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专题丨2022亿翰人春节返乡见闻系列【五湖四海】

原标题:专题丨2022亿翰人春节返乡见闻系列【五湖四海】

※全文约12000字,阅读全文大约需要31分钟

“回家”是春节的主旋律,无论走多远,归家才有家。离别的家乡又发生了哪些变化?春节返乡见闻系列,亿翰的小伙伴们来跟大家聊聊自己家乡的房地产市场。

“亿翰返乡计划”

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2022春节 返乡见闻【五湖四海】

黑龙江省哈尔滨市

冰封下的哈尔滨楼市

辽宁省大连市

返乡见闻

辽宁省大连市

核心地段的烂尾楼

山西省大同市

返乡归巢,幸福筑家

河北省邢台市南和区

南和楼市

河北省邯郸市

变则通,邯郸城市转型与楼市思考

甘肃省白银市

返乡见闻

贵州省毕节市

返乡见闻

云南省

俊发七彩服务:三个单一特征显著,上市路途“道阻且长”

云南省大理市

房价一度“野蛮生长”,终回理性

黑龙江

哈尔滨市

冰封下的哈尔滨楼市

历年来,由于年初各项金融货币政策较为宽松,银行贷款额度充足,放款速度加快,春节期间都是返乡置业的高潮。

自从春节开始,哈尔滨各类新项目陆续开盘出售,多个楼盘实行“春节不打烊”,并针对返乡置业人群推出了一些特殊优惠购房优惠活动,力求快速回笼资金,其中不乏品牌房企。但结果不甚理想,春节期间成交数据不及去年同期。

其中,一个新开盘的楼盘价格直接降到了5500元一平,在哈尔滨二手房5000多一平的不算罕见,但是新房房价5000多一平的,就比较少了,这也意味着哈尔滨楼市开年并不乐观。

回顾2021年哈尔滨楼市,可谓十分坎坷。历经五轮疫情,受政策、供地、人口流动等因素影响,百姓置业动力不足,房地产市场受到严重冲击,房企供应面积大幅回落,销售不及预期,供销规模成交创10年新低。

土地市场方面,2021年哈尔滨供应商住地共34宗,同比下降65.7%。其中有28宗成功出让,同比下降71%,全年土拍揽金约157亿元,成交建面约484万㎡。哈尔滨土地市场成交数据也不尽如人意,其面临的最大问题是房企拿地热情较低,出现了挂牌终止后再出让,结果又流拍的现象。

尽管2021年第三季度以来,哈尔滨颁布了多条救市政策,如公积金、购房补贴、人才落户等,多措并举助力楼市,但目前来看,收效甚微,预计哈尔滨市场短期内将延续2021年的态势,保持低位运行。

辽 宁

大连市

返乡见闻

作为东三省经济最发达的城市之一,大连的在东三省的地位不可动摇。大连近京津、临韩日,处于世界三大经济体之一东北亚的核心位置,独特的地理优势,使得大连成为东三省和其他省份进行经济往来的枢纽。在经济面,大连曾经辉煌一时,大连国际服装节,夏季达沃斯论坛,世界名企英特尔、IBM等纷纷落户大连,近年来,随着国家“一带一路”等政策倡议的深入,大连作为东北亚地理中心的区位优势不断凸显。

近年来,大连市乃至整个东三省人口外流严重,城市经济发展的主力大幅减少,加上城市经济发展下滑等多种原因,企业外迁严重,核心企业岗位和部门紧缩,薪酬水平与城市经济不符,年轻人和毕业生等纷纷选择北上广深等一线大城市发展,作为城市发展的动力群体,急速紧缺。目前的大连,放眼望去,多以中老年群体为主,年轻群体占小部分。

