本刊记者　李云虹

　　背景：建设部的一项统计表明，目前我国城镇住房租赁群体的组成为：每年新增人口995万人，其中，相当数量的居民因不具备即时购买住房的能力而需要租赁住房；每年269万对新婚夫妇中相当数量的新婚家庭需要租赁住房；大量流动人口需要在城镇租赁住房，其中，仅1998年全国城镇办理暂住证的人口就有4000多万人；大中专学校扩大招生后，约有30万学生需要解决宿舍问题等。

　　2003年5月，北京市海淀区发生了一起由于房屋租赁产生纠纷而恶性杀人碎尸的刑事案件。尽管这样的悲剧令人悲痛，但是，房屋租赁并未因此而有丝毫的减少。以出租房屋为落脚点进行盗窃、非法生产易燃易爆品、制假贩假等违法活动在城镇中已成为了一个突出的社会问题。

　　据悉，从2004年元旦起，广州将要对非法出租房屋进行一系列的行政处罚。而在此之前，全国各大中城市都对非法出租房屋进行过多次力度不同的整顿，整顿多年的房屋出租市场究竟为何还是鱼龙混杂、纠纷不断呢？

　　出租者们的无奈

　　按时上税，图个踏实

　　在北京生活了大半辈子的王先生自豪地向《法律与生活》半月刊的记者介绍，“我出租房屋的时间比较早。”

　　1998年，王先生的孩子考上了北京的某所大学，而此时，在同一家单位工作的王先生夫妻俩的工资并不高。“想到孩子每年近万元的开支，我们犯了难。”

　　当时，正值中关村飞速发展的时期，家有两处房屋且身居中关村的王先生想到了出租房屋这条路。

　　起先，他们是自己联系承租人，到邻近的大学去张贴招租启事。不想，没过两天电话就打来了。当时，王先生甚是高兴，没想到电话来的如此迅速。

　　第一个来承租的是在附近大学读书的研究生韩某，因为嫌宿舍吵闹而想要在附近租一间房来专心读书。双方看过房子并相互商讨了房价以后，都觉得很满意。于是，双方就约定了时间交钱并领取钥匙。

　　记者听到这里，不禁打断了王先生的话语，“难道您没有想到过跟对方签订租房合同吗？”

　　“租房合同？现在要是出租房屋，我肯定是会想到了，但是，当时是我第一次出租房屋，根本就没有意识到签订租房合同的重要性。”王先生解释。

　　“本想房子租出去了，应该可以放心了。”但是，让王先生意想不到的是，韩某在仅租了3个月以后，就跟王先生说，不想再续租了。

　　“我当时想，反正他的房租也是交了3个月，因此，就同意了并取回了钥匙。我万万没有想到，这个学生不仅将原先好的热水器弄坏了，而且，就连当月的电话费都没有交，当时的房间也是一片狼藉，屋子很脏乱。”

　　后来，王先生找到了韩某，韩某却说：“双方没有约定相关责任，为什么要我承担责任呢？”王先生这次只得“哑巴吃黄连，有苦说不出”了。

　　吃一堑长一智，王先生在日后出租房屋的过程中，不仅签订了租房合同，而且，在合同中还详细地约定了双方的权利和义务。

　　当记者问道，您知道出租房屋需要上税吗？他回答，“起先，我是不清楚的，但是，到了2001年，派出所和居委会的工作人员找到了我，向我说明了情况，我才意识到需要上税。”之后，王先生办理了《房屋租赁许可证》以及《房屋租赁安全合格证》，并到税务部门交纳了税款。

　　“自从正式办理了这个手续以后，我心里踏实了很多。毕竟，现在我们出租房屋是合法的了，如果出现问题，也不会被罚款了。”

　　但在采访中，记者发现更多的出租者并不都像王先生这样对如何合法化如此“门清”。

　　“用房租来偿还贷款”

　　家住在北京的孙先生一共有3处住房。“我是在用两处住房的房租来还新房每月的贷款。”

　　孙先生对两处老房子不是很满意，“这两处住房的格局属于老格局，房间的规划不是很合理”。所以，孙先生又在别处看中了一套100多平方米的住房，因此，他产生了贷款买房的念头。

　　于是，他们夫妻就商量：通过出租房屋所得的租金来偿还贷款，即使将来家人的工作不顺利，也不至于为了还贷款而发愁了。

　　当记者问及孙先生是否办理了《出租房屋许可证》时，孙先生说，他们在出租房屋时，已经同承租人签订了《房屋出租合同》，但不知道需要办理许可证。

　　孙先生认为，房屋是自己的，属于自己的私人财产。只要自己所承租的对象放心，不会出现任何问题，就应该没有问题。

　　“北京像我这样出租房屋的人不是少数。”孙先生强调，“如果，我所在的居委会找到我，要求我办理相关的手续，我也不会拒绝的。毕竟合法化是有好处的。”

