只有一个财产险。保险公司的解释是：房子烧了怎么办？他怕我在还款期间房子出了问题，这和还贷能力是风马牛不相及的问题。”

　　“不合适的保险产品，用在了不合适的风险上。”林先生这样评价房贷险。

　　上面说的两种保险，银行让交，也就交了。但和所有借款人一样，林先生期待“保险应用在该用的地方，就是应保证还款”，在因为失业、身体伤病等意外情况发生时，保险公司能替投保人还款。他向保险公司发问：“设计这样一个险种并不难，为什么不去做？”

　　北京经纬律师事务所的张振宝律师告诉记者，这样的险种“其实曾经有过”。

　　他说：“前几年，保险公司也曾经介入房贷，也有过履约保证（保证借款人还款）保险。但在当时，保险公司也归中国人民银行统管，人民银行觉得，保险公司和银行都是金融机构，不能把风险从银行转移到保险公司去。所以，后来就把这个险种停了。”

　　这个险种还能向深切期待它的买房人“重新走来”吗？

　　平安保险公司资深业务员高先生连说不可能：“一个险种出台后，如果有太大风险，这个赔本的买卖谁干？许多从国外回来的人说，国外的保险好，但是，假设外国保险公司把它的那些险种照搬到中国来，有一个公司倒闭一个。”

　　他的理由大家并不陌生：现在下岗、失业的人这么多，再加有车贷险的前车之鉴，房贷肯定不会再去冒险。这个险种的出现还有待于国民素质的整体提高。

　　“海归”林先生不同意这种观点。他说：“汽车贷款和房贷性质不一样。房子在中国，花的是老百姓一辈子的钱，汽车却是少数人的奢侈品。应该站在消费者的立场上看问题，服务就不能避免风险。”

　　沙银华先生在日本及中国保险业界大名鼎鼎，这位在日本一家保险研究机构供职的上海人被称为研究“中国保险第一人”。2003年9月2日，乘他短暂回国之机，记者就房贷保险问题，对他进行了采访。

　　沙先生对国内房贷保险的评价只有3个字：“四不像”。

　　他介绍说：在日本，我买房时向银行贷款，把房屋抵押给银行，有个借款保险；与此同时，怕你万一生病、失业或意外死亡，让你参加“团体生命保险”——保险费自己掏，保费算在利息里——费率计算很精确，保险金和借款同等额度，还房贷最后那年保险金额正好是零；房屋必须加入火灾险——保险的年数和贷款年数相等。

　　“日本有‘保险王国’之称，它在房贷方面的保险很科学。几个险种加起来，一个买房人整套购买的话，非常安心。”这是沙先生对日本房贷险的评价。

　　“团结”在银行的利益周围

　　在房贷中，银行、开发商、保险公司、律师事务所都是既得利益者。

　　目前，北京经纬律师事务所设计的住房贷款方式，已在广州和北京两个城市推开。由于“利益”二字，律师事务所和保险公司这两个行业各自竞争惨烈，但他们的命运都掌握在银行手里。

　　方案设计者——经纬律师事务所对律师业在房贷中的竞争感受颇深。张振宝告诉记者：“在1999年，我们事务所的房贷业务占了北京房贷中介市场份额的一半。后来，情况就乱了。”他说的“乱”是指律师业各显其能纷纷挤占这个市场。

　　如今，律师事务所之外的其他中介机构也已跻身这个行当。2003年8月12日，本刊记者在位于海淀区北部地区的“领秀硅谷”楼盘采访时发现，在“中信银行”的标牌前坐着一位秀丽女子。在交谈中得知，这位姓唐的女士并非该银行的信贷员，而是一家名叫“惠泽”的香港公司雇员。她提供的服务和律师一样，也是审核客户的资信并起见证作用。

　　律师和唐女士们最重要工作是：在审查借款人的收入情况、身份证、学历证等之后，向银行出具一份法律意见书。

　　银行虽然不给律师付费，但哪家律师事务所做哪个楼盘的贷款中介，银行说了算。知情者说：“律师事务所和银行签订了协议后，才能入主售楼处。”记者在采访中了解到，为了能从银行拿到这项业务，有的律师事务所只得“拉关系”。

　　各银行的支行都有做房贷的资格。北京市的工商银行系统有30多个支行，建设银行也是这个数字。北京市经纬律师事务所是一家综合性所，仅做房贷的律师就有40多个。“伟拓”有40多人，这家律师事务所的全部业务就是工商银行的房贷。建设银行北京分行的律师选择权在各支行，知情者说：“说叫竞争，实际上谁给好处就让谁做。发展到后来，有的支行竟指定某个律师事务所的某个律师来做。”据了解，建设银行北京分行正在对此进行规范，要对律师进行考试，考试合格的律师可以做。

