昨天，成都一共发放了14张预售许可证，其中就包括从亮相以来就备受市场关注的中环TOD十里风和项目。
这是该项目首次取证，推出340套高层产品和267套洋房产品，均采用清水交付，高层产品备案单价19943-21743元/㎡，洋房产品备案单价21249-27504元/㎡。
我在某房产小程序上看到，项目评论区的讨论已超过了3000+条，稳坐成华区“关注榜第1名”，能在“网红”扎堆的成华区脱颖而出，多少应该得有点料吧？
从此次取证的价格来看，洋房最低门槛约119万元，高层总价集中在约188-281万元，目前主城范围内已经很难找到这么低门槛的产品了，更重要的是，它还同时享有地段和规模两大优势，算得上是主城购房者的年终“福利”了。
以下就是中环TOD十里风和项目的实踩报告，希望能帮助到大家进一步了解这个项目。
项目基本信息
楼盘名称：中环TOD十里风和
占地面积：约122亩
产品类型：高层（27-32F）、洋房（7-10F）
容积率：2（一期和二期）
绿化率：30%
总户数：1184户
车位数：1473个
物业单位：轨道万科物业有限公司
物业费用：高层3.8元/㎡/月、洋房4.2元/㎡/月
#推售信息#
楼栋：高层1-3#楼、洋房4-9、18#楼
套数：高层340套、洋房267套
梯户比：高层2梯4户、洋房1梯2户/1梯3户
层高：高层约3m、洋房约3.1m
产品面积：高层建面约91-133㎡、洋房建面约55-195㎡
装修状况：清水
备案价格：高层19943-21743元/㎡、洋房21249-27504元/㎡
交房时间：待定
一、地段
城东中环，内外兼修
中环TOD十里风和项目位于地铁4/7号线槐树店站旁，处于槐树店板块。
中环TOD十里风和
位置：
四川省成都市成华区双店巷南段近槐树店公园100米
今年，因为中海·浣云居、新希望·天府锦麟壹品两大品牌房企两个全新项目的入市，让市场又再度关注到了槐树店板块。
在房产开发方面，槐树店板块其实并不是一张白纸，此前已经先后开发了优品道尚东、隆鑫九熙、鲁能城、中梁云玺台等多个项目，但市场对于这里的关注度一直不高。
因为我从小生活的地方离槐树店很近，看着槐树店发展成如今这样，我认为，这里算得上是一个“内外兼修”的板块。
先说“外在”。地理位置好，四周被城东多个优质资源包围，包括两大商圈、一个综合交通枢纽和一个湿地公园。
槐树店板块地处东中环路两侧，西接万年场、攀成钢，东接十陵，北接杉板桥、建设路，南接东客站，因为中环路和成洛大道两条主干道的加持，再加上已经通车的地铁4号线和7号线，超便捷的通行网络让其可以快速与城东已成熟的各项优质资源形成无缝对接。
从槐树店地铁站出发，向西约3公里车程，2个地铁站到达成都万象城；向北约4.5公里车程到达建设路SM广场、龙湖成都滨江天街；向南约3公里车程就可以到达成都东客站；向东约4公里车行距离，3个地铁站到达成都中心城区最大的湿地公园——青龙湖。
△成都万象城实景图
再说“内在”。下面是槐树店板块所在区域的控规图，可以看到，整个板块的构成是以居住为主的，还有主城稀缺的河景资源。
△板块所在位置及周边的控规图，黄色代表住宅，红色代表商业，粉色代表教育
前面也提到，板块内的房地产开发还是比较早的，且项目也不少，板块的居住氛围已形成，除大型商业配套目前属于有规划还没落地外，其它配套如交通、教育和商业都基本到齐，即买即享受，不用等。
二、配套
双地铁，还有沙河
中环TOD十里风和项目位于中环路内侧，成洛大道以北的位置，项目的南侧是成洛大道，一街之隔是鲁能城和新希望·天府锦麟壹品项目，北侧是槐树店游园，西侧是成都卷烟厂。
公共交通方面
作为一个TOD综合开发项目，轨道交通自然是项目最大的卖点。
项目的东侧就是槐树店地铁站，这个站点是地铁4号线和地铁7号线的换乘站，两条轨道交通均已开通，这也是成都主城区目前唯一一个地铁已全部开通的TOD综合开发项目。
△槐树店地铁站外，图中在建工地就是中环TOD
商业配套方面
项目自身规划有社区底商，可以就近满足业主一些基本的日常生活所需。
在项目的对面，还有鲁能城打造的约2万㎡社区商业，目前均已呈现。除此之外，在鲁能城项目的东侧，还有一块占地约75亩的商业服务业设施用地，该地块已经被东方希望拿下，总规划建筑面积约15万㎡，仅从体量来看，未来呈现后是有能力覆盖区域内大部分消费需求的。
△鲁能城打造的商业
生态资源方面
项目的西侧，大约500米步行距离是成都的沙河，这一段沙河景观，不仅河道宽，沿河岸还打造了丰富的景观，如河岸廊道、休闲广场、阳光草坪等，为周边的居民提供了休闲的好去处。
△沙河实景图
此外在项目北侧，也就是售楼部的正对面，还有一个占地约40亩的槐树店游园，这个公园是在今年年初开放的。
△槐树店游园
教育资源方面
项目周边有成华区东升幼儿园、成华区爱贝水岸东里幼儿园和金苹果蒙特梭利幼儿园等
项目对面是成都市锦汇东城小学，这所学校是2018年才运营的，目前还没有毕业生，因此暂无对口初中信息。
△锦汇东城小学
