王先生,2018年4月，购买鑫苑国际新城一期c区的商铺A110

据王先生说：“当时买的价格356万，单价25053元/㎡。

今年家人接到清盘促销电话，这个小区的商铺优惠完价格16000！....”

社区临街商铺，在过去20年里一直受投资者欢迎。

主要因为：1、租金稳定。郑州过去10年主城社区商铺租金虽然不高，但中位数稳定在100元/㎡左右。2、租赁稳定。作为生活配套，早餐、洗衣店、水果蔬菜、洗车等均为刚需。疫情签空租率低于5%。3、有很多个体商户，购买自用，以长期稳定经营。

像王先生这样的案例今年特别多。

社区商铺降价，是郑州市场今年特别普遍的现象。难道社区商铺也不坚挺了？？

开盘均价3万，收盘接近6折，鑫苑也不是个例

王先生所说的“鑫苑国际新城商铺：地址在紫荆山路与长江路，是鑫苑在管城最重要的项目，2018年4月开盘时，曾轰动一时。开盘当天143套商铺，卖了113套，最高单价7万/㎡（A4115）！

一拖二铺位109套，单价23,000元/㎡-30,000元/㎡，

一层小铺位34套，单价58,800元/㎡-71,000元/㎡，

开盘当天去化率达80%，总销售额约3亿。

开盘当天，小编陪朋友去选房，主要意向房源有三个，其中一套纯一层房源，单价因过高，超过7万每平方，朋友直接放弃了。

当天，我们失望而归，用朋友的话来讲，可能是没有缘分……

现在再看，可能是没有入坑.....

2018年11月鑫苑国际新城公寓火爆开盘之后，整个项目住宅售罄，公寓及商铺处于平销期，偶有打折但是力度不大，2021年经历疫情洪水经济下行之后，鑫苑被传项目整体停工。鑫苑也因资金链问题，频上热搜。

但一期商铺C区，赶在2021年12月30日如期交房，鑫苑也加大了出货的力度。

年前朋友再次接到了置业顾问的电话，置业顾问表示，一拖二的商铺现房，单价只要1.5-1.6万，纯一层2万出头也能到手。

商铺打了6折，大家怎么看？？

朋友说：“接到电话的时候，他首先是庆幸当时自己犹豫了，他算了一笔账2018年至2021年，3年时间，单说一拖二的户型，现在好多项目几乎是腰斩，最少也可以打7折，多则5折，随便一算就是大几十万，好在自己当时没买，不然这会哭都没地方。”

我问朋友还考虑买么？朋友说，这两年什么都不好做，暂时还是不考虑了，怕后期租不出去，连本钱都回不来。

挂了电话，小编马不停蹄的去现场看了看，目前鑫苑国际新城一期已经交房，但是项目周边的路都未通车，大多为断头路，周边的商铺求租求购空置的多，空租率能达到50%往上。

根据贝壳中介说：

目前周边商铺的租金，一拖二在100元/㎡/月，纯一层可以租到150元/㎡/月。而要是买的话，现在销售价已经和住宅差不多了！小编看了一套96㎡的一拖二，中介表示月租金9600元，但是由于丘寨路还未通车，可以到通车前只收取每月5800元。

胡辣汤商户说：

你看这条街，空了50%，都没几个出来，剩下的还有很多想转店呢。这两年疫情都不出了，实在撑不住了，好多人都回老家。疫情对我们影响还不算太大，现在基本也就靠外卖...

按照中介给出的信息来看，以当前行情不考虑货币贬值银行利息等情况，上文我们提到的：

A区A7#114，面积37.01㎡，优惠后单价58,735.36元，优惠后总房款：2,174,462元，每月租金为37*150,=5500元，年租金6.66万，若想要回本，则需要32.64年。

A1#104单层面积70.15㎡的一拖二，总面积142.47㎡，优惠后单价25,053.16元，优惠后总房款3,569,324元，每月租金为142*100=1.42万，年租金为17.04万，若想要回本，则需要20.95年。

如果按照目前投资回报来看，商铺投资10年回本为优秀，如若放宽年限，将回报率固定为5%，则需要20年回本，投入和产出比，如果按照开盘时的价格购入，是极度不合理的。

但如果单纯作为资产购入，折后一万五六的价格，即便涉及投资回报，对于有需求的人来讲，还是非常划算的，毕竟现铺，且不怕烂尾，就已经超过市面上大多数产品了。

单价1万+的商铺铺天盖地，市场环境迷乱

事实上，不止鑫苑国际新城，很多社区商铺都在打折，小编几乎每天都会收到商铺打骨折价销售的微信。

北三环现铺铺王，单价12000元可谈

金二环入户大堂第一间纯一层，特价2.3万

北三环单价11500住宅底商，面积209.39㎡，原价335万，现价241万，直降94万！

……

整理目前市面上在售的社区商铺信息，发现大部分销售价格都相较开盘时候有回落。

例如：长江一号，现案名嘉业·嘉境上品，2年前小编去市调，当时项目一拖二的商铺成交均价2.5万/㎡，今年再去看，一拖二的商铺报价2万/㎡可谈，根据置业顾问表示，目前一拖二的成交均在1.5-1.6万/㎡，几户直接打了对折。

当下商铺降价的原因

1、库存多，供大于求，开发商降价促销回款

市场商铺库存量较大。目前来看，商铺市场已经趋于饱和，而不断新建的住宅项目都要求有商业配套，这就导致商铺库存量较大，以至于过剩。消费人群是有限的，消费力却在不断被电商经济分流，越建越多的实体商铺自然难以运营，商铺难以买卖流通。

2、疫情影响，租金低、空租率高，客户持续观望。

电商的影响早就显现，改变了消费者的购物习惯，网络电商的迅速崛起，使得实体经济增长速度变缓，顾客足不出户就可以挑选和购买各种商品，并且因为网络销售成本低，所以价格相对也较低，使得大批消费者通过网络途径购买商品已经成为了一种习惯。

自2020年起，受疫情的影响，很多实体店生意下滑，部分入不敷出逐渐关停，临街商铺空租率越来越高，部分社区商业空租率可达70%。

3、电商冲击，让一些业态搬入写字楼、公寓

很多原本在临街经营的像培训班、午托、摄影馆、美容美甲等对门面便利性要求低的业态搬入了附近的写字楼里。

4、买涨不买跌

尤其经历2016年房价暴涨之后，这几年房地产一直处于横盘阶段，很多人都有持币观望的心理。

5、商铺流动性差，持币观望

商铺交易的税费问题。二手商铺的交易涉及了契税、增值税等多重税费，粗略估算，几乎会达到交易价格的30%或买进卖出差价的50%左右，目前商铺的价格并不便宜，税费占比过重，导致交易门槛升高，商铺的流通自然停滞。

看到这里很多人会问，商铺现在卖不掉，租不出去，能继续投资商铺吗？

事实上，商铺销售出租不好，最主要的还是商铺自身的原因。商铺的价值在于地段，核心商业圈的商铺从来不怕没人接手。但是有很多商铺，在建立初期就没有好好规划，后期在经营使用上，无论是地理位置的分布，还是商铺内部的分割，实用性不佳，周边人流量稀少，从而导致商铺带来的收益不到预期，投资回报率很低，也找不到人来“接盘”。

至于社区商铺到底能不能买，如何考虑才能避免入坑，大家可以参看之前公众号文章：投资精算（5）| 住宅临街商铺的价值计算，如何判断能不能买？

南宫 丨文

UCANMAX丨图片

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