目前大连的房地产市场,房价居高不下,上班族的薪资水平却停滞着,高昂的房价让购房主力望而却步,但是今年返乡发现,不少年轻人到了安居的年纪,大部分选择北上广工作的年轻人开始回到大连买房日益增多,值得关注的是,部分返连年轻人喜欢在大连的东港板块购房,该板块近年来新打造的板块,品牌房企纷纷选择在此布局,包括中海、融创、保利、华润、金地等在此板块都有布局。按照大连的购房群体的消费水平,也都纷纷推出刚需和改善等户型。该板块的区位优势颇受年轻人的喜爱,首先部分楼盘可以向海而立,且周边商场等配套设施也都齐全,学校和医院等基础设施也是全新的,对于返乡回连的年轻人,可以极大地满足他们的消费需求。

其次,对于返乡的年轻人选择置业的第二区域为甘井子区,按照甘井子区的去年市场走势,整体处于量价齐升,小窑湾和体育新城板块成为该区域的主力供货板块。甘井子区作为大连近年来重点部署规划的区域,在经济、文化、营商等发展上均给予了不同程度的支持。在多年之前,小窑湾和体育新城板块几乎无人问津,甚至可以作为偏远地区不做选择。但是近年来的城市发展建设,为该区域贡献了发展动力。配套设施和营商发展环境趋于想好,作为一个新区域,具有生机和潜力,渐渐成为购房者的青睐。

大连市

核心地段的烂尾楼

由于家乡返乡政策原因,我又回到了阔别已久的第二故乡大连。回去后,和亲戚朋友聊聊近况和家常,当然话题自然也离不开房子。朋友表示他此前买到了一个叫颐和星海的烂尾楼。这也让我深感买楼之不易,维权之艰难。

朋友买的楼从地理位置来看,其实是属于黄金地段,配套非常完善。小区位于大连市内核心区域,距离大连地标性建筑星海公园只有不到2公里,属于海景房,地段绝佳。从配套上来看,楼盘靠近大连医大二院和地铁,周边还有颐和星海小学等教育资源,配套丰富。而周边的二手房均价亦接近3万,这在一般房价只有1万多的大连已接近天花板级别,足见房子的地理位置之优越。

但是即便是身处于大连核心地段,仍然逃不掉它烂尾的命运。这个项目原本由一家中日合资的当地开发商负责建设,并已开盘销售。中日合资公司,8成的股权由日本著名地产公司大和房屋占据,剩余2成股权则由当地开发商占有。但具体操盘方面,操盘等相关事宜则由中方负责。截至2019年,项目并已陆续出售了接近400套房子。

正当购房者憧憬未来的美好图景时,2019年中方开发商老板由于资金链问题突然失联跑路,并将购房者的购房款一并卷走。事发后,日方大和房屋向警方报案,并开始处置合资公司相关资产。尽管卷走款项规模相对于大和房屋的巨大体量相对较小,但此事已在日本引起海啸般的舆论风波。由于事态严重,日本大和迅速召开了记者招待会,向全体股东及社会致歉,此后日方对合资公司进行了强制清算。该项目也一并计入清算范畴,土地重新拍卖,而购房者亦踏上了漫漫维权路。

经过了漫长的降价和拍卖,在项目停工接近2年后,该项目由当地开发商铭和益实业花费约12亿元竞得。此前已销售的房屋的竣工义务则由公司负责,而朋友的烂尾楼也看到了盘活的希望,静待竣工完成。

启示

买房子还是尽可能首选现房,至少购房者不存在烂尾的风险。其次,更为重要的是,即便项目由资本雄厚的大公司参股,但若操盘方和项目股东方不一致,亦有可能造成职务侵占等问题,造成项目烂尾。因此购房时,即便是期房,最好选择资本雄厚的国资独有公司,以避免烂尾等麻烦。

山 西

大同市

返乡归巢,幸福筑家

春节,中国传统节日中最为重要的日子。每至此刻,“漂泊在外”的游子们踏上归乡之途,希望能够阖家团圆,而“春运潮”也成为国人的典型模式。

对中小城市来说,在回家过节的同时,“返乡潮”将为当地楼市带来阵阵温暖。落叶终须归根,无法在大城市安身置业,返乡置业成为当地人的一种必然选择。每逢这时开发商也积极行动,各种活动优惠不断,帮助“游子”构筑一个温暖的家。

