撰稿／陆 蓓（特约记者）

　　6月初央行出台的一纸《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，涵盖了房产信贷的全过程，其中对房地产的开发环节来说，明令要求自有资金不低于项目总投资的30％；对房产销售环节来说，要求主体结构封顶，商业银行才能向购房者发放住房贷款；当然，与申城老百姓息息相关的，就是“购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，银行可以适当提高首付款比例，并不再执行优惠住房贷款利率规定”。另外，对个人商业用房贷款，再次明确只能借60％。

　　央行的《通知》尽管还只是一个针对全国房地产信贷的指导性意见，但吸引的“眼球”却不在少数。消息出台后的第一个工作日，本市建设银行房贷部的咨询电话就没有停过，其负责人告诉记者：“都是市民来咨询房贷新政策的电话，但因为人民银行上海分行的地方性操作细则还不明朗，所以我们目前还没有办法具体回答市民的问题。”而工商银行某支行个人金融部负责人上午接的30多个电话却带来了很多业务量，不少房地产企业和房产中介公司催着要和银行赶快签约，怕新的房贷政策实行后，会影响现有楼盘的价格。

　　人民银行上海分行的细则目前正在制定之中，预计月底之前会出台并下发给各家商业银行。银行界正在讨论的一些细节问题，也正是申城百姓关心的问题。

　　问题一：“第二套房”如何定义？

　　“第二套住房”究竟是统指市民购买的第二套住房，还是特指贷款购买的第二套房？目前，上海市民贷款购房在个人征信系统中有记录，各家商业银行都有权查询，但是房地产交易中心对产证的情况就没有联网，如果按照统指的“第二套住房”来考虑，一是银行在操作层面上很难进行，二是对第一套住房全额付款的市民很不公平。根据记者了解的信息，目前人民银行界定“第二套贷款房”的可能性较大。但是在具体操作中，这一壁垒能否“巧妙绕过”呢？比如，夫妻俩分别以自己的名字贷款，在银行办理之前，其中一人到单位虚开一张单身证明；第二套房用父母或孩子的名义办理贷款，等等。另外，现在个人征信系统数据更新比较慢，贷款人可以在一个月内到两家银行办理贷款，这样的“空子”银行就很难控制。

　　问题二：“高档房”的标准如何？

　　究竟什么价位的房子算高档房？别墅的具体概念是否包括了连体别墅？目前都没有定论。去年年底，本市也对房贷改革有过一些措施，如把单价7000元以上的楼盘认作“高档房”，要求商业银行只能提供最高七成的贷款，但是在具体操作中，仅仅是“指导性意见”而已。上海的房市连拉三年长阳，市中心的新开楼盘几乎全部爬升到7000元的单价之上，徐汇、长宁、静安、黄浦、陆家嘴等地区的新楼盘动辄万元起价。如果把“红线”划在单价7000元或总价100万元这个标准，将有很多第一次买房的白领、改善住房的三口“小康人家”被迫提高首付成数和承担更高的按揭利息。

　　一位房产销售人员也对此标准表示质疑：7000元的标准如果是指楼盘的均价，那么同一高层住宅中8500元单价的房子和6500元单价的房子是否要被区别对待？

　　问题三：优惠利率是否保得住？

　　现在住房贷款的利率相比同期的个人消费贷款利率要低15％左右，如果按规定“第二套房”和“高档房”都不能享受优惠利率，那么买房人的成本就要增加很多。这也是许多“炒房人”和准备改善居住条件的上海市民最担心的地方。

　　记者身边有一个典型案例：李女士今年年初在市中心首付二成投资了一套高价房，没想到遇到ＳＡＲＳ寒潮影响了房子的出租，每个月要自己撑起8000元的按揭以及近千元的物业管理费，李女士觉得心里很慌。她想先用自己手里的资金把债还了，再找合适的机会把房子出手，不去操那份心了。这次“房贷新政”的消息一出来，李女士加紧要把房子卖掉回避风险。她的担心更有道理了：虽然现在这套房贷款是按优惠利率执行的，但是房贷利率可以一年一变，如果新规定出台后，我享受不到优惠利率了，投资的成本增加，风险也更大了。

　　疑问多多，大家都在静等人民银行上海分行的细则出台。有很多人会问：“房贷新政”会不会引起房市下跌？这个问题现在是“公有公理，婆有婆理”。上海房市现在的情形就像股市走到相对高位，空仓的盼跌，满仓的等涨。但我们从央行出台房贷新政的时机来看，再结合上海最近出台的一些平抑房价的措施，就可以理解到政府的良苦用心。房贷新政，发出的是房地产结构调整信号：中低价房将成为开发的热点，“透支炒房”的空间将越来越小。■