　　保险业也一样，保险公司在房贷市场的竞争也很惨烈。在采访中，记者目击了一次贷款合同签订过程。一位年轻女律师手里拿着厚厚一叠材料，包括《见证意见书》、《授权委托书》、《承诺书》等等，一页一页往后翻，翻一页指着一处空白让申请借款的小伙子签一次名。那一叠材料里有一份保险代理资料，申请人没有细看，就在上面签了名。一一签完后，小伙子很不放心地问律师：“有没有对我不利的？”律师笑着：“没有。”开发商在一旁说：“银行能骗你一个个人吗？”

　　据了解，在签订保险合同的时候，像上述情形一样，有的保险业务员把业务“委托”给了律师，让律师代签；有的则是乘律师填写其他材料的时候，把保险资料递过去，让借款人一并签下了自己的名字。

　　在房贷中，房贷险被消费者指责为“纯粹为保险公司牟利”。这块保险业务“蛋糕”同样是各保险公司必争之“利”。 据说，这份利是和银行共享的，银行拿的那部分叫做“佣金”。“海归”林先生的话足以令闻者惊心：“银行已经通过正常贷款牟利了，还通过保险实现利益最大化。”他透露了一个惊人的数字：银行从保险公司拿的佣金高达30%！

　　而决定收取哪个保险公司佣金的权力在银行。

　　“你为谁做事？保护谁的利益？你要保护银行，你为什么要消费者拿钱？如果是保护消费者，你为什么不容消费者选择？”因为前面说到的因素，在对律师在房贷中的地位问了一串为什么后，秦兵说：“在这点上，律师是‘从犯’，‘主犯’是银行。”

　　“海归”林先生和秦兵不约而同。他把目前的房贷险定性为“不健康，不是为了帮助借款人防范风险，是为了赚钱”后，批评的矛头直指银行：“保险公司没错误，罪过在银行。”

　　“不管是谁的错，错在哪里，那些钱都是从我们的口袋里掏走的。”买房人董先生说。

　　为房贷，每个买房人都要支出数千元律师费和保险费。“贷款买房对80%的中国老百姓来说是一辈子的事情，几千元多余的费用让他们来承担非常不合适。”“海归”林先生说。

　　银行的“风险”转移能力

　　在北京一家售楼处，记者问一家国有银行的信贷员：“你们审查借款人的资信时，最注重什么？”“月收入。”她答。在“领秀硅谷”，记者用同样的问题问香港“惠泽”的唐女士时，她的回答是：“持续还款的能力。”

　　在解释差别产生的原因时，唐女士说：“四大国有银行的指标是增加业务量，小银行的指标是减少坏账率。”

　　国有银行难道不怕坏账？对这个问题，业内人士纷纷发表了自己的看法——

　　“不是不怕，是风险的显现有一定的周期。国有银行的主管是轮换的，他最担心业务指标不能完成，有风险也可能留给下一任了。完成任务和防范风险，永远是一对矛盾。”一位股份制银行的负责人告诉记者。

　　“国有银行不怕风险，是因为有国家在背后支持，我们这些小银行不一样，赔钱都是赔股东自己的。”这是一位信贷员的观点。

　　另一位业内人士有不同的看法：“所有银行都没有一点风险，风险都转嫁到别人头上了。”她说的“别人”指律师事务所和保险公司。

　　在采访中了解到，就发放房贷而言，银行有审查的义务，而且审和贷是分离的，审是一个部门，贷是另一个部门。但在实际操作中，银行主要看律师的法律意见书。凡是律师说行，银行就放款！

　　银行如此“大胆”，也是有奥妙的：依据律师事务所和银行签订的协议，对自己出具的法律意见书，律师事务所要负责任。律师审查有错误，要承担责任；律师还要见证双方亲笔签字！否则出现合同无效问题，责任也由律师来负。

　　但是，银行和律师之间也会发生意见不一致的时候。比如，律师从法律角度希望法律意见书真实，但银行一心想着尽快把款贷出去。一位律师告诉记者：“银行着急放贷的时候，对法律意见书要求不是很严格，恨不得见不到法律意见书就放贷，等买房人还不了贷，他回过头来再找律师算账。这就是律师做这项业务的风险呀！”

　　记者在采访中了解到，银行的做法是，谁跟我合作做事，谁就得交保证金。律师和保险公司与银行合作，都得先交钱。银行用别人的钱解决坏账的问题。比如，借款人逾期3个月不还款，当时还不能起诉，有保险公司介入的，先让保险公司赔，保险公司没有介入的，就拿律师预先交的保证金解决问题。

　　“有中介机构进来，银行承担的风险就要小一点。”一位银行业内人士如是说。

　　秦兵认为：“银行业以后的风险一定来自房贷，所以银行一定要提高防风险的能力，而不是转嫁风险。我们要有战略眼光，因为银行不是某个银行职工的，他关注的是我在位的时候，把贷款额提高上去。”他特别希望高层能听到这句话。

　　（摘自《法律与生活》半月刊2003年10月）