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西安小城镇建设路在何方
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2002年11月29日08:05 华商报
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地产三人行
从紫薇田园都市建设以来，西安的地产开发已经进入了大盘时代。今年以来，浐河区域、城南郊区、秦岭山下，各路人马屯兵圈地，而从立丰地产秦岭山下圈地9000亩开始，大盘开发已经产生了质的变化：由单纯的居住组团向小城镇建设转化。这将成为中国未来城市化方向的一个重要组成部分，那如何有效地规划并合理运用现有资源呢？本报记者在上海采访了冯仑（万通董事局主席）、颜明（立丰集团董事长）和潘石屹（SOHO中国董事长）三位参加双年展的嘉宾。城市规划走向“有源之水”
主持人：中国城市化进程中规划方向应该如何把握？
冯仑：从三方面立体入手：一是通常的城市街区、道路、景观、基础设施等规划。二是经济发展的规划。城镇的建设不是由规划师规划出来的，更多的是自然、经济、生活发展演变产生的需要。如果社会经济的规划不跟上，就会出现比如一些工业区、道路都规划得非常好，里面就是没有人和厂子。三是整体的包括文化、生态和相关的周边关系等更复杂的规划。从目前来看，我们的城市规划容易局限在第一个阶段，必须重视后两个阶段，促使这个区域的经济和人文发展有根据，城镇内的经济活动自然就成了“有源之水”。
颜明：我们经过研究，发现大盘已经远远落后于以后城市发展的需要。房地产的发展一定要有前瞻性，充分考虑人们对未来生活的要求和理解。西安的城市发展受老城区的限制，必须往城外发展，高新区就是成功的典型，这是城市膨胀带动起来的。西安南郊的发展已经造就了一片天地，秦岭旅游经济带将成为西安的后花园。如果仅仅作为居住的地方，那就是大盘，但作为一个经济带，就是新城镇的概念了。
潘石屹：城市不是规划出来的，任何一个规划的城市都会把人们生活的积累破坏掉。它都是自然成长起来的，所以，人为规划出来非常僵硬的城市都是没有活力的。随着经济的发展，随着人们工作习惯的改变，城市慢慢发展起来，这样的城市才有活力，才能够进一步发展。城镇是经济活动的聚集地
主持人：一个新城镇的建设，如何和经济发展联动起来？
颜明：欧美小城镇的发展是因为经济发展的需要而形成的。中国的小城镇建设很早就提出来了，比如西安的飞机城，但遗憾的是只有飞机，没有形成社会化的规模。美国的西雅图，最早波音公司在那儿，发展到现在，包括微软的很多企业都聚集在此。
小城镇的建设会让大家都来思考，这也将对房地产市场产生极大的震动。另外也是一场居住观念的变革。比如我们现在追求的是距离而不是时间。但实际上，远近是时间的概念而不是距离的概念，这就是我们宁愿开车走30公里不愿步行10公里的原因。公交车的发展和方便，给人一个时间的观念，从而激活人们潜意识对美好生活的向往。
冯仑：国内外新城镇发展有两种形式：一种是自然经济的演变过程，比如硅谷没有管委会，也没有统一的税收减免。它就是沿着高速公路两边、斯坦福大学附近，慢慢地自然形成并形成了许多小城市。另一种就是政府强行的规划，最典型的就是移民。前一种往往是非常平稳的。后一种就需要政府精心安排政策，在协调利益上下很大功夫。我们不能耗费财力，在多年以后，一些地方成了城市，而另一些地方却成了模型。
潘石屹：一个城市的慢慢发展，几百年的时间，像西安这样的城市，上千年的发展，整个成长是有其内在的规律。如果只靠我们一两个人的头脑就把握住，你可能只抓住了问题的百分之一二，而你却以为是问题的全部。人不要和自然较劲，人是较不过自然的。较劲会是人和自然两败俱伤的过程。
