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2022年如何才能买对房?别慌,送你5条策略!

原标题:2022年如何才能买对房?别慌,送你5条策略!

策略1,积极打新

通过2021年全国土地成交建面数据来看,已经同比下滑了22%,这说明什么?说明未来1年时间内,全国新房供应量会下滑。尤其是排在前20名的核心城市,供需关系会进一步紧张,比如说广州、杭州、宁波、佛山、无锡等城市,以及一些刚需盘,甚至改善盘都有可能会出现断货。

从货币层面来看,2022年相比2021年会宽松很多,同时,由于三道红线带来的“国进民退”,未来一年,我国新房市场的不确定因素会约拉越小,所以,对于打新一族来说,最重要的是做好两件事情,一个是看预判楼盘的交付品质,另一个就是做楼盘的横向对比,寻找性价比最高的楼盘。如果两件事情做不好,你买房跟买雷,本质上没有区别。

策略2,去高体量、高潜力的城市攒房票

北上广深依然是最好的选择,京沪的存量市场,以及吸金能力,是有目共睹的,所以房子是最保值的,广深的人口流入体量在全国是最高的,说明未来成长性会很高,房子自然是硬通货。

普通人只看到了深圳最近一年楼市的“跌跌不休”,但高手却看到的是买房时机,这就好比2008年的抄底,有异曲同工之妙。如果有可能,我劝大家,2022年都去上海跟深圳攒房票。这才是你未来10年,最好的选择。

对于二线城市买房的朋友来说,我劝大家要深耕一座城市,比如说你又想布局武汉,同时还想买成都跟杭州,那么三座城市,其实你只能选择一个,因为房产税即将出台,以及还存在许多不确定的政策风险,这个时候,我们要考虑以退为进,才符合大方向。

对于已经买了三四线城市的朋友来说,2022年,你只需要做好一件事情,那就是升舱,把县城的房子卖了,去买省城的房子,或者去长三角、珠三角核心城市买房。可能很多人搞不清楚珠三角跟长三角的核心城市是哪些?我就直接告诉你:

珠三角只有广深是核心莞佛是次核心,其他城市价值不大。

长三角只有上海是核心杭州、苏州、南京、宁波、无锡属于次核心,其他城市价值不大。

整个北方,北京就是核心,西安、郑州、天津、青岛、济南、大连、沈阳,这些都是次核心,其他城市价值不大。

还记得我上节课说得24座万亿城市俱乐部吗?这就是你买房的底线了,不能再低了。

策略3,考虑你想入手的房子,未来5-10年,是否会有人愿意接手

在许多人眼里,房子就是居住产品,完全只考虑自己住得舒不舒服,划不划算,从来没有计算过你的房子,未来是否会有人愿意接盘。

有的人觉得珠海舒服,城市干净,就想着去珠海买一套房,结果呢?五年前买的,现在涨得不明显,房子卖也不好卖,算了一笔账,把房子卖掉,自己装修的钱,估计还要倒贴一点。还有的人觉得大理、丽江很舒服,就买了套旅居房,结果2万一平米买入,现在1万都卖不出。同理,北海、乳山、秦皇岛、惠州、肇庆、江门、中山,都有这种情况。

为什么很多房子很漂亮,住着也舒服,也很便宜,但就是没有人愿意接盘呢?因为这些地方产业不行,或者人口导入不行,或者是因为房子在高价买入。以上原因,都是因为你当时买的时候,没有深度思考,5年-10年之后,还是否有人愿意接盘。

那具体怎么才能买到多年以后,别人还愿意接盘的房子呢?

1,去买单价高、面积大的产品,这种方法适合土豪,用一张房票去锚定更多毛资产,学会用时间将负债化为净资产,这算是买房最高级的策略了,但此类方法适用于现金流高、闲置资金多的用户,其他用户则要谨慎。

2,如果你预算不算多,现金流也不高,那么你就买单价高、面积一般但是功能很齐全的房子,这种是中产家庭最好的选择,很多中产家庭会有一个困惑点,在于单价高跟面积大之间犹豫,其实没啥好纠结的,买单价高的,位置好的,更有利于房子今后的流通性。

3,买倒挂多的楼盘,这种适合所用用户,比如说你想买的房子,新房限价是10万一平米,但是周边二手房指导价是13万一平米,成交价是14万一平米,那么你买到了,一平米就赚4万,当然,倒挂4万一平米的房子,有且只有在上海、深圳、杭州等城市买得到。大部分城市房价都没破4万呢。

策略4,买二手房,要学会捡漏

何为捡漏?其实就是两个层面,一个是楼龄,一个是价格。

其实楼龄最后也可以折算为价格,比如说在深圳福田,一套二手房,如果是2007年的房子,刚好15年楼龄,单价卖到9万一平米,而周边的新房,单价是15万一平米,这个情况下,你买入,就是捡漏,因为5年后,你卖出,楼龄刚好20年,买家贷款不受影响,这个时候,你15万-18万一平米卖出去,问题不大。

但是目前许多城市一二手房其实不存在倒挂,那你就要在高额税费跟等待2-3年再买,这两者之间做一个取舍,但不管哪一种情况,你都没有沾到光。

核心城市买二手房,想要捡漏,无非以下几种情况:

1,业主急需用钱,可能低于市场价出售。

2,某些业主急于升舱,短时间内找不到买家,可能低价出售。

3,某些业主可能手里有多套房,同时担心房产税要来了,可能低于市场价卖出几套。

4,有些业主可能要回老家、或者出国发展,有可能低于市场价出售。

如果搞清楚了业主的卖房原因,属于以上四点,你还要调查以下几个方面:

1,这套房子的产权性质,到底是住宅?还是商业?还是回迁房?

2,是否是满五唯一?

3,业主有没有自己住过?

4,曾经是否抵押过?

5,产权清晰吗?

6,有没有长期租约?

7,水电物业费有没有拖欠?

8,小区的土地年限,开发和建成于哪一年?

最后就是跟中介小哥搞好关系,让他帮你问出业主真实的心理价位。知己知彼,才能百战百胜。

策略5,不能再加杠杆买房了

以前买房,很多人如果首付款不足,可能会选择高评,或者是做过桥,把经营贷、装修贷弄出来,以此来降低自己的首付款,但是这种做法,在以后买房,肯定是不适合了。

你有没有看到宏观环境,我国经济进入中速平稳发展时代,个人收入的爆发式增长机会,已经逐步收紧,我们从赚快钱模式已经过渡到了赚慢钱模式,如果你再加杠杆买房,无疑是把自己置身于火海之中。

从微观来看,法拍房数量逐年、逐月在递增,说明了什么?一方面房价涨幅已经跟不上你资金成本了,另一方面就是大家收入确实在缩紧,甚至有的粉丝还要面临35岁中年危机,当你短时间内找不到工作,还要背负每个月2万元的房贷,你说你心里什么滋味?

所以,2022年买房,你要月还款额度控制在家庭收入的40%以内,这样才会安全。

以前我劝大家是三成首付买房,现在呢?在资本市场脱虚向实的背景下,在房地产去金融化的背景下,全款买房比加杠杆买房,似乎要高明很多。

我国房地产市场,已经进入到了存量时代和资源的博弈时代,房价高、基数大,一定要追求稳增长、低增长模式,以此来平衡自己的资金风险,才能应对好更多不确定的未来。

2022年,让我们一起脱虚向实,一起赚慢钱,一起降预期,一起稳步向前发展吧。返回搜狐,查看更多

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