大同,位于山西省北部,过去有着“煤都”之称。受产业结构单一影响,城市发展相对缓慢,部分人口外流,而“返乡置业”也成当地“春节”期间的热点。

2022年虽受疫情影响,“就地过年”的倡导一定程度给大同“春节置业”带来影响,但房企优惠力度不减,开发商不仅推出返乡折扣、购房礼包、老带新等传统方式,甚至工程抵款房、特价抵账房出现。

当前大同项目活动多分布于平城区,其一作为城市主城区,经济相对活跃;其二人口相对较多,置业需求量大。根据大同第七次人口普查数据,城市常住人口约310万,其中平城区110万左右,占比36%,云冈区68万左右,占比22%,其余8区县共占比43%。

除了考虑经济成熟度影响,近些年大同向东发展的趋势促使置业人群更加注重交通、产业、环境等区位优势。例如大同富力城、保利和光尘樾等项目,沿文瀛湖森林公园东侧择址。而绿地璀璨天城、碧水云天新尊府等项目,临近大同南站高铁站,享有交通优势。

2021年国家针对房地产行业进行调控,上下半年呈现冷热分化。同时,在“房住不炒”下,向大同这样的小城市未来以居住“刚需”、“改善”为主。当下开发商普遍需要加快销售促回款,像针对春节的“返乡置业”也是房企的关注重点,因而项目营销力度较大。随着客群回归理性,如何构筑起“家”的幸福感将成为置业客户考量的重点。

河 北

邢台市南和区

南和楼市

南和区,古称和阳、嘉禾,隶属河北省邢台市,位于华中平原腹地;2020年6月撤销南和县,设立邢台市南和区,以原南和县的行政区域为南和区的行政区域。

截至2021年6月,南和区常住人口35万余人,较2010年增长7.8%,其中区政府驻地和阳镇常住人口8.9万余人,占比25%,其他周边乡镇2.6-5.1万人不等。整体来看人口分布较为分散,城镇化发展程度不高。

2020年,南和区实现地区生产总值84亿元,人均GDP24677元,属邢台市平均水平。但邢台市人均GDP水平在河北省11个地级市中排名中占最末位。经济结构上第一、二产业为主,综合占比超过55%,经济实力单薄。

1

南和的房地产发展历程

①初期:起步晚、发展快、市场快速饱和;南和区房地产市场商品房开发起步于2004年,较为落后。但在当时全国房地产城市轮动效应影响下,发展迅速。但是南和区的消费端人口基数少、购买力弱,客户对市场预期不高,导致不久后整体发展速度回落。

2007年南和县部分楼盘销售情况

②中期:协同市区发展,紧跟中心房价;2013年以来,南和县城乡总体规划,围绕邢台市中心,向西、向北加速发展。

举个例子,城市发展规划上,南和产业园与邢台市开发区接轨,并入邢东新区一部分后,最直接影响的是区位内项目“天山熙湖”价格,一度飙涨至8000元/平米。

2018年邢台市及区县房价地图

③近期:火爆后的平缓;南和区在2017年房价火爆一年后,快速进入调整期,2018——2021年市场逐步回归理性。2020年划为南和区后,价格略有上涨后,整体基本回落至6000-7000元水平。这一点可以从2017年以来邢台市的地价成交价水平上得到一定印证。

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关于2022年南和房地产市场的三点预判

  1. 基本面维稳,市场会渐渐从现在的严寒走出,一步步回暖,回到一定的理性热度。因为,从维护经济增长和保障就业的角度,这样的回暖是必要的。
  2. 南和县城区市场,东西部价格差将进一步拉大;和阳镇西部,因为有区政府的市政配套建设投入,居住条件优越,靠近邢台开发区。因此在该区域的项目,在市场上具有更多竞争优势及主动权。
  3. 产业结构偏重,竞争优势未形成合力,如此经济基础下,南和的房地产市场发展尚路漫漫,任重道远。