比如，建外SOHO、现代城是处于城市最繁华的区域、商务中心区里发展起来的。而CBD是不是人为规划出来的呢？我想它也是自然发展起来的。随着城市经济的发展，需要一块聚集地，把商业气氛和浓度提高，增加人们之间相互交往的机会，这样就形成了CBD。如果人为的去规划这个区域，那世界上任何一个城市都不成功。特色经济带动城市移民
主持人：小城镇的建设对西安发展的意义是什么，会对人们的居住观念产生怎样的影响？
颜明：建筑作为一种作品，如何和空间有效地结合，体现一种艺术和美是今后开发商必须关注的。西安房地产市场是三类市场，从产品研究和市场竞争的规则、市场竞争的力度和质量上来讲，和一、二类市场差距较大。比如现在，西安房地产的竞争，是一个量的竞争，但“质”的关注显然不够。房子的质量和环境是一种“质”，更大的“质”则建造的是一种开发理念，包括文化、内涵、艺术、景观等方面。生态平衡我们只注意了物与物、人与物的联系，而忽视了人与人之间的美。如何达到这种人与人之间生态平衡的境界，除了受教育，还应该有环境对人的反映。人与人之间一定要靠环境来协调情绪。通过新型城镇的建设，勾起人们对生活的向往和热爱，提升人们交流的水平和欲望，对生命的珍爱。
小城镇的概念，就是要有经济活动，不仅仅是消费的地方，更是一个创业的地区。房地产市场带来的“移民”，就是改变人们的生活方式和居住习惯。创业是要有机会的，更要有条件，机会和条件的并存才能实现移民的目标。
西安是中国的旅游第二大资源城市，但它的旅游收入排在第七位。上海的东方明珠年收入比兵马俑还高，谁更有价值呢？兵马俑是无价之宝，但为何旅游收入反而低。我认为上海不仅仅是东方明珠吸引了大家，更重要的是它的经济模式和大都市的氛围所致。香港只有高楼大厦，为什么大家都要去那里，一是看那里的制度，二是购物，在香港购物就成了一种特色旅游。特色经济本身就是一个旅游的概念，西安小城镇的发展必须通过特色经济来吸引人，并通过规模化来加以提升。比如户县农民画，一个人在家里做不值钱，但很多艺术家到小城镇里现场作画，就成为特色和艺术。规模经济、购物环境和先进商业模式都是特色经济，这样的小城镇建设才能带动区域经济链的形成和发展。
潘石屹：现在很多地方的盘面是越做越大，发展下去会有问题。西安这个城市通过变迁，为什么会形成这样一个形状，为什么会具备这样一个规模，这是经济长期发展形成的。如果说人为的想在这个地方长上一个什么样子的东西，这个东西可能就会成为这个城市的包袱和负担。广州等地周边大盘有好几千亩，但最后有的成为城市累赘。依托一个城市，随着技术和社会的进步，经济的发展，一步一步慢慢地成长。就像我们人的身体，为什么会长成这样，我们对自然的适应能力都很强。如果说认为人的一个部位不好看，我给鼓捣起来一块，当时来说可能比较好看，长期来说一定是身体的负担，是有副作用的。我个人的看法是，首先要了解清楚这个城市是怎样成长起来的，经济怎么发展的，人们是怎么生活的，而不能一味的凭自己的想象和爱好去做一个城市。
冯仑：小城镇的建设，要立足于长期，不能有不切实际的幻想，变成一个炒作。首先要和西安经济的发展有一个整体的关照和配合。二要考虑整体规划，考虑规划的稳定性和前瞻性。三是做细致的准备工作。一开始就要有大视野，不是简单的把楼叠加起来，把别人的项目抄袭过来。城镇和项目的内在规律、开发模式是完全不同的。西安经济的发展、自然资源的配置和力量的转移是小城镇建设中需要关注的。高新区的发展已经形成了一个自然的推动力，把经济活动和旅游度假休闲等活动更往南推移。凡事预则立，不预则废，“挖一个坑捡到一个金娃娃”的思想是不切实际的。
小城镇会产生“移民”的现象，如何把握它呢？比如在规划时配置一些要素，吸引大家来这里生活、就业、旅游、休闲，带动人流，促进发展，也就是“为有源头活水来”。比如上海，不是政府发文件让来，而是大家带着钱，哭着喊着就来了。“天下熙熙，皆为利来”，在小城镇建设上创造一种利益的诱惑机制，创造利益的落差，使外面人为了谋利，争先恐后地来，这就是利益的“蓄水池”。本报特派上海记者振华
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