本刊记者 李秀平

　　2003年8月6日上午，《法律与生活》半月刊记者随林浩夫妇来到建设银行北京分行劲松支行。他们是来提前还房贷款的。

　　门一开，林先生夫妇便随人流直奔办理房贷业务的4号和5号窗口。

　　排在4号窗口第一位的是一家3口，他们团团围住一只装着不少现金的旅行袋，告诉银行业务员：“我们提前还贷”。第二位是一个中年女性，她踮着脚在咨询：“我是拆迁户，贷的是公积金，我的工资降了，还不起贷款了，我想把贷款转给儿子来还，行不行呀？”业务员给了她一个电话，让她到建设银行北京分行问讯。

　　林先生排第三位。他在几个窗口间穿梭办理提前还款手续时，排在他后面的那位白发老人对着窗口说：“我清户。”老人的左右有一男一女两个年轻人充当护卫。“还剩多少？”记者问女护卫。“8万，利息太高，凑了凑，还了再说。”她答。

　　此前，记者从一位银行业内人士处得知，现在贷款买房的人中，两种情况最多：一种是提前还贷，另一种是还不起贷款。

　　“还不起贷款的多吗？”记者问4号窗口的工作人员。“多的是。”小伙子回答。

　　还不起贷款，将“一无所有”

　　什么人借了房贷，却还不起？为什么？

　　在经纬律师事务所，记者找到了答案。

　　这个所的曲书兰等律师现在专门和还不起房贷的人打交道。曲律师有一项很重要的工作：不停地打电话！

　　曲律师的电话打给那些还贷出了问题的人。连续3个月或累计6个月没有按规定的日期还款，曲律师他们叫“逾期”。

　　银行现在做的房贷业务，一部分是商业贷款，一部分是公积金贷款。曲律师的上司张振宝介绍说：“商业贷款是银行用自有资金放贷，公积金贷款是公积金管理中心委托银行来放贷。这两部分贷款面对的群体不一样，出现的问题也不一样。”

　　经纬律师事务所介入过北京100多个楼盘的贷款业务。这让张振宝得出一个结论：“借商业贷款这部分人群主要是本市和外地来京的老板、白领们，他们买的房子比较好、价格高，还款能力也强一些，所以，商业贷款的问题相对也少。公积金放贷的主要对象是参加危改、房改的人，这一群体的收入比较低，有的甚至没有收入。贷款时，有的人只是提供了一个说有还款能力的证明——开始，银行做贷款经验也不足，风险防范意识也不强，为现在埋下了隐患。所以，公积金不能按时还款的就比较多。”

　　由于还不起贷款的问题越来越多，北京市公积金管理机构明显感到了压力。2002年，这个机构和北京经纬律师事务所的负责人王以龄磋商，希望律师代为处理这方面的事务。思量再三，“经纬”接下了这桩业务。

　　“目前，我们每个月五六百个催款个案。还不起贷款的人，主要集中在北京的穷地方、破地方。”和曲律师一样，岳律师也在具体做“逾期”业务。她说：“我们基本是在诉前就把问题解决掉了，五六百个个案，真正走到打官司那一步的也就几十起。”

　　公积金贷款虽然也是合同关系，但是因为涉及国家住房政策，按公积金中心的要求，律师们对公积金借款人一般不会采取“强制”手段。对这些还不起贷款的穷人，他们的手段甚至称得上温柔：尽量帮他们想一些办法，比如，延长贷款期限，减少月还款额，或者把房子租出去。

　　在处理商业贷款上，银行的手段就简单一点，包括干脆把房子卖掉。

　　真正走到打官司这步，银行把房子收回来后，处理房子有三种方式：协议、变卖、拍卖。房子变成现金后，银行把自己的本息拿走，剩余的留给买房人。

　　这种“下场”对享受危房改造政策的买房人意味着什么？“拍卖是按买房子时的成本价拍，再加上折旧，一般情况下，基本剩不了什么钱了。”张振宝意味深长地说。

　　欠债，“善意”和“恶意”

