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    警惕地产泡沫政府猛推经济房 开发商着了慌!
    2001年8月24日16:05 南方网-21世纪经济报道

      背景

      从统计数字看,一段时间以来,全国房地产市场可谓“形势一片大好”。房地产开发投资增势强劲,到位资金快速增长,土地供应量增加,商品房全面热销,商品房空置面积的增长幅度进一步得到控制,空置商品住宅持续出现负增长。与此同时,商品房销售价格也呈现较大幅度的增长。

      地产“泡沫”局部出现

      这是建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾最近经常援用的例子:某城市一个房地产项目,两年涨价17次,每平方米售价从1998年底的2300元,上涨到2000年的4500元。两年涨幅接近翻番!谢家瑾说,个别地区的房价已经出现了非正常上涨。

      国家统计局的数字印证了谢家瑾的观点,今年以来,房地产开发投资持续保持25%以上的增长,1-6月,全国房地产开发投资达到2123亿元,同比增长28.2%,增幅达到上半年的最高点;商品房价格持续上涨,上半年平均售价为2304元/平方米,同比增长11.1%。其中房价最高也是涨幅最高的北京平均每平方米达4771元,是全国房价最低的江西的6.2倍。

      统计数字还显示,浙江房价的平均涨幅位居全国第二。省会杭州的房价涨幅更是创造了近年来的全国第一。1998年杭州市中心的平均房价为每平方米2800元,目前已达到每平方米4500元,两年涨幅达65%。杭州市主流楼房(高层和小高层)平均房价达每平方米5300-5800元,最高房价平均达每平方米16000元。作为房价重要组成部分也是其主要拉动力的地价,涨势则几近疯狂。杭州市的土地出让费从1998年底的每亩200万元,逐年疯涨,1999年为每亩500万元,2000年则达到每亩800万元。该市城西的楼面地价从1998年底的每平方米800元,涨至4200多元,增长了5倍之巨!7月12日,在杭州市举行的一次土地公开拍卖(该市开发用地已全部实行公开招标)中,一个叫“新大地”的房地产开发公司以每亩1800万元的高价中标(总价高出第二标1.9亿元),这可能是全中国最高的土地出让费之一。某开发商以每平方米4200元的楼面地价拿到一块地后很是苦恼,按照这一价格,其商品房最终售价必须达到每平方米7000元以上才能挣到钱,可是好几家设计单位都说无法设计出这样的房子来。

      前些时候,杭州的开发商曾经很自豪地对北京的开发商说:我们杭州的房价已经可以跟你们北京比一比了。但浙江金都房地产开发有限公司总经理吴忠泉日前却对记者说,我现在只想把手头的项目赶紧清盘,到杭州以外去发展。

      有专家评论说:杭州的这种房价及其涨幅已经显示出房地产“泡沫”的强烈信号。好在全国只有一个杭州。

      会诊房价上涨的动力

      8月8日,建设部邀请了部分政府官员、专家、学者和开发商对房价上涨的原因进行了会诊,找出了近段时期房价上涨的几大原因:

      第一,近年来城镇居民的住房消费在房改、税费等政策的作用下得到了较大的释放,居民的住房需求相当旺盛。而部分城市对此需求估计不足,新建住房部分时段呈现供不应求的现象。

      第二,去年下半年以来,全国经济适用住房的开发投资及竣工面积增势趋缓,经济适用房在整个房地产市场中的比重与前两年相比有所下降。如北京今年经济适用房的计划开工面积是150万平方米,但至今只开工了35万平方米。低成本、低价位的经济适用房、商品房减少了,居民的住房需求必然转向城区价格相对较高的商品房。这部分需求的实现,反映到成交价格上就是一种增长。

      第三,在商品房构成方面,近年来,商品住宅所占的比例有所下降,而售价较高的商业营业用房、办公用房所占的比例有所上升,尤其是去年以来写字楼租售价格出现了较大幅度的上涨,反映到整个商品房市场价格上也必然表现为一种增长。

      第四,土地出让制度的改革,尤其是不少城市实行土地出让公开招投标制度,既严格控制了用地数量,更抬高了地价,直接拉动了房价的上升。

      第五,在购房者中间,投资型购房的行为也呈增长之势。据北京现代城租务部统计,在现代城购房者中,投资类客户占40%。现代城1385套公寓中,已有512套成功出租。北京伟业顾问总经理林洁说,投资类购房者已越来越多。

      第六,新建住房性能品质(质量、环境、设计等)的改善,也带来了房价的上涨。

      房价不可能持续大幅上涨

      据透露,全国房价这种持续数月的上涨势头,不仅让普通购房者有点儿惊慌,而且引起了中央领导的关注。以至于极少接受媒体采访的建设部俞正声部长近日也约见记者称:“将采取有效措施,抑制房价过猛涨势”。

      建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说,从总体上看,目前房价上升过快,特别是部分省市出现了不合理、不正常的上涨,个别城市房价出现了虚高现象,必须引起高度重视。业内人士关注的是,目前全国房地产市场是否已经出现了“泡沫”或者说房地产过热?日前专家和开发商比较一致的看法是,目前全国房价仍处于正常水平。北京的开发商、中介机构代表甚至说,国家统计局的数字是北京房价上半年上涨了25.8%,但他们感觉北京一年来的房价还是比较稳定的,这是不是统计方式的差异造成的?但中国房地产估价师学会秘书长柴强博士认为,必须警惕房地产出现泡沫和过热现象,因为泡沫迟早是要破灭的,房地产泡沫破灭后将对国家金融市场和国民经济带来极大的影响,1992、1993年的房地产过热就是一个惨重教训,其后果至今未能完全消除(现有的商品房空置总量中有一半约5000万平方米是那几年的产物)。而房地产业司负责人也强调说,虽然现在还没有出现房地产泡沫和过热,但必须防止这一现象的出现。

      国家要抑制房价的不合理上涨,防止房地产过热,将采取什么有效措施?主要的撒手锏还是大规模推出经济适用房。前不久,国家计委、建设部宣布,今年将投资1700亿元,计划建设2.25亿平方米的经济适用住房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。

      1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划,曾经令众多房地产开发商惊恐不已,有的开发商甚至在公开场合攻击这一政策。事实证明,对那些多年来牟取了开发暴利的开发商们来说,其惊恐也许不无道理。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房,致使其商品房价每平方米平均下降了700~1000元。现在,听说国家要重祭经济适用房的大旗,北京一位开发商很有些心慌地对本报记者说,北京的新开工面积已经相当巨大(北京市开发办副主任赵成说,已批项目全部建设面积可能超过1亿平方米),如果再大规模推出经济适用房,那北京的房价非大跌不可。

      一位业内专家也很肯定地对本报记者说,如果大规模建设经济适用房等政策措施付诸实施,房价持续上涨的空间就很小很小了。

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