邯郸市

变则通,邯郸城市转型与楼市思考

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邯郸市产业转型的影响与意义

邯郸市为国务院批复确定的河北省南部地区中心城市,全市常住人口941.40万人(七普数据),2021年生产总值为4114.8亿元。

邯郸作为传统重工业城市,钢铁产量在全国排名前列,一方面钢铁产业成为城市经济发展的一大利器,另一方也对城市的自然环境造成较大影响,产业转型迫在眉睫。这也是全国多数城市共同面临的问题——粗放型经济产业与落后型生产方式不符合新时代建设需求。

2012年至2020年邯郸市以壮士断腕的气魄进行行业改造,期间邯郸市钢铁压减产能30%,钢铁企业数量从2012年的35家减少到现在的17家,退出煤矿13处,累计压减炼铁产能1900万吨、炼钢产能1512.6万吨、煤炭产能683万吨、焦炭产能1033万吨,关停整治“散乱污”企业3万多家。十年间邯郸终于完成了大气环境治理目标,与此同时邯郸年均经济增速降至2.03%,全国经济排名由44降至68,与10年前同级别城市对比,2020年邯郸经济规模不及同级城市的一半。

未来随着产业升级、环保收紧、碳中和、碳达峰等政策要求,将有更多的城市面临与邯郸相似的境遇。

2

邯郸楼市现状

城市转型对于经济的影响无疑是巨大的,恰逢房地产行业步入下行周期,邯郸市楼市表现很难尽如人意。

市场方面:整体下行。2021年邯郸市区全年新房成交29929套,其中三四季度成交套数出现明显下降。楼市整体房价走势与2020年基本持平,仍旧维持小幅震荡走势。分区域看,作为主城区的丛台区受东部新区规划利好,北部不夜城项目建设加快,新盘货量充足,楼市能够保持一定热度,房价由9944元/㎡上涨至10230元/㎡。邯山区房价在年中冲顶后逐渐开始回落,现已降至9523元/㎡。复兴区全年没有新项目入市,全年以去库存为主,房价呈现出全年下跌走势,房价由年初8873元/㎡降至8390元/㎡。

土地方面:流拍宗地增多,成交建面下降,溢价率下降。全年供应52宗涉宅用地,供应规划建筑面积504.38万平米,同比下跌34.55%。全年共成交38宗,规划建筑面积324.45万㎡,较去年同期下跌52.89%;住宅成交楼面均价为2119.18元/㎡,同比下跌11.06%,平均溢价率为7.79%较去年同期下跌6.41%。

随着土地市场收缩,未来住宅供应量下降,年轻人口外流的背景下,楼市有可能不仅没有迎来卖方市场反而出现热度难以维持的局面。

拆迁方面:东辛庄、汉霸庄等多个城中村拆迁计划多次难产。2016-2019年应城市发展需求,相关人员多次测绘东辛庄、汉霸庄等村落,拟定拆迁计划,后续随着新政出台与市内楼市下行,多个拆迁计划出现难产。

营销方面:八仙过海各显神通。除开展特价房、买房送车位、首付立减等常规优惠活动外,部分县域出现“私人定制”促销活动。邯郸永年县周边村民在县/市拥有至少一套商品房的占比较高,市场趋于饱和,加之县域楼市景气度较低,村民投资欲望较低。因此当地开发商为解决去化难题,利用信息差和攀比、从众心理,选择向50多公里外中心村/镇的乡镇干部、教师等人群以“团购形式”销售楼盘,并且取得一定成果。

当前邯郸县域楼市现状或许比想象中还要严峻,许多项目的建设受资金影响短期停工现象普遍,并且停工频率不断提高,过年期间部分项目的工程监理已出现三个月及以上的欠薪。后续如果不能出现有效改善,县域内的楼市问题或将先于市内爆发。