　　“经纬”所的岳律师说：“原来银行对公贷款，一下子就贷出几个亿，现在上千人可能贷不到一个亿。这么大的群体，出现问题情况各异。”因“人户分离”和“手机经常换”，根本就找不到人，让岳律师非常头疼。

　　曲书兰律师用“五花八门”来形容她在催款时遇到的问题：“找不到人的情况很多，按他留的电话打过去，有的单位说‘没这个人’，有的说‘他是我们的客户’，有的电话一打通是别的住户的，有的是人已死了好几年了，有的手机一打是空号……有一个人逾期19个月没还款，好不容易找到他，他却说，‘我在火车上出差呢，我儿子出国了，我不知道他把银行卡放在哪，他回来以后我把所有的款都交了’。”她特别提到，前一段的非典，有的行业受到影响，像出租车司机、老师等人的收入减少，就影响到了交房贷。

　　岳律师把“逾期”不还贷款分为“善意”和“恶意”两种。“我在工作中碰到的，多一半是一种善意的逾期。”和善的岳律师说。

　　从借款人本身出现的问题入手，岳律师把善意欠款的情况归纳为：有的是本人的经济状况改变了，比如下岗、失业了；有的是家庭发生了变化，比如离婚了，财产上有变化，也涉及房产要分割，谁来还贷款的问题；还有生老病死等情况。

　　还有一种情况是因为出现了房屋质量纠纷，借款人就不还贷款了。有好几次，“经纬”的律师打电话催房贷，借款人说：“房子有质量问题，已经退了。”律师们这才知道买房人因为房子的质量不好，已经把开发商告了。

　　“因为房屋质量纠纷不还款的情况不少。借款人不明白还贷的钱是给银行的，以为是给开发商的。你不解决质量问题，我就不还钱。”张振宝说。他认为这种问题是因为买房人不懂借贷法律关系造成的。

　　律师们的工作顿时很艰难：房子已物是人非，贷款合同却还成立。银行再打官司，钱也不一定要得回来。

　　这样的事情经历得多了，律师们发现问题出在开发商身上。房屋出现质量纠纷后，有的开发商对买房人说：“咱们解除借款合同，我把首付款退你就行了，贷款你不用管了，我替你还。”实际上，这种情况是购房合同解除了，开发商还在使买房人在银行的低息房贷款。直到开发商也还不起这笔钱了，问题才暴露出来。

　　此外，开发商没有按时为买房人办产权证，发生房产证纠纷，也影响还款。

　　“买房人总是把房子的购销和贷款搅和到一起。我们给他讲，讲深了他不理解，讲浅了说不明白。总之，这种情况无形中增加了催款难度。”岳律师说。

　　还有一种情况是贷款买房以后，有人就把房子出租了，让租房子的人按期还款，但往往到后来租房人就不按期还款了。找房东，他说还了。本应是房屋租借纠纷，却影响了还贷。“其实，借贷关系很简单，但是搀和到这些事情里就复杂了。”岳律师说。

　　“恶意”的情况也五花八门。“有的人没有理由，就是不还款。”张振宝说。“经纬”催逾期还款的律师都知道北京市某执法机关一名干部的故事：他还差1.9万贷款，怎么打电话也不还，后来，律师找到他的单位说明情况，他才还款。这笔款，律师们追了一年多。

　　“骗贷也不少。”张振宝说。“经纬”的律师们就曾经遇到一些单位以给职工集资盖宿舍的名义，以职工的名义贷款，把贷款用于别处的案例。

　　记者在采访中发现，在律师们催款的过程中，银行在房贷业务推广之初审查不严的问题已经暴露无遗。张振宝律师介绍说：“当初，金融机构放贷时，曾委托了一些社会机构代办。有的借款人说自己单位没上公积金，代办机构会代他找一个单位，开一个公积金账户。一开户就贷了。”

　　还有的是银行抵押手续不全——没有办产权证就把抵押手续办了，个别人就钻这个空子，把房子卖了。他贷着款，又把房子卖了。他的买卖合同成立，银行的损失不可挽回。这也是贷前审查不严引发的问题。