　　但是，孙先生所出租房屋所在地的物业部门很少过问他的房屋情况，更没有提醒他应该去办理《房屋租赁许可证》。

　　“出租房屋者到税务机关缴纳税款的一个前提是，出租人所出租的房屋是合法的。”海淀区地方税务局地方税科的卢中军副科长向本刊记者介绍，具体表现为，出租人需要按照国家的有关规定到派出所等相关机构办理合法的房屋租赁的许可证明。

　　而按照张先生的说法，他没有证件是“被迫的”。

　　“程序太繁琐”

　　在北京某高校里居住的张先生一家也是“房屋出租”一族。但是，同别人不同的是，他们将房子出租给在高校读书的大学生们。

　　张先生一家在某高校居住了很多年，自家所居住的房子是平房。而且，原先的面积很小，但是，张先生却将这小小的一间半的房子几经“扩建”成了目前三间的规模。

　　张先生一家居住一间，将另外的两间房子出租给附近上学的学生。据介绍，张先生每月向每个承租的学生收取300元钱，他的不足25平方米的小屋子一共出租给了5个学生居住。

　　但张先生从来没有办理过出租房屋许可证，他说：“程序太繁琐，太复杂。”

　　据曾经办理过手续的王先生说，申请领取《房屋租赁许可证》，要提交一系列的文件：房屋出租申请书、产权证明、房主的身份证，如果是涉外的房屋则还要有公安部门的批准书等。当双方租赁合同签订后，还需要到房屋主管部门办理租赁备案手续，此时，还需要交书面的租赁合同、房屋所有权证、《房屋租赁许可证》、双方当事人的合法证件等。

　　“其实，在实际出租房屋的过程中，几乎没有一个承租人要看我的《房屋租赁许可证》，我们之间讨论最多的还是房款问题。”在张先生出租房屋的过程中，鲜有人询问其房屋出租是否合法。

　　“对于承租人来说，他们也大都不是太关心这些。只要居委会、派出所的工作人员不来抽查，我们这些‘违规行为’就没有问题。”

　　当记者问道，如果办理登记的手续不再如此繁琐了，你会主动到相关部门去办理房屋出租的手续吗？

　　张先生立即斩钉截铁地回答说，“当然了。我也希望房屋出租市场可以规范化。”

　　记者通过走访发现，在位于中关村的某处楼房，居然整个单元的房屋都出租出去了。这些承租者也在因为出租市场的不规范而苦恼。

　　承租者们的心酸

　　谎言的背后

　　来自东北的张凌（化名），自1999从老家来到北京后，就开始了自己艰难的创业之路。

　　“自打1999年，自己就开始了在北京的漂泊生涯。”他所居住的地方也是一再变更。频繁的搬家很多时候不是出于张凌的自愿，他曾遭遇过几次很不舒服的租房经历。

　　2001年的时候，张凌由于工作需要，在丰台区租了一间小房。当时与房东约定期限是一年，但没签合同。张凌刚住了3个月，房东让其搬家，因为房东想要把房子收回去。

　　张凌万般无奈，在该小区又找了一间房子。但是，由于此时房屋出租已经进入了一年当中的黄金时期，房子的租金也比先前提高了不少。

　　可是，令张凌料想不到的是，原先租给他房子的房东并没有像他之前所说的那样，不再出租房子了。而是又将房子出租给了别人，张凌深感疑惑。

　　有一天，张凌碰到了现在正居住在该房子中的郭某，两人攀谈起来。于是张凌终于弄清楚了房东谎言背后的真实。

　　原来，张凌当初租屋的时候，正值房屋出租的淡季，因此，租金相对比较低。尽管双方约定了期限为一年，但是双方没有签订任何的正式合同。当房屋出租跨入旺季的时候，房东就又另谋一个租金相对更高的承租人。

　　在这场房屋出租的博弈中，承租者显然处于劣势地位。

　　死掉的热带鱼也要赔偿

　　晓竺在北京的某所高校读研究生，由于宿舍人多吵闹，喜欢清静的她就想到在学校附近租房住。

　　“在租房以前，我也耳闻过一些关于房屋出租的种种陷阱和圈套。”因此，在承租以前，她还专门请教了一些自己周围曾经在外边租过房子的同学，向她们讨教了一些租房子的注意事项。

　　自感成竹在胸的晓竺在同房东商量好房租以后便签订了合同。房东将自己的一套两居室的房子的一间租给了晓竺，而另一间自己居住。双方在合同中也约定了双方的权利和义务。

　　晓竺同房东相处的日子是比较融洽的，彼此关系不错。当初，她搬过来的时候，她的屋子里摆放着一个小鱼缸，养着几条热带鱼。自小从来没有养过热带鱼的晓竺曾向房东说过，自己不会养鱼，担心热带鱼会死掉。而房东却不在意地说，“没有关系，你就养着吧，死了也没有关系的。”