3

展望与思考

地区经济发达程度与人口净流入量是楼市健康发展的两大支撑因素,邯郸随着多年产业结构优化与绿色经济转型努力,已经形成“气体行业、精品钢材、装备制造、新材料等”多个高精尖产业,2021年经济增幅更是达到13.15%,地区经济增长呈现出厚积薄发的态势。当地区经济走上康庄大道之时,吸引人才与留住人才也将水到渠成。届时楼市将有可能焕发出新的生机。

变则通,通则存,存则强。邯郸作为率先完成产业转型的“老旧城市”,将成为新的城市发展典范。如果城市在有限的时间内无法完成变通,则可能会走向鹤岗、双鸭山这样的结局,当地的楼市也将跟随城市能源枯竭一般一路下行。

甘 肃

白银市

返乡见闻

家乡白银,默默无闻的西北小城却因21年一场重大的马拉松事故走入全国视野:2021年5月,白银举办“黄河石林山地马拉松百公里越野赛”遭遇极端天气,导致21人遇难,多名国际越野跑顶尖运动员不幸凋零,此次事故所暴露出的国内举办极限运动赛事专业程度不足、安全保障不到位和应变能力差值得深思;白银迅速被推上风口浪尖,虽然事故后续白银有关单位紧急追责并严肃处理相关责任人,却遭遇网络讨伐,城市形象遭遇重大打击。一场事故,令家乡人无奈汗颜,更充满对逝去生命的无限惋惜。痛定思痛,提升治理能力是白银所面临的重要问题。事件反应问题,更多方面的了解一个城市更能在热搜中保持理性,客观看待问题。下面将从楼市发展角度了解白银。

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“铜城”白银,没落工业城市转型路漫漫

农民进城买房成新增长点

“铜城”美名,白银公司成就一座城:白银市作为国内唯一一个以贵金属命名的城市,很多人第一印象是金银之名,其实白银并不盛产白银,而是明朝时期因有色金属开采设立白银厂才得此名。建国后因勘探发现国内最大的铜矿因此得别名“铜城”,也因设立白银有色金属公司,该厂曾创造了铜产量、产值连续18年全国同行业第一的辉煌业绩。因此曾几何时,白银公司代表这座城市,可以说白银是因企设市,也曾不知白银知白银公司,老一辈眼中白银公司也曾是铁饭碗金疙瘩的存在。

兴于矿,败于矿,资源枯竭转型重任:依赖矿产资源发展并非可持续发展之路,2008年,白银被列入全国首批资源枯竭城市。基于白银区位优势和产业基础,实现经济转型升级成为白银发展的主要任务。

经济稳中向好,进中提质,转型之路征途漫漫:2021年白银市GDP571.02亿元,不变价格计算同比增长8.4%,两年平均增长5.5%,显示出较好发展势头。

从2021年三产角度来看,第一产业增加值完成104.23亿元,增长10.4%,两年平均增长8.2%;第二产业增加值完成217.67亿元,增长9.9%,两年平均增长4.6%;第三产业增加值完成249.12亿元,增长6.5%,两年平均增长5.3%。第二产业恢复势头较强,但产业结构来看,白银市第二产业占比提升,这与白银市强化原有优势产业升级转型密切相关。

固定资产相对平稳增长,近两年房地产投资回落:2021年白银市固定资产投资同比增长12.16,两年平均增长14.07,房地产开发投资增长6.45%。

人口外流情况显著,城镇化率不断提升,农民进城买房越发积极:七普人口统计,白银市常住人口151.21万人,与2010年第6次人口普查170.87万人相比,减少19.66万人,年平均增长率为-1.22%。从三县两区来看,人口向白银区和平川区聚集,三县靖远县、会宁县、景泰县人口净流出,其中会宁县外流情况更甚。从城镇化角度来看,农村人口进城不断提升,春节返乡了解到切实感受也是如此,农民进城买房近两年持续增多,这与农民收入增多和小孩教育加速向城镇聚集密切相关。

