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| 江苏房价地价你涨我追 |
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| NEWS.SOHU.COM 2003年09月13日12:01 现代快报 |
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昨天，记者从省物价部门获悉，今年二季度，无论哪一个统计口径都一致显示，全省房地产价格依然节节攀高，其中普通住房用地价格涨幅较大，个别城市经济适用房价格也有明显上涨。同时，今年上半年南京房价的“涨声”和全省相呼应，继续勾勒着商品房价格的“大阳线”。
由于供需市场仍有诸多因素对房价形成强力支撑，有关人士称，短期内江苏及南京房价仍将继续上涨不停步；不过，也有人大胆预测，随着政策面的调控，房价有望在下一轮楼市调整中出现阶段性回落。专家则指出，随着央行对房地产信贷政策的调整、部分城市经济适用房政策的调整，以及国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知的最新出台，房地产市场形势及价格走势将会出现多重变化，但是房价究竟能否从“不胜寒”的高处趋向“回暖”，目前仍是“雾里看花”。房价继续高位运行
今年二季度，全省普通住宅（多层）价格平均为1978元%平方米，同比增长4%，其中南京上涨18.3%，无锡上涨8.6%，扬州、南通因销售商品房地段较偏，统计价格有所下降；经济适用房价格平均为1360元，同比上涨19%，其中无锡市上涨25.7%。
南京市统计局投资处透露的数据则显示，今年上半年南京全市范围商品房现房平均价为3265元%平方米，同比上涨199元，其中，住宅平均价3109元%平方米，同比上涨190元。南京楼市进入高速增长期，商品房现房销售一片红火。半年来，南京全市商品房现房对个人销售137.11万平方米，住宅销售132.86万平方米，两者占总销售面积分别高达94.1％和91.1％。地价一路上蹿不停
要建房先“圈地”，土地成本是房价主要的构成部分，房价走势因而也可以从地价涨幅上找到直接答案。
今年二季度，全省普通住宅用地平均价格为每平方米904元，同比上涨23%，其中南京上涨50%，宿迁上涨58%，盐城上涨27%。土地出让方式的改变、土地供应在时空上的不均衡是导致房地产开发用地价格上涨的主要原因。工业用地价格为239元，同比下降6%。其中扬州市下降68.8%，镇江下降22%。各地竞相加大招商引资力度，低价协议出让工业用地是其最主要原因。
据预测，由于土地自身的资源稀缺性等因素影响，目前城区周边的土地可供应量越来越少，尤其在经营性土地一律进入土地交易市场招标挂牌出让后，南京市土地成本在房价中构成比例逐渐上升。今年8月份，南京出让的一块实际面积6.1万平方米、容积率小于1.4的土地，底价为1个亿，每平方米成本不到1200元，但最终成交价达1.92个亿，每平方米成本上升到2250元。房价就这样涨上去
据物价、房产等部门分析，导致江苏尤其是南京房价“一路高歌”的原因是多方面的。
国有土地有偿出让、招标拍卖是房价上升的主要推动因素；近年来，商品房越建越高档，建筑成本不断抬高，使得商品房的成本构成也在不断“长高”，住宅区景观环境、科技含量、小区配套都在逐步增加。据了解，南京住宅区景观成本由1998年每平方米40元~50元，增至2002年的200多元，部分小区达到每平方米300元~400元，增长了5至10倍，消费者理所当然得要掏钱买这张“单”；大规模的旧城改造拆迁促使很多拆迁家庭不得不将购房计划提前。据悉，2002年南京拆迁量为1.9万户，预计今年拆迁量将达到4万户，其中大部分需要购买住房，加上“买涨不买跌”的心理作用，房价当然一路飘红。另外，还有一些以投机为目的的“炒房族”，他们的购房行为也在一定程度上推动了房价上涨。涨跌双方实力相当
物价部门有关人士认为，今后一段时期内影响房价走势的因素主要有两大类，一个来自政策面，另一个来自市场。由于因素错综复杂，“涨”、“跌”非一眼能够判定。
其中政策面的调整就很多，首先是央行政策的变化，对房地产市场的供求形势会产生影响。
其次是各地经济适用房政策的调整将会对部分地区、部分消费层次的供求形势产生影响。南京今年开工建设经济适用房80万平方米左右，是去年建设量的数倍，将会缓解中低收入群体，特别是城市拆迁户的购房压力，在某种程度上影响房价走势。
另外，今年下半年以来，全省物价部门加大了商品房价格检查力度，规范房价行为，也会对商品房价格秩序产生积极影响。
尽管政策面积极向好，然而在市场层面，房价上涨的势头仍然锐不可当。最强劲的拉动因素是购房需求依旧旺盛，甚至出现了“两户争一房”的情况。据有关统计，2003年1月~5月份，南京市商品房批准预售面积为136万多平方米，已登记的商品房预售面积260多万平方米，供求之比为0.52∶1,在这种形势下，房价想不涨也难。
其次，全省各地城市化建设的加快也带来大量的购房需求。大规模的旧城改造拆迁促使很多拆迁家庭提前计划购房，这些人成为近年购房需求的主力军。“房价收入比”警醒高房价
江苏省城调队日前发出了一份《江苏城镇居民购房能力分析》，13个省辖市中，只有南京市的房价收入比远远超过了国际公认的6：1“健康范围”，也远远超过了其他各市的房价收入比。有关人士认为，如果目前的房价得不到有效的控制，将会影响更多人的购买能力，对房地产市场的长远发展十分不利。
房价收入比是指城市一套上市房屋的年平均价格与居民家庭年平均收入之比。如美国的房价收入比是3：1，日本是4：1。按世界银行提出的标准，评价一个国家或城市的住房消费，房价与家庭年收入比在3倍至6倍之间比较适当。
据测算，今年全省平均房价收入比为6．18：1，比例适中，较为合理。但是具体到各市则相差较大，如南京房价收入比达到9．20：1，远远超过了6：1的参照值，也超过其他各市的房价收入比。无锡、南通、盐城、镇江的房价收入比相对较低，低于5：1。徐州、常州、苏州、连云港、泰州的房价收入比在5：1至6：1之间。淮安、扬州、宿迁三市的房价收入比略高于6：1。不要高估了居民购房能力
截至2003年6月底，全省商品房平均价格为每平方米2182.61元，比2002年底上涨了246.87元，涨幅为12.8%。2002年全省城市居民人均可支配收入是8177.64元，比上年增长10.9%，消除物价因素实际增长12.7%，是1997年以来同比增长最快的年份。尽管如此，一般居民家庭一次性付清购房款的能力仍是有限的，绝大多数家庭只能靠“分期付款，月供买房”的方式。
与此同时，房地产开发中的一些结构性矛盾也影响到市民的购房能力。一些城市房地产企业受利益驱动，过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、过滥、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力；与此同时，经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高。如果普通老百姓的住房消费启动不起来的话，房地产业是很难实现持续良性循环的。 |
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