　　没过几个月，热带鱼陆续死掉了。

　　半年以后，晓竺找到了一间更适合的房子，因此，就想要搬离这里。

　　“当时，房东的脸色一下子就改变了。”晓竺回忆说，房东表示可以，不过需要到房间里面看一看，意思是要检查一下东西是否有损坏。

　　然后，房东就向晓竺提出，让她赔偿原来室内所养的热带鱼。晓竺想要同房东理论一番，但房东却拿出原先早已签订好的合同给晓竺看，原来在合同上明确地注明了当时房屋中所有的一切东西，当然包括那些热带鱼了。而且，在合同中，还约定当晓竺不租该房子时，要将房间恢复原样。

　　“那几条热带鱼房东要我赔偿了200多块钱。”晓竺感到自己被愚弄了。

　　监督管理的脱节

　　登记手续“瘦身”？

　　出租房屋真的如张先生所言，非常繁琐吗？为了弄清楚如何办理房屋租赁的一系列手续，本刊记者便以一位想要出租自家房屋者的身份进行了暗访。

　　记者首先将电话打到了位于海淀区的某派出所，询问房屋出租应办理的手续。记者被告知，如果居民要办理房屋出租，那么，首先就要到派出所去办理房屋租赁许可证。当记者问道，如果等我办理完了房屋租赁许可证以后，如何到税务部门去上税呢？

　　记者得到的答复是，“这个不是我们部门的事情了，你需要自己到税务部门去办理手续。我们就不管了。”

　　当记者拨通北京市税务局的热线电话时，接线的工作人员向记者解释，目前，针对个人的房屋出租是需要出租人自己来税务部门上税的，也就是自行纳税。

　　记者紧接着问道，如果出租人没有主动来上税，那么税务部门如何来进行监管呢？工作人员强调，“纳税是公民的一项义务，应该自觉到税务部门来纳税。”

　　而当记者将电话打到西城区的某派出所询问情况时，却被告知，早在今年7、8月份的时候，就已经开始实行简洁化的手续了，以前繁琐的房屋租赁审批程序早就“灰飞烟灭”了，代之以更加简洁而快速的管理办法。

　　具体是由出租人带着户口簿、房契，如果承租人是外地来京人员，还需要由承租人带着身份证，一同到所在地区的派出所，找到他们的管片民警，在他们那里进行房屋出租的管理登记。之后，双方就可以开始房屋租赁了。

　　该派出所的工作人员还告诉记者，其实，这之间需要各部门间的合作与协调。

　　当记者问道，如何进行税款的缴纳时，这位工作人员也不清楚，“这个不是归我们派出所管理，我不太清楚这个事情。”

　　公民应当自觉纳税

　　房屋出租需要缴纳税款，但是具体应当缴纳何种税款，税款额度多大，如何缴纳？《法律与生活》半月刊的记者带着这些疑问来到北京市海淀地税局，并采访了地方税科的卢中军副科长。

　　“目前，按房屋使用性质不同，房屋租赁可分为居住房屋和非居住房屋租赁。”

　　居住房屋租赁，是指以居住生活为目的的房屋租赁。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，住宅用房的租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府的租赁政策。而非居住房屋租赁，是指以生产经营为目的的房屋租赁，包括生产用房、办公用房、经营用房等。

　　卢科长坦言，在房屋出租的全部税收中，个人房屋出租所带来的税收并不占大部分。例如海淀区，预计今年房屋出租所征收的税款为3000万元，而个人房屋出租只是占到了其中的1/3而已，也就是仅有1000万元。

　　“对于这两种出租房屋的种类，所需要交纳税款的方式和税目不同。”

　　他向记者介绍，在去年8月以前，相关的出租房屋的税款是由税务机关来征收的，但是，考虑到要方便纳税人缴纳税款，因而，将税款征收的权力下放到街道办事处，由各个街道办事处来代征收税款。截止到今年的9月底，海淀区由街道办事处代征的税款达到了820万元。

　　“实行由街道办事处代征税款以来，税款是有一定的增长的。”

　　本刊记者连忙问道，缴纳税款到底对于出租者和承租者有什么益处呢？如何从最根本处激发他们的热情呢？

　　卢科长谈道，对于出租者来说，税款的用途是什么呢？它是整个国家财政收入的一部分。在全国整体的规划下，将其全部投入到设施等建设上来，例如周围环境的改善、道路交通拥挤的缓解……

　　对于房屋的出租者来说，由街道办事处来出面来进行监督，他们也可以放心了，不必为了自家的房子会不会出事而终日提心吊胆的了。这也使得出租人放心了。

　　缴纳税款对于承租者的好处更是不言而喻的了。承租者可以放心地承租合法的房子了。

　　总之，自觉缴纳税款对于房屋出租的双方都是有利的。

　　在采访的过程中，卢科长再次强调“公民需要自觉进行纳税，这是公民的一项义务”。