2

楼市销售平稳增长,房价走跌程度不深

商品房销售平稳增长:2021年1-11月白银市商品房销售面积68.29万㎡,同比增长8.65%。白银区加大鼓励落户政策同时城区周边建设加码提速,平川区依托区位优势,吸纳周边靖远县人口提供销售基础支撑。从三县自身城市发展来看,靖远县依托黄河流经区域的优势大力发展城北新城建设,楼市未来增长也具有较强势头。

白银市房价小幅下降,短期大幅度降价预期不强:白银市房价虽有下跌,但整体幅度可控,春节返乡了解到微观层面虽然个别楼盘有降价促销,但折扣幅度较为常规。从三县两区来看,白银区房价全市最高,会宁县房价增长势头强,靖远和平川房价相对较为平稳。

此次春节返乡切实感受,一方面白银人口外流背景下年轻人回乡买婚房情况较多,同时农民进城买房现象突出,从白银楼市短期发展来看,短期依旧能够保持平稳增长势头,房价大幅度下降预期不会出现。

贵 州

毕节市

返乡见闻

毕节,贵州省下辖地级市,位于贵州西北部,乌蒙山腹地,贵州金三角之一;是国家重要工业、特色农业和旅游业基地,川、滇、黔、渝结合部区域性中心城市,西南地区区域性重要综合交通枢纽,物资集散地和商贸物流中心,珠三角连接西南地区、长三角连接东盟地区的重要通道。

毕节市是贵州省第一人口大市。根据毕节市第七次全国人口普查结果,全市常住人口与2010年第六次人口普查的6537498人相比,十年共增加362138人,增长5.54%。

十年间毕节市实现了快速城镇化。根据全国第七次人口普查结果,毕节全市常住人口中,居住在城镇的人口为2906332人,与2010年第六次全国人口普查相比,城镇人口增加1195867人,城镇人口比重提高15.96个百分点。城镇人口的持续增长也在带动住房需求。

随着毕节市城镇化的带动、交通条件的改善,毕节最近几年房地产市场发展快速,高楼如雨后春笋拔地而起,城市界面也得到快速的更新。近年来毕节持续增长的购房需求也吸引着品牌房企入驻。到目前为止,已有碧桂园、中铁建、新希望、中梁、阳光城等品牌房企进驻毕节房地产市场。

1

当前毕节楼市疲态初现

土地层面:供稳销跌,开发商拿地意愿降低。

从土地历年供应上来看,毕节市供应和成交均呈现逐年增涨态势,但成交增幅明显小于供应。从2016年开始,受到楼市火热烘托,土地成交均价出现大幅提升,值得注意的是土地流拍率同样呈现上涨态势。2021年,政府供地意愿仍旧较强,涉宅用地供应基本与2020年持平,但成交下滑显著,流拍率持续扩大,房企投资收缩情况显著。

从毕节市历年住宅销售情况来看,近两年毕节楼市出现高位回趋势。

2021年,毕节市中心城区住宅市场呈现供销量价齐跌行情,市场出现降温。整体而言,毕节市中心城区供应住宅170余万方,同比下滑10%;成交150余万方,同比下滑8%;均价5083元/㎡,同比下滑1%。

其中,七星关区为毕节市绝对供货主力,供销基本平衡,与2020年相比,区域成交比例略微上升至76%,同时均价小幅上升至5321元/㎡。但整体较好行情也仅是出现在上半年,下半年下滑明显。

同时,区域间出现明显分化,核心区域市场较为健康,外围区域出现显著降温,供求比有持续扩大趋势。七星关区商品住宅静态去化周期11.48个月,整体较为健康;金海湖新区去化周期达38.43个月,去库存压力正在逐渐累积。

2022年未出现“返乡潮”行情,春节期间遇“开门黑”。

从实地踩盘结果看来,毕节中心城区售楼部多数处于开放迎客状态,据工作人员介绍,假期没有特别的促销活动,今年的新房推介活动也没有启动,公司就安排部分职工值班,以免让上门的客户吃闭门羹。从现场情况看,购房客到访寥寥无几。通过销售人员了解,西派澜岸、七星美域、碧桂园玖珑台等区域红盘春节期间日到访量均不足10组,基本都是0成交,其他普通项目售楼部则更显冷清。