除公共交通和生态资源外，板块内其它配套资源品质都比较普通，但因为板块地理位置好，可以快速衔接周边已呈现的其它优质资源，所以在一定程度上也算弥补了现有配套的不足。
三、规划及产品
成都首个地铁车辆段上盖物业
中环TOD是成都首个地铁车辆段上盖物业，简单来说，就是项目的地下是地铁的“停车场”，成都地铁运营有限公司就在项目旁边。
△地铁车辆段上盖示意图
△位于项目二期地块东侧的成都地铁运营有限公司
我也是第一次接触这样的物业，和大家一样，对它最大的好奇就在于它是否会给上盖物业带来影响？
因为是成都首个，也没有其他案例供我们了解，但有两点可以给大家科普一下：一，这虽然是成都首个，但在土地资源紧张的国际性大都市，很多都有地铁车辆段上盖开发的经验，在国内，香港、北京、广州等地也均有地铁车辆段上盖物业开发的经验，物业类型覆盖住宅、商业及其他配套设施等；二，地铁车辆段上盖物业的开发主体一般都是地铁公司，从侧面也保证了整个项目的专业性和安全性。
具体来看看中环TOD十里风和项目是如何规划的？
中环TOD十里风和项目总占地约122亩，总容积率2（一期和二期），由两宗独立的地块组成。两宗地块被双店西一路隔开，道路的南侧是项目的二期，此次取证的3栋高层产品就位于这里，二期的东侧就是成都地铁运营公司，道路的北侧是项目的一期。
△项目总平及推售楼栋示意图
项目整体被抬高了一层，地面一层为项目自身的停车库，地下一二层为地铁7号线停车场，这里需要注意的是，临近成洛大道一侧的高层住宅楼下是没有停车场的，主要位于洋房产品地下。
△项目现场实景图
两宗地块共计规划了20栋住宅，有5栋27-32F的高层和15栋7-10F的洋房，其中只有1栋高层住宅为东西朝向，其余楼栋均为南北朝向。
5栋高层住宅全部位于项目的南侧，也就是临近成洛大道的位置，采用2梯4户的设计，此次取证的是1、2和3号楼共计340套房源，产品有四种，分别是建面约91㎡的三房单卫户型、建面约118㎡的三房双卫户型、建面约119㎡的三房双卫户型和建面约133㎡的四房双卫户型。
产品设计传统，没有太多挑剔，但购房者在选择时需要注意，91㎡和118㎡两个户型临成洛大道，主干道会带来一定影响，其余户型的主景观面全部朝内，因为这一面也是项目规划的7-10F的洋房，所以可以尽量选择高楼层，视野景观会更好。
△高层2楼对成洛大道一侧实景图
此次还推出了267套7-10F的洋房产品，相比高层，这个产品就显得有意思多了。
首先，这种产品市场供应不多，且部分还是纯板式真洋房。15栋洋房分别采用了1梯2户和1梯3户的设计，即将取证的是位于一期的4-7#楼，以及位于二期的8、9和18#楼。
其次，买入门槛极低。最小的只有约55㎡，最大的约197㎡，层高在3米-3.1米，其中建面约55㎡和65㎡套一产品占比还不小，占到了这次推售的28%。
第三，所有户型室内都以结构墙为主，承重墙少，再加上是清水交付，后期业主改造的空间特别大。
洋房户型特别多，本批次就有多达25个，我挑几个占比较大的给大家说下。
建面约55-65㎡的套一户型
这个面积段的产品就有5个户型，但室内格局差异不大，且全部位于1梯3户中间的位置。
十里风和采用的是一字型的建筑布局，这种布局有优势也有劣势，优势在于中间户对于两边端头户的遮挡会小一些，劣势在于中间户只有一面采光。
我真的已经很久很久没有在新房市场看到过这样的产品，产品虽小，但是五脏俱全，我参观了实体样板间，完全没有几十个㎡的紧迫感，各个空间的尺度都比较均衡，且尺度不错，如上面的C2户型，客厅开间约3.9米，卧室开间约3.3米。
建面约115-135㎡的套三户型
这个面积区间的产品室内格局基本相同，因为全部位于端头，所以每个户型都是三面采光，但也有明显的不足，就是面宽小进深大。
建面约140-148㎡的套四户型
整体算是一个功能配置完善的刚改产品，各个功能空间的分配也比较均匀，清水交付，后期的改造性比较大。
四、价格及购买建议
项目已经取证，网上报名时间是12月11日-12日，高层产品的备案价格为19943-21743/㎡，洋房产品的备案价格为21249-27504元/㎡。
我们分别来看下高层和洋房产品。
先来看看高层产品，除开主干道这一个不利因素外，其它基本没有BUG。主城新房市场，已经很难找到总价门槛低至约188万元的三房产品了，且它还占据了主城中环的位置，享有双地铁的辐射，此外还是当下最热的TOD项目，配置了万科的物业，对于预算不高的主城刚需来说，这个总价买这个配置的产品，没毛病，值得关注！
再来看看洋房产品。
主城范围内比较少见的产品，且部分还是真洋房，同样的总价段，在其它项目只能买到一个普通三房或四房产品，但在这里可以买到一个中环旁、低容的洋房产品，还是很有吸引力的。
尤其是55-65㎡的套一产品，总价约119万元起，我个人觉得非常适合想要在成都安个家，但预算极低的年轻刚需，或者是想要有独立生活空间的老年群体关注。
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