　　为催还这些“善意”或“恶意”的欠款，律师们的工作异常艰难。他们盼望，不远的将来，能建立一个权威的、能合法使用的个人信息资料库。“那时，我们的工作难度会大大降低。”张振宝说。

　　银行不给借款人回单

　　“经纬”律师们说的逾期，也有银行的问题。

　　前一阵，“等额本金”和“等额本息”两种还款方式炒得沸沸扬扬。一种典型的观点是：银行故意不告知，以侵占借款人利益。“事实上不是这样，是银行的软件当初就设计了一种还款方式。”岳律师说。她介绍说，在还贷过程中，银行同样存在软件方面的问题。

　　借贷关系成立之后，银行每个月有个固定的日期从借款人账户划款。一旦在这个日子账户上没有钱，银行的电脑就会自动记为逾期。许多借款人不知道那个划款日子如此重要，以为以后把钱补上也可以。但是，因为电脑不是人脑，只要有一次没有按期划款，银行就要计算罚息，它只要没把罚息的问题“抹平”，你以后存进账户再多的钱它都不划款了，结果一个月一个月累计，就成了逾期。

　　银行划走钱之后，又不给借款人回单，多数借款人根本不知道还款情况。

　　一次，曲书兰律师打电话给一个借款人：“你已经6个月没有还钱了。”对方很惊讶：“我卡上存了不少钱哪！有，有，很多哪。”去银行查了账后，他反过来问曲律师：“我卡上的钱怎么没划走呢？”律师问他，你是不是曾经有过逾期，你有过逾期的话，几天你不觉得什么，但是，这几天就有罚息，你少一分钱不够银行的，它都不给你划。

　　遇到这种情况，律师也替借款人着急。会告诉他们：“你赶快还钱去，连续3个月，累计6个月，银行就要起诉你了。”对方却不领情：“他不划款，还罚息，你们律师说不说公道话？” 因为问题与银行有一定关系，替银行工作的律师也替银行受了不少气。

　　这样的情况一再出现后，“经纬”的律师们给银行提建议，让银行每个月增加两次划款。现在，北京的银行系统已经采纳了他们这一合理化建议。这样一来，像有的人出差，晚几天往账户存钱，就不会惹“逾期”上身了。

　　据“经纬”的律师们介绍，银行一直在规范自己的做法。比方说，现在的公积金贷款是拿借款人公积金交存数额反推你的月收入，而且你开户6个月之后，才会考虑为你提供这项贷款。

　　但是，随着每个人都可能是“潜在买房人”时代的来临，新的问题也可能不断出现。

　　附 录： 律师对消费者的忠告

　　在接受本刊记者的采访时，秦兵律师希望消费者对超前消费的危害要有预见。现在的房贷期限最长达到30年，他认为随着现在贷款买房的这批壮年人进入老年，还不起贷款的人会越来越多。

　　此外，他认为随着房价中包含的地价的因素出现变化，房价会下落；房产税的问题必将浮出水面……

　　因此，他特别借接受本刊记者采访之机，对消费者提出了一些忠告——

　　买房出租不安全

　　有的人是贷款买房，再通过出租获利。以后房屋出租的价格越来越低，利润随之也越来越低。当买房人获得的房租不足以支付银行利息的时候，就会出现“破产”。比如，北京王府井一带的房子以前曾经卖过4.8万元/平方米，现在降到1.2万元/平方米了，4.8万元的还款额可是不变的。有的人就跑了，不还款了，房子也不要了。

　　不要急于买房

　　消费者现在不要急着买房，到房价合理下降时再购买。

　　房价下降有几个指标：第一，土地可以自由流通的时候（黄金就是例子）；金融信贷产品可以自由流通时，消费者可以自由选择银行；第三，就是第二套房子以上的房屋可能会征收房产税。

　　现在的情况是百分之十几的人控制着百分之五六十的房子——一方面空着大量房子，另一方面很多人买不起房子。有人买几十套房屋出租，是因为他买完第一套房屋后，以后的各套房屋，他不用承担更多的成本。但要注意，现在的做法，是一种保护中低收入者的政策。将来，买第二套房子可能会纳税的，第三套房子纳的税可能比他的房租还要高。