2

市场整体受宏观大环境影响显著

下滑行情毕节未能独善其身

从历年楼市走势来看,2016年开始,受去库存、货币放水、城市轮动等多重利好因素影响,毕节商品房成交出现大幅度上涨,成交均价也低位回升,房价快速上涨态势一直持续到2019年。2020年毕节市商品房价格虽然依然保持上涨态势,但仅小幅上涨,全市商品房价格平稳可控,同时成交量也基本与2019年持平。2021年上半年仍旧保持较高增速,但下半年出现较大转折,销售转冷行情逐渐由外围向中心区域扩散,降价跑量、工抵房等重出江湖。

“新冠”疫情、行业环境恶化影响:楼市将经历较长盘整期,行业加速洗牌。宏观环境不景气,客户的置业“信心”会受到严重打压,客户信心需要较长时间的修复,楼市将继续盘整。同时,行业环境恶化,房企资金压力持续,为规避风险,房企在毕节投资意愿将大幅降低。目前毕节本土小开发商依旧较多,本土小开发通过收割毕节市“拆迁”红利野蛮生长,但是自身实际较为脆弱,行业加速洗牌已经在进行中。

3

节后楼市很难快速回暖

除了在售新盘加大优惠力度外,部分二手房源也开始主动降价。从近期“急售”二手房源来看,部分房源议价空间增至5万元以上。同时随着棚改回迁房逐渐交付,市场二手房供应正在大幅增加,需求方市场逐渐形成并深化。

2019年,毕节棚改基本结束,经过两年的消化,大量棚改释放需求基本消化完毕,市场透支情况明显,叠加整体降温行情,预计春节后楼市很难快速回暖,“小阳春”不会到来,房价或将保持稳中有降的走势。

云 南

云南省

俊发七彩服务:三个单一特征显著,上市路途“道阻且长”

俊发七彩服务成立于1999年,依托母公司—具有“云南王”称号的俊发集团,已成为云南省领先的物业服务企业。

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三个单一特征显著

俊发七彩服务总体呈现三个“单一”的特征:单一来源、单一业务和单一地区。

单一来源:2020年末企业规模仅2803.5万平方米,其中92.4%源于关联方;关联方提供的物管服务收入占总物管服务收入均超过九成。

单一业务:2018-2020年,总收入构成中,物业管理服务收入占比均超70%,业务条线较为单一。社区增值服务收入占比从8.5%增至13.8%,主要由于2020年开始通过俊客APP,向物业开发商提供有关一手物业的物业代理服务的社区资产管理服务以及社区购物服务,进一步丰富收入来源及增加收益。于2018年、2019年及2020年,公司来自社区增值服务产生的收入分别为3420万元、4770万元及1.14亿元,复合年增长率约为82.5%。

数据来源:招股书

单一地区:极其依赖母公司,俊发七彩服务的成长路径与俊发集团高度一致。在管面积共2800万平方米,云南的在管面积达2583万平方米,收益5.42亿元,占总收益的92.9%,其次分别为四川省和贵州省,收入占比分别只有3%。

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携小米闯港股

俊发七彩服务于2021年6月27日向港交所递交了招股书,12月28日失效。上市前,企业进行重组。

2021年6月10日,小米通过其全资附属公司及海外投资平台Fast Pace Limited以3000万美元(约2.33亿港元)的价格认购俊发七彩服务4.29%股权,认购完成后,Fast Pace Limited成为俊发七彩服务第三大股东。俊发七彩服务与小米达成对赌协议,俊发引入小米智能家居产品。截至2021年12月31日,若俊发七彩服务2021年收入少于13.59亿元,及2021年纯利低于3.53亿元,小米将获得李镇廷及俊发服务控股支付的财务补偿。

2020年,俊发七彩服务产生总收入8.25亿元,净利润1.8亿,2021年,俊发七彩服务需要收入同比增长64.73%、纯利同比增长92.48%,才能达到对赌协议要求。但是在房地产行业景气好的时候,2018-2020年的收入复合年增长率才43.5%,2021年达到64.73%的收入增长几乎没有可能。

房地产行业“吃紧”背景下,母公司俊发集团已被报道其面临现金流考验,裁员30%,旗下物业企业的关联交易以及未来增长的持续性或将会面临较多问题,若无法改变现状,上市路途“道阻且长”。

大理市

房价一度“野蛮生长”,终回理性

云南有两个城市的房价比较高,除了省会昆明,房价最高的城市当属大理。

数据显示,2020年,大理地区平均房价大约为1.35万/平,是西部地区房价唯一过万的非省会城市,而5年前,也就是2016年,大理市平均房价大约只有0.63万/平,也就是说,差不多5年的时间里,大理的房价涨幅高达114%。

而这,主要与其自身的“旅游基因”相关。作为集历史文化、环境因素、民族风情于一身的城市,大理就像一位南方的佳人,绝世而独立,倾国倾城。苍山洱海、蓝天白云、依山傍水的宜居环境,不仅是很多年轻人的理想居住地,也是很多退休群体的向往。

云南大理实景

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旅游业推动经济增长

也推动房价“野蛮生长”

2014年,电影《心花路放》的热映,将这座城市推向了目光的焦点,许多人慕名而来,只为一睹她的风采。乘着影视剧的东风,这里的旅游业一路青云直上。也是在旅游业的带动之下,大理的楼市也迎来了自己的“风花雪月”。2017年,昆明到大理高铁的正式开通及2018年海南全域限购的变相推动,将这座小城的房价一路推到了高点。

除了游客之外,大理也成了房企的关注焦点之一。2017年以前,大理的开发商主要以本土企业为主,如俊发、城投、惠丰地产等,而后却吸引了中梁、万科、雅居乐、融创、华侨城、绿城等品牌房企争先进驻。

2

疯狂之后回归理性,但仍有支撑

房地产开发热情的高涨助推了当地房价短时间内飙升,一地鸡毛之后的大理楼市开始逐步回归理性。数据显示,2020年四季度开始,大理新建商品住宅的价格指数持续回调。截止2021年底,大理市区的新房均价约1.22万元/平,同比微降。

房价的下跌主要由于部分投资客的撤离,以及当地对洱海沿岸的房地产开发的严格限制;加之,在“房住不炒”的大背景下,当地政府也开始引导地产开发回归理性。2021年,大理州房协在今年的工作报告中提议,要整合宏观政策和大理州整体布局定位,推动行业转型升级,房地产相关企业利用自身积累,充分整理和有效运用各种资源,探索以“房”为基本的内容涵养,实现从开发商向服务商的转型,布局多元化发展格局。

不过,大理的房价没有像西双版纳等城市一样断崖式下跌,一是当地需求有支撑,云南省“七普”数据显示,大理常驻人口约334万人,尽管受其他城市虹吸效应的影响,出现了负增长,但仍有支撑;二是大理作为云南第二大高速铁路枢纽,交通更为便利,同时教育、医疗等支撑因素也很强。以医疗为例,整个大理共有医疗机构2000余个,其中医院114座,优秀的医疗环境是促进不少退休群体前往大理安家的重要因素之一。

刚过去的12底,大理州人民政府网发布了州委副书记、州长陈真永在8月23日大理州文化和旅游重点工作推进会议上提到,“房地产是推动城市建设的核心,‍‍但是现在我们的最主要的问题是规划把控出了问题,‍‍让它长在不该长的地方,或者说没有把体量降下来”。

新的一年,预计大理的楼市会持续回归理性,在当地政府的引导下,回归居住属性,不盲目扩张,继续去库存和优化结构。

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